Décidément, le secteur immobilier US est soumis à toutes les attaques ou presque ces derniers temps, histoire peut-être de tirer sur l'ambulance ? ou de tenter de se disculper en se désolidarisant du « coupable ».
Alors que Narayana Kocherlakota, un des dirigeants de la banque centrale américaine (Fed), vient de laisser entendre qu'il serait préférable que les Etats-Unis soutiennent l'épargne plutôt que d'agir en faveur de l'emprunt des ménages, le Fonds monétaire international (FMI) a désigné mercredi le pays de l'oncle Sam comme le modèle de marché immobilier à ne surtout pas imiter. Tout en appelant le gouvernement américain à assurer la réforme du secteur.
Dans un chapitre de son "Rapport sur la stabilité financière dans le monde" semestriel, le FMI considère le secteur immobilier américain comme étant un de ceux parmi les plus subventionnés au monde ... tout en l'affublant des pires défauts : opacité, mauvaise régulation, instabilité et difficulté d'accès pour les ménages défavorisés.
Selon les calculs élaborés à partir d'un indice établi par les économistes du Fonds, les Etats-Unis figureraient ainsi parmi les pays les plus interventionnistes sur leur marché immobilier. Seuls le Brésil et quatre pays asiatiques (Singapour, Thaïlande, Inde et Indonésie) arrivent à lui damer le pion sur ce point.
"Le système de financement de l'immobilier des Etats-Unis est original à nombreux égards. Une refondation d'aspects importants de ce système est nécessaire", a par ailleurs souligné le Fonds.
Lequel exhorte Washington à imiter les "meilleures pratiques" en place ailleurs, souhaitant que le gouvernement américain mette l'accent sur une régulation stricte des prêteurs immobiliers et une intervention publique plus transparente et plus en faveur des ménages défavorisés.
Sources : AFP, FMI, AWP
8 Commentaires
1
Bonjour,
Je trouve l'étude du FMi complètement à côté de la plaque.
Veut on nous rassurer en expliquant que ce qui se passe au USA ne peut pas arriver dans notre veille Europe ?
A lire :
- Pourquoi la crise immobilière est différente en Europe et aux USA ?
- Préconisations écervelées du FMI pour éviter les bulles immobilières
Sur : http://immobilier-finance-gestion.over-blog.com/
Bien Cordialement,
Laurent
10 avril 2011 à 13:512
Les banques au pied du mur de la dette de l'immobilier
Le marché de l'immobilier commercial est au pied du fameux mur de la dette, que les banques pourraient être incitées à restructurer radicalement dans le contexte du durcissement de la réglementation bancaire et de la hausse des taux d'intérêt.
En France, entre 10 et 15 milliards d'euros de dette immobilière, contractée principalement dans les années d'euphorie de 2006 et 2007, arrive à échéance entre mi-2011 et fin 2013, dont un tiers pose un problème de refinancement, selon les estimations des groupes de conseil.
La remontée des prix et des loyers depuis mi-2010 et l'arrivée de nouveaux acteurs du financement immobilier, en particulier des assureurs comme Axa et Allianz, ont toutefois grandement atténué les craintes des acteurs immobiliers, relèvent les experts.
"Le mur de la dette est une réalité qui est en train de devenir un mythe", estime Alban Tourrade, gérant chez Aviva Investors. "Les marchés financiers considèrent qu'il y a quand même moins de risque aujourd'hui qu'il (...) y a six mois."
"Le problème de la dette, on en parle depuis deux ans et on le repousse à chaque fois", ajoute Bertrand Carrez, senior partner de la société indépendante de conseil financier Athema et ex-directeur des financements immobiliers chez Natixis.
EN ATTENDANT DES JOURS MEILLEURS
Jusqu'à présent, les banques ont préféré renégocier les marges de leurs prêts et allonger la maturité de la dette en attendant des jours meilleurs, évitant ainsi d'avoir à concrétiser leurs pertes et à passer de lourdes provisions.
La plupart des intervenants estiment qu'elles devraient continuer à accepter de porter la dette dans les deux tiers des cas, quitte à trouver un apport supplémentaire de capitaux auprès de l'emprunteur ou bien d'un tiers investisseur.
Certains experts soulignent cependant que la hausse des taux et Bâle III devraient inciter les banquiers à se désengager des portefeuilles les moins rentables.
"On a le sentiment que le vent tourne un peu, que les banques perdent un peu patience et poussent leurs clients à vendre", commente Alban Liss, président de la branche française du fonds Area Property. "On a récemment étudié un dossier de créances de 50 millions d'euros en vue d'un rachat de dette."
Le banquier reste toutefois celui qui a le plus intérêt à une résolution en douceur du problème, nuance Olivier Wigniolle, PDG d'Allianz Real Estate France.
"Globalement le système bancaire (...) n'a pas intérêt à provoquer trop de secousses. C'est pour cela que l'on a énormément de situations de renégociation."
Dans ce contexte, la hantise des vendeurs de voir le marché inondé de ventes forcées d'actifs en difficulté s'estompe.
"La nette amélioration des conditions de marché en 2010 a mis les banquiers dans de meilleures dispositions pour renégocier leurs dettes", estime Olivier Gérard, président de Cushman & Wakefield France, évaluant ces "ventes forcées" entre 150 et 300 millions d'euros, un montant qu'il juge "totalement marginal par rapport à la taille du marché".
PLUS DE TRANSPARENCE
Le marché s'inquiète davantage des difficultés à financer les nouvelles opérations, avec des taux de "loan-to-value" (montant du prêt rapporté à la valeur de l'actif) ne dépassant pas 65% alors qu'ils atteignaient 90% en 2006 et 2007.
Quant au financement des opérations en blanc, il est quasi inexistant et laisse augurer d'une pénurie d'immeubles neufs, estiment les investisseurs.
"Le financement en blanc est devenu une réelle préoccupation", s'inquiète Philippe Deloffre, directeur du pôle EMEA Debt Advisory chez CB Richard Ellis France.
Alléchés par les rendements offerts, de nouveaux acteurs devraient cependant se substituer aux banques, en particulier les assureurs. Les nouvelles règles de solvabilité introduites par Solvency II devraient favoriser la diversification des assureurs vers cette classe d'actifs, soulignent des experts.
"Aujourd'hui, parce que les acteurs traditionnels se retirent ou sont beaucoup moins actifs, il y a une prime sur le marché du financement de l'immobilier qui intéresse les assureurs", explique Isabelle Scemama, responsable de l'activité dette immobilière chez Axa Real Estate Investment Managers.
"Faire du financement immobilier à plus de 200 points de base au-dessus de l'Euribor est certainement intéressant par rapport à des risques obligataires équivalents."
Mais, ajoute-t-elle, "on en revient au vrai problème qui est la transparence de ce marché, et le fait que l'on dispose de très peu de données historiques. Ceci peut limiter l'appétit des assureurs (...) Il y a un effort de l'industrie à faire pour offrir plus de transparence; c'est aussi une clé de la liquidité."
11 avril 2011 à 00:39http://tempsreel.nouvelobs.com/actualite/economie/20110407.REU6488/les-banques-au-pied-du-mur-de-la-dette-de-l-immobilier.html
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La Grèce va bientôt devoir restructurer sa dette. Le non remboursement d'une très grosse partie de la dette conduira à la faillite d'établissements bancaires en Grèce, mais aussi dans d'autres pays.
Le Portugal et l'Espagne seront contraints de faire de même. Suivra l'Italie, puis viendra un jour le tour de la France.
La France vit dans l'illusion du passé. Ses marchés traditionnels sont en ébullition. de plus son intégration dans l'OTAN, lui a retiré une position stratégique de puissance militaire indépendante, qui lui permettait d'obtenir des contrats auprès des pays du Golf.
La catastrophe que vit le Japon a induit à une remise en cause de notre modèle économique.
Ce pays va sombrer dans le chaos, vu les doses de radiations que reçoit quotidiennement sa population. C'était déjà un pays vieillissant. Mais là dans 5 ou 10 ans les décès vont atteindre des sommets.
Nous allons bientôt entré dans un cycle de décroissance car le pétrole est une ressource limité que l'on ne pourra pas facilement remplacer.
Par ailleurs, certains métaux vont bientôt eux aussi manquer d'ici 10 à 15 ans : ce ne sont pas non plus des ressources illimités.
Plus de pétrole, plus de métaux à des prix abordables, je vous laisse la conclusion.
Le monde de demain sera bien différent de celui que nous vivons actuellement.
La décroissance implique moins de croissance, moins d'emplois, et sûrement des troubles sociaux.
Dans ce mode, l'immobilier cher, consommateur n'énergie n'a plus sa place.
17 avril 2011 à 22:504
Rien ne prouve que la Grèce arrivera à trouver des banques acceptant de restructurer sa dette dans le contexte actuel.
Les banques au pied d'un "mur de dette" de 2.500 milliards d'euros
Les secteurs bancaires américain et allemand devront honorer, à eux seuls, 1.300 milliards de dollars avant la fin de l'année 2012.
3.600 milliards de dollars, soit plus de 2.500 milliards d'euros. C'est le montant de dette qui arrivera à maturité pour les banques avant 2013. Ce chiffre, qualifié de « mur de la dette » par le Fonds monétaire international (FMI) dans son « Rapport annuel sur la stabilité financière », a soulevé de nouvelles interrogations sur la santé du secteur bancaire mondial. Et notamment européen. Selon l'institution internationale, le recours massif par les banques du Vieux Continent au refinancement à court terme introduit « une instabilité supplémentaire » dans le système financier.
Ce sont les établissements allemands et irlandais qui seront en première ligne, poursuit le FMI, car 40 % à 50 % de leurs échéances de remboursement sont attendues avant la fin de l'année 2012. Problème supplémentaire, les secteurs bancaires se trouveront en compétition avec les États, qui doivent refinancer une partie de leur dette souveraine dans les mêmes délais. La course à la liquidité en sera donc d'autant plus disputée. Sans compter que nombre d'établissements en Europe éprouvent toujours de grandes difficultés à se refinancer sur les marchés, à l'image des banques grecques, irlandaises, des caisses d'épargne espagnoles (« cajas ») et des Landesbanken en Allemagne. En France, selon des données de Moody's de 2010, les établissements bancaires devront honorer près de 139 milliards de dollars d'échéances en 2011 et 2012, contre 47 milliards en Irlande, 164 en Espagne, 362 au Royaume-Uni, 621 en Allemagne et 702 aux États-Unis.
« Chiffon rouge »
Sur les marchés, le spectre du « mur de la dette » bancaire n'a pas suscité de fortes craintes. D'aucuns s'interrogent même sur les raisons qui ont poussé l'institution internationale à agiter « ce nouveau chiffon rouge ». Pour Christophe Nijdam, analyste chez AlphaValue, « le FMI semble faire preuve d'alarmisme ». « Les échéances à venir n'ont rien d'extraordinaire, à l'exception du pic de 2012. Pour une banque, avoir un tiers de sa dette à refinancer dans les deux ans n'est pas anormal et correspond à une durée moyenne d'emprunt entre cinq et sept ans », poursuit-il. Et de préciser : « Les inquiétudes devraient surtout se porter sur l'Irlande, où les difficultés de l'État et du secteur bancaire national sont étroitement liées. » Dans son rapport, le FMI évoque ce lien de causalité entre dette souveraine et dette bancaire : « Le coût de refinancement augmente de manière plus forte dans les pays où le risque souverain est élevé. [...] La dégradation de la note d'une banque suit souvent celle de la note souveraine. » En outre, la détérioration des finances d'un État affecte, aux yeux des investisseurs, la qualité de la garantie apportée au secteur bancaire national, ajoute le FMI. Avant de conclure : « Les banques les plus faibles ont provoqué une hausse des coûts de financement, qui touche tous les établissements [...]. Des actions supplémentaires sont donc nécessaires pour les restructurer et, quand ce sera nécessaire, les faire disparaître. »
En France, les établissements bancaires devront honorer près de 139 milliards de dollars d'échéances en 2011 et 2012.
17 avril 2011 à 22:56http://www.latribune.fr/actualites/economie/international/20110415trib000615813/les-banques-au-pied-d-un-mur-de-dette-de-2.500-milliards-d-euros.html
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Bonjour,
Mais notre système français est-il bien meilleur avec des mesures qui soutiennent des prix élevés (prêt à taux 0%, Scellier, Foncier à des prix délirants, construction de logements sociaux insuffisantes) ? Ce sont de nombreux ménages et donc l'économie tout entière qui souffrent de ces prix incohérents. Au moins les américains ils ont eu leur krak immobilier et les prix sont revenus à des niveaux acceptables ...
25 avril 2011 à 21:526
Il n'est pas meilleur et il suffit de voir la part que le logement a pris dans le budget et l'endettement des ménages en France depuis 10 ans.
Mais rien en prouve que la crise immobilière aux USA soit finie. Certains personnes prévoient encore de fortes baisses dans les années à venir. Il y a environ 20 millions de logements vides aux USA.
http://www.ritholtz.com/blog/wp-content/uploads/2011/04/2011-Case-SHiller-updated.png
De plus tous les crédits sont loin d'être remboursés et 8 à 13 millions de personnes ayant un crédit immobilier aux USA devraient encore faire faillite dans les années à venir.
http://www.bloomberg.com/news/2010-12-14/u-s-foreclosure-prevention-program-to-fall-short-watchdog-panel-finds.html
Sans parler des autres formes de crédit et autres formes de montage financiers qui se sont largement développés avant la crise (LBO, commercial, consommation, automobile, ...).
25 avril 2011 à 22:437
USA : septième mois de baisse des prix des logements (Case-Shiller)
http://www.le-buzz-immobilier.com/2011/04/usa-septieme-mois-de-baisse-des-prix-des-logements-case-shiller-0034914
U.S. Home Prices May Decrease 6% to 11% This Year, Morgan Stanley Says
http://www.bloomberg.com/news/2011-04-25/u-s-home-prices-may-decrease-6-to-11-this-year-morgan-stanley-says.html
Voila qui ne va pas arranger la situation des banques et des autres créanciers mais aussi des emprunteurs dont le montant de remboursement de leur prêt est souvent indexé sur les taux (qui remontent) mais parfois aussi inversement indexés sur la valeur de leur bien (qui baisse).
25 avril 2011 à 22:548
Chacun son système immobilier mais est-ce normal d'y faire toute une histoire ? c'est juste une stratégie comme une autre.
02 mai 2011 à 21:16Ajoutez un commentaire
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