Les conditions de crédit n'ont jamais été aussi bonnes, ou peu s'en faut, mais la valeur des biens immobiliers n'a pas connu de baisse significative ces derniers mois, et reste à un niveau élevé. Finalement, l'un dans l'autre, acheter un bien immobilier à crédit est-il actuellement une meilleure affaire qu'avant ? C'est ce que mesure le coût relatif des opérations immobilières financées par emprunt.
L'Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels publie depuis le premier trimestre 2001 un indicateur sur ce point important. Alors, une opération immobilière financée par crédit est-elle encore une bonne affaire ?
Les taux de crédit sont à la baisse, ça n'est pas une nouveauté. Rappelons qu'en août 2010, les taux des prêts du secteur concurrentiel (toujours hors assurance et coût des sûretés) se sont établis en moyenne à 3.40 %, avec 3.52 % pour l'accession dans le neuf et 3.33 % pour l'accession dans l'ancien. Pratiquement deux points ont été ainsi gagnés depuis novembre 2008 :
Malheureusement, et fort logiquement, la baisse des taux d'intérêt a entrainé la hausse des biens immobiliers. Les conditions de crédit restant bonnes, le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté est actuellement inférieur de 10 % inférieur à son niveau de décembre 2008, et de 3 % par rapport à décembre 2009.
Historiquement, la baisse du coût relatif moyen avait été importante : 3.55 années de revenus en septembre 2008 contre 3.97 années en mai 2007, mais à titre d'exemple, un peu plus de 2.7 années en janvier 2001.
Et actuellement, le coût relatif s'est relevé pour tutoyer son plus haut de mai 2007 : 3.87 années de revenus pour août 2010 :
Acheter son logement à crédit n'est donc pas franchement une bonne affaire actuellement, l'augmentation des prix immobiliers n'étant plus compensée par la baisse des taux. A priori, il serait bien plus intéressant de renégocier son taux de crédit tout en gardant son logement... en attendant une hypothétique baisse des prix immobiliers, pas vraiment à l'ordre du jour, certes.
A consulter en complément in extenso : la note de L'Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels
7 Commentaires
1
Hé bé alors, y'a plus personne sur le blog?
11 septembre 2010 à 08:48Elle est où la belle époque où tout le monde prédisaient 50% de baisse?
Et pourquoi y'a pas l'article sur le record battu des prix parisiens?
2
Des taux d’intérêt bas qui font monter les prix
L’argent coule à flots dans l’immobilier depuis plus d’une décennie. La baisse des taux d’intérêt et l’allongement de la durée des emprunts (jusqu’à trente ou trente-cinq ans) ont permis d’amortir en partie la hausse vertigineuse de la pierre dans la capitale, où les prix ont presque triplé depuis 1997. Début septembre, le courtier en ligne Empruntis.com faisait état, dans sa lettre de conjoncture de rentrée, d’une nouvelle baisse record des taux d’intérêt : «Les records [à la baisse, ndlr] d’octobre 2005 sont ainsi atteints et même dépassés. Un taux moyen se négocie à 3,40 % sur quinze ans, à 3,60 % sur vingt ans et à 3,80 % sur vingt-cinq ans.»
Les taux, qui étaient montés haut en octobre 2008, en pleine crise financière, ont ensuite amorcé un mouvement de baisse. Ce qui a de nouveau amélioré la capacité d’achat des emprunteurs. Ainsi, l’acheteur qui est en mesure de rembourser une mensualité de 1 500 euros sur vingt ans voit sa capacité d’emprunt passer «de 219 860 euros à 256 361 euros [...] entre octobre 2008 et aujourd’hui», souligne Empruntis. La seule baisse des taux d’intérêt lui permet donc d’emprunter 36 501 euros de plus, sans changement de durée ni effort financier supplémentaire (sa traite restant à 1 500 euros). Mais cet argent pas cher a aussi un effet inflationniste sur l’immobilier, spécialement sur des marchés tendus comme à Paris. Les acquéreurs ayant désormais des capacités d’emprunt plus importantes, les prix peuvent continuer allègrement d’augmenter.
Nombre d’analystes considèrent que cette baisse des taux, conjuguée à l’allongement de la durée des emprunts, est la cause première de la hausse de l’immobilier. Entre 1997 et 2007, les prix ont doublé dans l’Hexagone, y compris dans des villes où le marché n’était pas spécialement tendu.
http://www.liberation.fr/societe/01012289329-des-taux-d-interet-bas-qui-font-monter-les-prix
Si on ajoute pour l'année prochaine la baisse des Scellier, des fin des déductions des intérêts d'emprunt et le futur prêt à taux zéro qui ne concernera sans doute pas les classes moyennes, le marché risque de replonger rapidement en cas de hausse des taux qui sont aujourd'hui les plus bas jamais enregistrés depuis 1964.
11 septembre 2010 à 13:533
Svp proposer moi des solutions de financement pour les crédits immobiliers et des simulations pour le calcul de l'emprunt et des mensualités.
11 septembre 2010 à 23:564
Bien entendu, le niveau des taux d'intérêt est prépondérant pour expliquer les variations des prix de l'immobilier.
Encore faut-il distinguer le neuf de l'ancien, notamment pour expliquer le rebond du début 2009. Car sur le neuf, c'est pour l'essentiel la loi Scellier qui a relancé le marché, aussi bien par son intérêt réel que par son impact psychologique, avec en parallèle le déstockage lié aux 30000 logements vendus aux organismes sociaux.
Pour l'avenir, bien malin qui peut prédire le scénario, et il faut sans doute dans le neuf découpler les volumes et le niveau des prix.
Car si le redémarrage actuel peut effectivement être freiné en termes de volumes par une hausse des taux ou le resserrement des conditions sur le Scellier, l'impact sur le niveau des prix en revanche devrait être beaucoup plus limité. Contrairement au marché de l'ancien, le neuf est dans une logique de prix de vente basé sur des prix de revient, et les promoteurs ne baissent les prix qu'en cas d'impossibilité absolue de commercialiser et sur des volumes très limités (pour solder une queue de programme par exemple).
Ceci explique, avec l'inflation des coûts techniques liée à l'accessibilité handicapés, le développement durable et le BBC, que le prix de revient ne peut que monter ou être difficilement contenu. La seule piste raisonnable serait une décrue sur les prix du foncier, mais ceci est un sujet à part entière.
En résumé, il est probable que l'élasticité joue plus sur le volume que sur le niveau des prix (à moyen terme), avec une inconnue pour les semaines à venir, qui sera le calibrage par les pouvoirs publics du produit phare pour l'accession à la propriété. Economie ou (et ) efficacité ?
12 septembre 2010 à 16:355
Je rappelle que l'augmentation de l'immobilier est une vue de l'esprit. C'est surtout la valeur de la monnaie qui baisse. Une comparaison immobilier/or serait plus parlant. Le marché est tenue artificiellement haut par tous les acteurs, car une baisse de l'immobilier est le pire aujourd'hui. Même les stats de l'inflation sont fausses...
18 septembre 2010 à 13:096
Bonjour,
Le marché reste assez dure, mais s'améliore progressivement. Les transactions dans le neuf ont toujours la cote ( lié a la pénurie de l'offre ). Dans l'ancien c'est plus dure, les biens doivent être de bonne qualité ( Notre constat sur le nord franche comte ).
Remarque sur la valorisation d'un bien dans un étalon OR.
Depuis les Accords de Bretton Woods, l'or ne peut plus être considéré comme un étalon de référence. Le dollar est devenu un pilier du système économique mondiale; croissance et inflation sont liés au dollars et de la politique monétaire des états unis. Du dollar dépendent désormais la croissance et l'inflation mondiales....
Le cours de l'or à ses propres caractéristiques ( évolution des stocks d'or des banques centrales, demandes de matieres premieres, couts d'extraction de l'or, valeur refuge, ou echanges spéculatives en fonction des incertitudes monétaires comme les actuelles plans de relance qui font craindre une hyperinflation ). L'or est un marché à part....
Chouetteimmo
19 septembre 2010 à 23:587
les baissers ne sont plus là mais ils attendent une baisse qui ne vient pas.......depuis trop longtemps.
au contraire de votre phrase "Acheter son logement à crédit n'est donc pas franchement une bonne affaire actuellement," , je dirais surtout que louer est une mauvaise affaire en ce moment car le prix du loyer n'a cesser de monter monter ............et il continue de monter.
qu'est ce que je devrais dire quand j'ai acheté en 2007 ?.
pour rappel c'était le moment ou c'était au plus haut ...juste avant le crack.
24 septembre 2010 à 06:48une chose est sur au moment ou j'édite ce post c'est que mon "loyer" que je donne à ma banque (mes mensualités) ne représentent plus que 25% de mon salaire alors qu'il y a trois ans au moment ou j'ai acheté cela représentait 30% de mon salaire.
je suis chez moi , j'abats la cloison que je veux , je le rénove comme je l'entend et une part déjà non négligeable de mon appart m'appartient .
j'ai attendu 17 ans avant d'être proprio et c'était 17 ans de trop..........et lorsque j'en suis sorti je n'avais rien.
Ajoutez un commentaire
Merci de consulter notre charte de modération avant de poster votre commentaire.