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Immobilier : l’inflation minimise la hausse, mais augmente la baisse

zimbabwe-cash-inflation.jpgJe reprends tel que un message que m’a adressé JeromeL ce jour via mon compte Facebook. J’ai trouvé son texte intéressant : “un bien s’achète 100 000 euros le 1er janvier de l’année n, mais avec une inflation annuelle de 3 %, sa valeur réelle tombera à 97000 euros le 31 décembre, en euros constant. Au bout de 10 ans d’inflation à 3%, sa valeur réelle tombera à environ 73 000 euros de l’année n (oui, 3% x 10 ans, ça ne fait pas 30 %). En poussant la logique, si les prix baissent de 10% en 1 an, la valeur réelle ne passe pas de 100 000 euros à 90 000, mais à 87 000 euros CONSTANTS (10% de baisse  +3% d’inflation), on peut donc parler de baisse des prix de 10 %, mais de 13 % de valeur ! De la même façon, une hausse de 10% sera à minimiser de 3% d’inflation, soit 7%. Bref, l’inflation minimise la hausse, mais augmente la baisse.”


Commentaire personnel : il est effectivement bon de faire un rappel à ce sujet. En même temps, ici sur le blog, nous sommes face à un public aguerri au mécanisme de l’inflation mais allez expliquer cela au citoyen lambda… Pas certain que pour lui l’inflation qui est synonyme de “+” fasse des “-”sur le prix de son logement. 
Après, on peut être d’accord ou non sur la manière dont est effectivement calculée l’inflation chaque année mais là c’est un autre débat…
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20 commentaires

  1. lolossd 12 janvier 2010 à 22:28

    au moins 90% des français ont un niveau zéro en économie (ils font confiance aux banquiers pour signer des crédits sur 30 ans voire 35 ans à 33% d’endettement sans apport, c’est dire !)… alors l’inflation ne signifie pas grand chose pour eux (mis à part qu’ils voient qu’ils paient leur camembert et leur baguette plus cher…), donc il est inutile de perdre son temps à leur expliquer ce type de raisonnement, pour eux c’est du charabia !!!

  2. Dadounet 12 janvier 2010 à 22:36

    Ben mon lolossd, tu n’es pas un fanatique de l’éducation, toi !
    C’est bien parce que les gens n’y connaissent rien qu’il faut l’expliquer, au contraire !

  3. Louis C 13 janvier 2010 à 12:36

    Bonjour,
    Pourriez vous développer le calcul de l’inflation SVP…
    Parce que le bien acheté 100 000 au 1er janvier, avec 3% d’inflation, il vaut 103 000 en euros courants ( de décembre), et 100 000 en euros constants. (au niveau de janvier)
    Donc soit, je me trompe sur la formule de calcul, soit je mélange les euros constants / courant et vos résultats diffèrent si vous prenez une base 100 en janvier ou en décembre.
    A cela s’ajoute l’idée qu’on a la valeur du bien, (qui monte ou qui baisse) et la valeur de la monnaie (inflation, déflation). Les 2 sont liés puisqu’on paie le bien en monnaie, mais pas mécaniquement.
    Ce qui m’amène à la question : Comment un bien peut-il baisser de 10% dans un contexte inflationniste de 3% ???
    Merci d’avance pour vos précisions, n’hésitez pas à me ressortir un cours d’économie ;)
    Cordialement,

  4. said 13 janvier 2010 à 13:54

    de toute facon l’immobilier va continuer de chuter
    et l’or de monter!

  5. AurelG 13 janvier 2010 à 14:49

    A Louis C.
    Le cas exposé ici suppose qu’il n’y a pas de différence de valorisation entre le 1er janvier et le 31 décembre. Hausse de 0% et prix affiché tjs de 100ke (euro courant au 31 décembre). Dans cette condition la valeur du bien a diminué en un an du fait de l’inflation. En euro constant il est donc de l’ordre de 97ke.
    Quant à votre question sur le lien entre baisse de la valeur et contexte inflationniste, nous pouvons dire que même si il y a un correlation celle ci n’est pas de un pour un. Exemple, si on résume l’inflation au calcul de l’indice des prix à la consommation (la valeur de la monnaie est liée au bien que l’on peut se procurer avec) l’évolution du prix des logements (n’étant pas un bien de consommation) ne rentre pas de l’indice. Une baisse de la tension sur la marché de l’immobilier peut donc induire une baisse de 10% des prix des logement tandis qu’en parrallèle d’autres facteurs peuvent venir diminuer la valeur intrinsèque de la monnaie et créer de l’inflation (exemple :augmentation du prix des céréales liée à la croissance de production bovine).

  6. Louis C 13 janvier 2010 à 15:11

    A AurelG
    Merci pour vos précisions. Du coup, je suis comprends mieux l’analyse.
    Ma courte expérience sur l’immobilier m’empêche pourtant d’imaginer une baisse des prix de l’immobilier dans un contexte inflationiste:
    Tout d’abord parce que l’inflation baisse le cout de l’emprunt. (donc plus d’acheteurs, donc remontée des prix)
    Ensuite parce qu’en période d’inflation, le vendeur aura tendance à augmenter le prix de son bien justement pour éviter de perdre trop. Sauf bien sur s’il est pressé de vendre.

  7. Yohan 13 janvier 2010 à 15:26

    Je suis bien d’accord avec Louis C.
    Je ne sais pas vraiment comment vous calculez votre inflation mais à prix constant, tenant compte d’une inflation de 3%, le bien immobilier à une valeur de 103.000 après 1 ans en euro courant.
    Prendre le prix en euro coustant nécessite une correction de la hausse des prix par rapport à une donnée de référence (l’inflation…). Donc pour moi on en revient à plus ou moins 100.000
    Si maintenant on décide de ne pas prendre en compte la valorisation d’accord… mais ça ne reflète en rien la réalité économique.
    Je suis peut être trop fatigué pour comprendre la logique mais pour moi cette explication est loin de tenir la route

  8. Yohan 13 janvier 2010 à 15:30

    Pour inflation et baisse de l’immobilier, il y a généralement bien un lien procyclique entre les deux.
    Mais il arrive des cas où cette relation n’est plus de mise. La crise est est un exemple. Les prix de l’immobilier ont baissé de 10% voir plus sans pour autant être en période de déflation.
    offre excédentaire et demande insuffisante. Nécessité de vendre. L’inflation n’étant pas lié aux prix de l’immobilier, les prix peuvent baisser sans entraîner de déflation

  9. AurelG 13 janvier 2010 à 15:53

    A LouisC
    Je suis d’accord avec le fait qu’en période inflationniste il est assez rare d’observer un baisse des prix dans l’immobilier. Mais cela reste un scénario envisageable pour plusieurs raisons.
    - Premièrement car une forte inflation n’entraine pas systématiquement un baisse des couts de l’emprunt (ie une baisse des taux de la banque centrale) si l’inflation sous jancente est faible (exemple : la masse monétaire augmente aussi vite que la production mais des facteurs externes tels prix de l’énergie ou des matières premières créées une hausse des prix dans le pays).
    - Deuxièmement car la baisse du prix de l’immobilier peut résulter d’un ajustement lié à de mauvaises appréciation de l’offre/demande réelles ou à l’éclatement d’une bulle spéculative.
    Quoi qu’il en soit, tenir compte de l’inflation et parler en euro constant (ou valeur actualisée) dans les analyses est une bonne chose et j’encourage toute initative à ce sujet.
    A Yohann
    L’article part du principe que le prix de vente est de 100 000

  10. Louis C 13 janvier 2010 à 16:39

    En fait, dans l’article il y a une évidence:
    Si le prix affiché ne change pas, et qu’entre temps il y a de l’inflation, alors le prix baisse.
    L’inflation masque la baisse de la valeur.
    On assiste ensuite à un subtil mélange entre monnaie courante, constante, valeur du bien (en E constants) et valeur affichée (en E courants), qui a pour conséquence de noyer sous des chiffres un raisonnement qui me semble bancal:
    1- quand on dit qu’un prix baisse de 10%, on parle toujours de monnaie courante. C’est donc une erreur d’ajouter l’inflation car l’impact de l’inflation est déjà inclu dans le prix affiché.
    2- Personne n’achète en valeur constante! Calculer un prix en valeur constante est une erreur de logique puisque la valeur c’est la valeur d’échange donc forcément calculée en valeur courante!

  11. JeromeL 13 janvier 2010 à 16:54

    @Yohan
    Comme le faisait remarquer AurelG, l’article cherche à démontrer le mécanisme de l’inflation en partant du postulat que le prix affiché du bien (100000 euros) reste le même à la fin de l’année, mais que sa valeur, elle, a baissé. Et que l’analyse ne va pas au delà. Ne confondez pas “prix” et “valeur”
    Pour plus d’info, allez voir cet article sur wikipedia :http://fr.wikipedia.org/wiki/Inflation

  12. AurelG 13 janvier 2010 à 17:14

    pour répondre à votre point 1 : l’impact de l’inflation n’est pas affiché car on compare un prix à un instant t avec un prix à un instant t+1. Comme vous l’avez dit, “si le prix affiché ne change pas et qu’entre temps il y a de l’inflation alors la valeur baisse”, on peut donc étendre ça à “si le prix affiché baisse de 10% et qu’il y a de l’inflation alors la valeur baisse davantage”. Pour conaitre la valeur d’un bien en date t dont le prix est fixé en t+1 (valeure actualisée permettant des comparaisons de prix fixé a des dates différente)
    on calcule alors (actualisation à un an)
    prix(t+1) actualisé= prix(t+1) / ( 1 + inflation)
    Revient à : 100 ke dans an = 100/1.03=97.
    Si on prévoit un baisse de 10%, on prévoit donc un passage de 100 maintenant à 90 dans un an. Selon le même calcul, 90 dans un an revient à 87.4 maintenant.
    Pour répondre à votre point 2 : effectivement personne n’achète en valeur constante et tout se fait en valeur courante. Nénanmoins quand il s’agit d’évaluer des variations entre plusieurs périodes il faut tenir compte de la valeur actualisée. Un exemple pratique. Si votre banquier vous propose un placement de 100ke à 5% à horizon 10 ans, vous toucherez effectivement 163ke dans 10 ans mais avec cet argent vous ne pourrez consommer que pour l’équivalent de 121 ke maintenant (tjs hypothèse de 3% d’inflation).
    Cdt

  13. cobalt 13 janvier 2010 à 21:09

    ça veut aussi dire que chaque année le coût du prêt se fait moins sentir. A condition que les salaires suivent l’inflation. Ce qui n’est plus vraiment le cas depuis une dizaine d’année
    Autre chose. Si l’inflation devient méchante. Les perdants seront les épargnants et ceux qui avaient achetés trop cher verront leur achat tout de même amorti.
    Mais est-ce que c’est possible maintenant avec l’euro ?

  14. Guillaume 14 janvier 2010 à 10:02

    Vers une spoliation des épargnants.
    Les déficits abyssaux des états occidentaux devront tôt ou tard être absorbés. Les EU aujourd’hui font marcher a fond la planche à billets, l’Europe de son coté risque de devoir faire de même, ce qui permettra de réduire le montant en valeur constante des dettes contractés par les états. Avec un des plus fort taux d’épargne en Europe, le français épargnant risque de devenir le dindon de la farce, taux d’intérêt à 3% quand inflation à 5%, il va re-financer gentiment les déficits. Donc il serait préférable d’investir dans la pierre? Mais l’immobilier à court et moyen terme risque de fortement baisser, perdre 4% par an sur 2 à 7 ans, en voilà un avenir radieux. Tant pis je place en bourse… Et je me prend 30% de perte sur 12 mois. La panacée :)
    Aujourd’hui je vois peux de solution pour assurer la valeur en euro constant de son patrimoine, acheter de l’or ou du pétrole? Pas forcément le plus mauvais choix, mais si hyper inflation je risque d’avoir du mal à me nourir avec…
    Aujourd’hui j’ai fais le choix d’acheter un bien immobilier, avec 50% d’apport, le reste en emprunt , une grosse surface cultivable me permettant de réduire mon exposition à l’augmentation des denrée alimentaires, des moyens de production d’energie, et une importante réserve en eau…
    Je suis assé pessimistes… Mais je serais ravi d’entendre vos stratégies pour préserver votre patrimoine en valeur.
    Cordialement

  15. Yohan 14 janvier 2010 à 16:27

    Merci pour le lien wiki sur l’inflation… Etant économiste, c’était fort utile :)
    Effectivement j’étais fort fatigué.
    Mais je n’en démords pas pour autant. Bien d’accord que sous l’hypothèse que si l’immobilier ne se valorise pas au cours d’une année, suite à l’inflation, le bien perd de sa valeur et donc que l’inflation minimise la hausse et maximise la baisse…
    Mais en supposant des hypothèses, je pense, un peu réductrices, on peut obtenir beaucoup de résultats surprenants.
    Hormis ce point, je trouve quand même la réflexion très intéressante

  16. JeromeL 14 janvier 2010 à 23:03

    C’était bien sûr une hypothèse réductrice, mais l’exercice nécessitait des conditions de laboratoire bien loin de la réalité. Les prix varient évidement en permanence dans le vrai monde.
    L’idée était juste de séparer deux phénomènes distincts. Hausse ou baisse des prix d’un coté, dépréciation de la valeur de l’argent de l’autre. Pour mettre en évidence cette dépréciation, il était nécessaire de supposer l’autre variable, la variation de prix, comme neutre.
    L’idée était de démontrer que la monnaie dans laquelle on côte les biens change de valeur au fil du temps, et que ce phénomène est mal comprit. Difficile d’expliquer au grand public que même si la valeur faciale de son billet de banque reste la même, la valeur de ce billet n’est plus la même au fil du temps.
    Pour en revenir à la démonstration de départ, peut-être faudrait-il imaginer un monde un peu absurde (type Shadock) dans lequel la banque centrale récupèrerai les billets de banque de 100 euros pour les convertir en nouveaux billets de 97 euros le 31 décembre (toujours avec une inflation de 3%) pour la nouvelle année.
    Pour aller plus loin, on pourrait aussi dire que la démonstration ne marche qu’à partir du moment ou l’on récupère le fruit de la vente d’un bien immobilier pour acheter des biens de consommation impactés par l’inflation. Car c’est finalement à l’aune de sa capacité d’achat que l’on quantifie l’argent, non ? (je sais, c’est encore un peu réducteur)
    Mais si on réinvesti cet argent dans le circuit immobilier (dont l’évolution des prix est différente de celle de l’inflation), sa valeur devient relative à l’univers dans lequel elle est employé et échappera à l’érosion de l’inflation si celle-ci ne touche pas l’immobilier (on a bien vu ces dernières années que c’était le cas).

  17. Fredatrus 15 janvier 2010 à 11:46

    Si j’ai bien saisi, toute la difficulté est de considérer les 100 000

  18. christophe 18 janvier 2010 à 16:28

    ce qui est con dans votre histoire c’est que le taux de l’inflation ou devrais je dire la déflation est de -0.3% au mois de novembre 2009
    taux passé dans le négatif depuis mars 2009
    http://inflation.free.fr/index.php

  19. Franck 16 février 2011 à 08:48

    A mon avis, il y a une erreur logique : un billet de banque n’a pas une valeur en soi mais un pouvoir d’achat…
    Si vous roulez beaucoup ou si vous vous chauffez au fioul, votre billet perdra de son pouvoir. Si vous aimez vous

  20. christophe 21 février 2011 à 16:19

    avec une inflation qui n’a pas d