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Immobilier ancien: des prix surévalués de 15%, voire plus, zone à haut risque pour la France ?

Selon une étude du Crédit agricole, les prix de l’immobilier ancien seraient surévalués de 15 % à l’heure actuelle. Certes, les prix du secteur ont diminué de 2,1% en 2012 et de 2,5% en 2013, mais de manière inférieure à la valeur réelle des biens, si l’on en croit l’étude.

Selon Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole et auteur de l’étude, « la hausse de 155% cumulée depuis 1998 n’a été que partiellement compensée par la baisse des taux de crédit, l’allongement de la durée des prêts et les hausses de revenu».

Pour ceux qui se veulent résolument positifs, on se doit de noter que le phénomène observe toutefois un recul, en 2008, les prix étaient surévalués de 25%, rappelle en effet le Crédit agricole. Ajoutant qu’à cette période, le coût des emprunts était plus important pour les ménages, les taux de crédit pratiqués étant plus élevés.
La banque s’attend par ailleurs à une baisse de 4% des transactions dans l’ancien et sur une stabilité dans le neuf. Olivier Eluère estime ainsi que si « les facteurs négatifs restent présents », ils ne devraient pas toutefois s’accroître. Mieux encore : il considère même que «la conjoncture se redresse très progressivement».

Au final, l’économiste table sur une baisse des prix des logements anciens de 4% en 2014 en valeur glissante annuelle. Ce qui, le cas échéant, « représenterait un repli cumulé de 7% à 8% entre fin 2011 et fin 2014».

Un article récent publié par Amundi Asset Management s’interrogeait quant à lui sur les risques découlant d’une trop grande dépendance de la reprise économique des pays développés à l’expansion du marché immobilier, alors que les prix de l’immobilier semblent désormais surévalués dans des pays tels que l’Australie, le Canada, la Nouvelle-Zélande, la Norvège, le Royaume-Uni et la Suède.

En mai 2013, dans une étude intitulée « Economic outlook », l’OCDE s’alarmait d’ores et déjà de prix surévalués de 49% en Norvège, de 47% au Canada, de 42% en Nouvelle-Zélande, de 29% en Australie, de 27% en Suède et de 26% au Royaume Uni. Pays où les ménages se sont fortement endettés pour devenir propriétaires, et qui plus est via des emprunts à taux variables.

Or, si on applique les méthodes de calcul de l’OCDE – fondées sur l’analyse différentielle entre prix/loyer et prix/revenus – pour appréhender la situation de l’Hexagone, cette dernière s’avère peu rassurante. L’écart entre prix pratiqués et valeurs réelles pouvant se situer globalement entre 30 % et 35 %.

En janvier 2013, le journal britannique « The Economist” avait quant à lui publié une vaste enquête sur les prix de l’immobilier dans le monde. La France apparaissait alors comme le pays où ces derniers seraient les plus surévalués. L’Hexagone était alors classé numéro un en Europe pour la surévaluation des loyers par rapport au prix de vente et numéro un mondial pour la surévaluation des prix par rapport au revenu des ménages.

Sources : Crédit Agricole, The Economist, OCDE

Elisabeth Studer – www.leblogfinance.com  – 30 janvier 2014

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59 commentaires

  1. Blog Voyage Way 31 janvier 2014 à 11:10

    Je pense également que les prix sont surévalués en France.
    Cependant, je ne pense pas que ça va forcément baisser.
    Les français souhaitent être propriétaire dès qu’ils le peuvent et ça tire les prix vers le haut.
    Je pense que les agents immobiliers ont encore de belles années devant eux par contre je pense que les prix vont stagner.

  2. Loi Duflot Lyon 31 janvier 2014 à 12:07

    Que dire des prix du neuf qui continuent à augmenter dans certaines villes alors que le marché, qui n’est plus soutenu par l’investissement immobilier locatif de type Duflot, est morose.

    La correction (des prix) c’est pour maintenant ?

  3. retrouvé le retour 1 février 2014 à 01:52

    Vu la quantité de papier monnaie crachée ici et là par les rotatives comment imaginer une baisse des prix. Nous devrions avoir de l’inflation avec un CAC en dessus de 4000 points.

  4. Lean management 3 février 2014 à 13:42

    On s’étonnera toujours des histoires de sur-évaluation ou de sous-évaluation des prix des biens immobiliers. Ils seraient actuellement sur-évalués de 15% ? Mais sur-évalués par rapport à quoi ?
    Les graphiques sont bien sympas mais ils n’ont aucune borne ! Ni maximum ni minimum.
    15% par rapport à la capacité (financière) d’acquisition ? 15% par rapport à une valeur technique de construction ? 15% par rapport à un historique de prix ?

  5. Christian Perron 5 février 2014 à 12:43

    Très bon article !
    En effet, tous les professionnels de l’immobilier s’accordent, pour les années qui viennent, sur une baisse progressive et légère des prix de l’immobilier en France. De l’ordre de 2% par an sur les années qui viennent. Il n’est guère possible de prévoir à moyen terme ou à long terme compte tenu de la mondialisation et des bouleversements qui arrivent régulièrement. Cependant le revenu median par foyer français est faible comparé aux prix de l’immobilier, les prix “naturels” auront du mal à croître. On le voit depuis 2008 en regardant une courbe, même sans être expert en analyse technique.
    Christian Perron
    Directeur et Fondateur d’un réseau national immobilier français
    http://www.jesuisagentimmobilier.com/

  6. GIN 6 février 2014 à 15:56

    Il est clair que les prix sont surévalués, notamment dans le neuf qui indirectement enflamme l’immobilier ancien!! Cependant, tant qu’une politique en faveur du déblocage des terrains constructibles (matière première de l’immobilier) associée à une réelle simplification des normes (+ de 3500 touchant à la construction d’un programme neuf), rien ne changera!!Cecile Duflot, le changement c’est maintenant!!

  7. Rubi 21 février 2014 à 10:46

    Bonjour,

    Les prix sont effectivement surévalués en France, aussi bien dans le marché du neuf que de l’ancien. De plus, je ne pense pas que les prix actuels vont baisser pour que l’on puisse avoir un bénéfice intéressant.

  8. retrouvé le retour 21 février 2014 à 23:37

    “En effet, tous les professionnels de l’immobilier s’accordent, pour les années qui viennent, sur une baisse progressive et légère des prix de l’immobilier en France. De l’ordre de 2% par an sur les années qui viennent.”

    La chute de la valeur dans l’immobilier, c’est comme la baisse du chômage, il faudra savoir attendre !!

  9. ABITASUD 25 février 2014 à 19:21

    Le marché immobilier Français est particulier. Nos ancêtres disaient bien “on ne perd jamais avec la pierre….” Il faut traduire derrière cette pensée, la particularité du marché qui, quand il se trouve surévalué, ou bien dans une période de crise ou l’offre est supérieure à la demande, celui ci se bloque. Le nombre de transaction chute, les vendeurs attendent le retour à l’équilibre. Le Français n’aime pas perdre alors les prix de vente annoncés correspondent au “cout de revient” du bien et non à sa valeur marchande à l’instant “T”. Seul les critères temps, pression bancaire, endettement peuvent faire qu’effectivement les prix baissent.

  10. Jean de DPE 27 février 2014 à 16:26

    C’est la loi de l’offre et la demande : c’est triste à dire mais il manque tellement de logements (région parisienne surtout) qu’il devient facile pour les propriétaires d’attendre la meilleure offre, ce qui tire forcément les prix vers le haut. Mais je reste confiant, il y a bien un moment où les prix ne pourront plus augmenter :)

  11. Sam 2 avril 2014 à 14:33

    Pour rejoindre l’avis de “Blog Voyage Way”, il est vrai que les prix sont souvent surévalués en France.
    A prendre en compte aussi que même si la valeur monétaire de l’immobilier donne quelques signes de baisse, il faut réaliser que cette décrue est minimale étant donné que ces dernières années étaient sous une hausse des prix importante.

  12. Atepac 14 avril 2014 à 12:21

    Le plus triste dans tout ça, c’est que les anciennes demeures, en raison de leur prix élevé, sont rachetées par les entrepreneurs, détruites puis remplacées par des immeubles immondes…

    Atepac – http://www.atepac.com/

  13. Investir au Tunisie 24 avril 2014 à 12:08

    Pour investir au Tunisie dans le secteur immobilier, rendez vous sur le portail d’immobilier : http://www.webimmo.tn/

  14. Fred 31 mai 2014 à 16:16

    En fait, il faut aller au-delà de la simple analyse de chiffres, l’analyse purement économique. Le prix de l’immobilier, la dynamique du prix de l’immobilier sont le résultat de la convergence d’un ensemble de facteurs :
    - Le dynamisme de l’emploi et la croissance économique sur la zone considérée,
    - Le niveau d’emploi et de rémunération des populations montantes,
    - Le pourcentage d’expatriés investissant sur la zone,
    - L’attractivité de la zone pour les investisseurs étrangers,
    - L’indice de confiance en l’avenir et la dynamique de la pyramide des âges.

    L’exode rurale à induit de longue date un insuffisance de logement sur l’ensemble des agglomérations, induisant une tension sur les prix. Ce phénomène à été renforcé en PAC conjointement par le flux des retraités souhaitant vieillir au soleil et celui de l’investissement de riches Européens.

    Mais la France et l’Europe vieillissent. Nous sommes désormais en plein papy boom. La pyramide des âges décroit désormais. L’investissement massif des Anglais en Bretagne, Normandie, Périgord et dans le Var est désormais dernier nous. Les personnes ayant investies dans les années 90 sont désormais vendeurs : on ne vit pas à 90 ans en zone totalement isolée, dépourvu de commodités.

    Les populations montantes non pas les capacités financières de leur ainées, ni la stabilité de l’emploi du passé. L’emploi bien rémunéré est en contraction en France. Les jeunes diplômés cherchent à débuter leur carrière à l’étranger et finissent par s’y établir.

    La France est sur le déclin, Chaque jour nous apporte son lot de délocalisation et d’entreprises rachetées par des groupes étrangers. Cette dynamique induira moins de sièges sociaux, moins d’emplois très bien rémunérés. et donc un nombre plus limité d’acquéreurs solvables, disposant de revenus et d’apports suffisants pour effectuer une transaction immobilière. La multiplication des CDD ne va pas dans ce sens, rendant difficile l’accès à l’emprunt.

    Mais au-delà de ce constat sans appel. Il y a la piètre qualité du parc immobilier Français, construit massivement dans les années 60 – 80 . Le parc immobilier vieillissant nécessitant un fort investissement pour le mettre aux normes et le rendre compatible avec le renchérissement inéluctable et continu du coût de l’énergie.

    Oui le prix de l’immobilier est très largement surévalué, compte-tenu de la faiblesse des capacités financières des populations montantes mais aussi par le fait que l’on ne prend pas en compte le coût prohibitif de la remise aux normes. Et pourtant, l’on nous annonce de le coût de l’électricité devrait fortement augmenter dans les années à venir, les centrales nucléaires arrivant en fin de vie …..

    Mais au-delà de la correction de prix inéluctable évoqué ci-dessus, ce qui plomber l’immobilier, c’est cette montée de l’extrême droite, cette couleur brune qui se répand et qui n’est pas sans rappeler l’abime économique qui advena suite à son émergence. Il n’y à pas de solution miracle la crise est installé pour une longue durée, est le FN arrivera au pouvoir. A l’aube de cette échéance / déchéance, le marché sera sur-vendeur. La prochaine présidentielle est en 2017.

  15. crédit immo 3 juin 2014 à 15:05

    la surévaluation est un problème enraciné dans le marché immobilier hélas…c’est peut être la raison derrière l’incessante et l’incohérente augmentation du prix de l’immo. même des notaires commettent l’erreur de surestimer des biens.

  16. Capucine 4 juin 2014 à 12:00

    Très bon article en effet, merci !
    Comme vous avez tous dû le voir, les choses ont officiellement l’air de s’améliorer: les taux des crédits ont tendance à diminuer (si l’on souscrit à un prêt à un taux fixe dans un premier temps puis à taux variables dans un second temps et sur une plus longue durée). Mais malheureusement, les prix restent vraiment très surévalués, à croire que ça ne s’améliorera jamais vraiment à ce niveau là..

  17. Anna 4 juin 2014 à 13:07

    si je peux avoir votre mail pour contact

  18. Fred 7 juin 2014 à 17:40

    Posons le problème autrement – Prenons l’Ile de France

    Y a t-il création ou destruction d’emploi en Ile de France, et quel est la tendance de fond (compte-tenu des rationalisations / optimisations potentielles et délocalisations à venir) ?

    Ce manque d’emploi ne conduira t-il pas, comme aux USA, au renouveau du regroupement familiale, induisant une baisse de la pression immobilière ?

    De même, l’émergence du FN et de ces idées dans une plus large partie de la population, imposera de revoir les modalités d’accès aux prestations sociales à par la même amoindrir le flux migratoire et donc la pression immobilière sur les ruines immobilières. De même, cette émergence, désormais normalisée va refroidir durablement les investisseurs.

    Y a t-il autant d’acquéreurs solvables (en capacité de réaliser une transaction) que de bien disponibles ?

    Les niveaux de prix proposés sont-ils compatible à la capacité financières des acquéreurs potentiels ?

    L’abaissement des taux d’intérêts (passé récent) ainsi que le financement à 11O % de l’acquisition du bien à conduit à une augmentation des transactions et indirectement à une très forte augmentation du prix de l’immobilier. Mais ce nombre massif de transactions sur une courte période à surtout siphonné le réservoir des acquéreurs potentiels sur les tranches d’âges les plus jeunes, celles qui permettaient le système de PONZI qu’est l’immobilier : le vol organier des populations montantes par leurs ainés.

    Mais ces populations montantes étant désormais endettées au maximum, et qu’ils ne récupérons jamais le coût de leur investissement, ils ne sont plus désormais disponibles pour souscrire au renchérissement permanent du prix de l’immobilier.

    Par ailleurs, peu de monde pour alerter la quasi impossibilité des salariés en CDD de réaliser un prêt immobilier conséquent et donc d’être en capacité de faire une acquisition immobilière. Et pourtant, dans quelques années, le CDD sera le contrat par défaut. N’y a t-il pas une réelle augmentation de la précarité, et cette précarité ne va-t-elle pas continuer à augmenter dans les années à venir ?

    Et la précarité permet-elle l’endettement immobilier ?

    Comme pour l’impact climatique et la montée des océans, le reflux du prix de l’immobilier est engagé en mode irréversible. Voyez ce qui ce passe aux USA, l’impact d’une perte d’emploi sur l’immobilier.

    Et il ne sert à rien de dire, je retire mon bien du marché, car demain il vaudra encore moins.
    Un bien se dégrade avec le temps et doit normalement ce déprécier au fil du temps afin de prendre en compte les coûts de remise en état. En effet , les coûts d’entretiens augmentes au fil du temps, et la valeur d’un bien trop ancien ne devrait plus être que celle du foncier. Les acquéreurs décervelés des dernières années l’avaient oublié, mais leurs vendeurs surement pas.

    Aujourd’hui presque personne ne se préoccupe de la piètre qualité des biens proposés, les acquéreurs potentiels n’incluent pas encore dans leur projet immobilier le coût de remise aux normes (remplacer les fenêtres, isoler, remettre l’électricité aux normes, ..). Mais dans moins de cinq ans, quand le prix du kW aura fortement progressé, alors la donne risque d’être bien différente.

  19. Mstoutlemonde 12 juin 2014 à 15:14

    Article pas repris sur les medias français;

    FMI s’inquiete des prix de l’immobilier un peu partout dans le monde comme par example la France la Belgique etc

    http://www.express.be/business/fr/economy/le-fmi-met-en-garde-contre-une-nouvelle-crise-immobiliere-mondiale-et-il-cite-la-belgique/205689.htm

  20. Fred 28 juin 2014 à 19:34

    Sur des secteurs aisés en Ile de France, des biens dit vendus que l’on voit réapparaître quelques mois plus tard, de nouveau à la vente. Oui, le marché de l’immobilier se porte mieux que bien.

    Arrêtons de nous mentir, arrêtez de vous mentir, arrêtez de nous mentir.

    Le marché immobilier est un marché comme les autres, avec ses cycles, en décalage en France avec la réalité économique, mais la réalité économique finit toujours par triompher.

    Le secteur de l’immobilier est un secteur sur le déclin : trop d’acteurs, trop d’agences et plus assez d’acquéreurs solvables.

    Nous allons durablement payer l’euphorie des années passées. Nous allons vers une absence caractérisée d’acquéreurs solvables en regard des niveaux de prix proposées.

    Oui, les prix sont de 30 à 40 % trop élevés. Le processus d’ajustement est enclenché.

    Mais, même lorsque les prix auront fortement baissé, nous aurons encore une absence d’acquéreurs solvables en regard du volume de biens disponible, car la situation économique restera la même, une absence de croissance, induisant une érosion continue de l’emploi, avec dans le même temps une augmentation du montant des charges contraintes.

    La précarisation continue d’une plus large partie de la population accentuera cet effet ciseau.

    En effet difficile d’envisager un prêt immobilier sur 30 ans (à taux fixe ou variable, il y a des comiques parmi nous) lorsque l’on est en intérim, en CDD voir même auto-entrepreneur.

    Un autre aspect est aussi à prendre en considération, la congestion des villes est un phénomène réversible, regardons ce qui se passe aux USA : certaines villes perdent massivement leur habitants : plus d’emploi, plus de raison habiter l’endroit.

    Dans ces charment endroits la maison est à un $.

    L’île de France est appeler elle aussi à subir le même sort : bon nombre d’emploi non aucune valeur ajoutée, la poursuite de la crise ne permettra plus leur maintien.

    Que vaudra alors l’immobilier sur des secteurs en carence d’emploi ?

    L’immobilier un secteur en déclin.

  21. Amadeo Kairos 14 juillet 2014 à 11:14

    Les prix de l’immobilier devraient s’ajuster. Voici un site qui permet de suivre l’évolution des prix des annonces immobilières : http://www.crashimmo.com

  22. retrouvé le retour 14 juillet 2014 à 14:14

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    Dak Amadeo !!! Mais ton site et ton évaluation de la valeur de l’immobilier c’est totalement bidon et tout est faux!!!!

  23. Annonce immobilière 1 août 2014 à 20:06

    Les prix sont effectivement surévalués je me demande si nous sommes pas en train de créer une nouvelle bulle spéculative.

  24. Isabelle 14 août 2014 à 09:37

    Les maisons anciennes sont uniques pour leur style ainsi que pour leur solidité. C’est bien normal s’il y a surévaluation. Ce qui est navrant c’est qu’avec un prix colossal, certains nécessitent encore de grands travaux.

  25. Salon Marocain 23 août 2014 à 06:54

    Merci pour les informations :)

  26. retrouvé le retour 23 août 2014 à 10:37

    Tout à fait dak avec Isabelle. Je pense en plus que non seulement il reste à faire des travaux dans l’isolation de l’ancien, mais il convient aussi de faire une recherche de maisons troglodytes voir de grottes !!

  27. Franck 1 septembre 2014 à 09:08

    Actuellement, 60% des acquéreurs de bien immobilier préfère investir dans l’immobilier ancien avec ses avantages comme : le charme (parquet, cheminée), disponibilité ainsi que la TVA pour les travaux. Donc, à mon avis, c’est normale cette surévaluation.

  28. retrouvé le retour 1 septembre 2014 à 17:34

    Pour Frank,
    Enn sel coup pas trouve li investisseur zoreille, Ici non plus tout li parti trouver p’ti Suisse !

  29. Amélie 7 septembre 2014 à 11:00

    Je suis d’accord avec Jean de DPE : quand l’offre n’est pas suffisante pour satisfaire la demande, la hausse des prix est inévitable…
    D’un autre côté, à voir que ce phénomène existe également à l’international, on peut se demander si cette tendance actuelle n’est pas en train de devenir la “normalité”, bien qu’elle soit triste à voir…

  30. Immobilier essaouira 17 octobre 2014 à 08:59

    Oui , triste à voir pour les particulier mais un véritable opportunité pour les agences immobilière.

  31. Meilleur Taux de crédit 27 novembre 2014 à 12:03

    Il y a 5 ans un agent immobilier (!) me disait que les prix devraient baisser de 3.-40%. Pour retrouver un canal de long terme donc.

    La bulle ça fait donc au moins 7 ans qu’on en parle : http://www.bulle-immobiliere.fr/

    Quel manque de logement ? Quel excès ? Tout est relatif, oui il manque des F5 de 120 m² avec terrasse et double parking dans des immeubles des années 90 dans le VIIè arrondissement, à 5000 €/m². C’est une honte.

    La baisse viendra de la démographie ou de l’arrêt des manipulation de taux et de cours de la monnaie. Pour le moment l’immo reste un actif tangible refuge pour les français et les investisseurs étrangers, le jour ou ça change, fini les prix de fous. ;)

  32. retrouvé le retour 27 novembre 2014 à 20:10

    L’immobilier, c’est encore plus difficile à transporter que l’or, Mais il faut bien vivre et là parfois c’est pas mal.

  33. Sephora 19 octobre 2015 à 16:22

    Très bon sujet ! La surévaluation des coûts est un vrai problème de nos jours, et certains acheteurs ne s’en rendent même pas compte !

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