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Toutes les villes françaises ne sont pas égales face à la crise de l’immobilier

Hexagone-pentagone-savon Ce n'est pas moi qui le dit mais l'étude du Crédit Foncier, vous avez ceux qui conseillaient il n'y a pas si longtemps de ne pas passer en taux fixe et qui ont eu quelques soucis avec leurs emprunteurs. Oui, il est bon de remuer ce qu'il y a au fond du trou pour mettre en perspectives les dires d'aujourd'hui… C'est pas gentil, je sais, mais ça fait du bien.

Ainsi, Brest, Quimper, Vannes, Rennes, Angers, Poitiers, Bordeaux, Bayonne, Biarritz, Perpignan, Albi, Nîmes, Marseille, Aix-en-Provence, Grenoble, Chambery, Annecy, Genève-Annemasse, Dijon, Orléans, Evreux, Le Havre, Rouen, Lille, Valenciennes, Compiègne et la première couronne de Paris s'en sortiraient bien ces prochains mois. Quant à Nantes, Toulouse, Montpellier, Lyon, Cannes, Nice, Caen et Strasbourg, vous pouvez y aller les yeux fermés, achetez dans ces villes, votre argent sera aussi bien protégé que dans un coffre fort à la banque… Allez-y quoi !!!

Le Crédit-Foncier tient compte des prix et des stocks, mais aussi du dynamisme démographique et économique de chaque ville ainsi que de l'offre et de la demande locale et considère que 75 % des villes sont à l'abri d'une crise majeure. Ouf ! Maintenant si vous avez un logement du côté de Limoges, Montauban, Beauvais, Saint-

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29 commentaires

  1. Nam 27 mars 2009 à 00:44

    J’ai calculé le rendement tout compris de la première année de l’emprunt pour un achat depuis 1978… et à ma grande surprise, je me suis rendu compte que le moment le plus défavorable pour acheter avec ce critère était 1980 et 1981… à cause des taux immo à 15% de TEG, les premières années tu remboursait peanuts… Le rendement etait encore meilleur en plein 2008… JUsqu’en 2006 avec la baisse des taux tou était relativement stable, mais les choses se sont vraiment dégradées en 2007 et 2008 pour les acheteurs…

  2. freddy 27 mars 2009 à 04:48

    Caen est bien connu pour son dynamisme démographique !!
    En fait, cette ville a un POS de village de campagne qui oblige très souvent a construire moins dense si vous détruisez. Donc pas vraiment de possibilité de construire des nouveaux logements et Caen a très peu de terrain à construire
    Reste plus qu’a remonter des remparts et à inonder les fosses pour contenir les envahisseurs.
    D’un autre coté, c’est une ville très agréable à vivre, avec un vrai centre-ville, rarement embouteillé et à coté de la mer (J’ai habité à Grenoble, à Nice, à Paris et à Nantes, j’ai pu comparé la qualité de vie).

  3. olivier 27 mars 2009 à 07:54

    @ Nam,
    c’est quoi le rendement de la premiere annee ?
    cela depend-il d’autre chose que tu taux d’emprunt ?

  4. Nam 27 mars 2009 à 09:36

    @olivier
    J’ai d’une part calculé les mensualités sur 25A avec le taux immo de chaque année et le prix d’un bien donné (F2 paris intra-muros) à chaque année, j’ai pri en compe les charges, j’ai pri en compte les impots, j’ai choisi l’hypothese du propriétaire occupant, j’ai pri en compte les loyers economisés, les intérets à payer et les assurances emprunteur. D’autre part j’ai pri en compte le loyer de ce même bien à chaque année. Avec le loyer et les +/-, j’ai fais la différence et divisé par le cout d’achat et prenant en compte les frais de notaire (c’est le rendement hors plus ou moins value)… j’ai fais ça pour deux cas: si tout à été payé cash et si tout a été payé par emprunt… et bien pour celui qui a tout emprunté, 1980/1981 a été le pire moment pour acheter, avec un rdt la premièe année fortement négatif (-6% la première année). A l’inverse, à cette époque, celui qui payait cash ou avec un fort apport initial étai un roi, avec un superbe +9% de rendement des la première année. Pour comparaison, à paris aujourd’hui, celui qui achete en empruntant tout est à -1,5% la première année, et celui qui a acheté cash est à +3.8% ….

  5. crapo 28 mars 2009 à 10:35

    Ca me semble très interessant, est ce que tu pourrais mettre le détail de tes calculs à disposition?

  6. Dav 28 mars 2009 à 11:18

    acheter maintenant non , car les prix sont trop élevés et déconnectés de la réalité..
    Pour moi -50% c’est mon dernier mot et c’est tout ce que ça vaut au vu du contexte actuel et de la demande qui a fortement diminué.
    Plus d’offre que de demande.
    Le manque de logements en France concerne le logement social , il ne faut pas confondre.
    L’epargne des français a littéralement fondu avec une chute de la bourse de plus de 55% en 1 an 1/2.
    La valeur immo de leur biens est en train de fondre. Et la baisse entraîne la baisse (je vends moins cher donc je suis plus limité au niveau budget)/
    Parlons du chômage massif qui risque d’ augmenter de manière incroyable surtout chez les jeunes (le marché immo est surtout basé sur les primo-accedants)/
    Et ceux qui refuse de vendre parce qu’une plus-value de 200 000 euros ce n’est pas assez j’en connait qui mettent en location. Mais pour l’instant pas de locataires car offre devenue abondante et demande faible. La baisse de loyer ça se négocie plus que jamais. L’indice insee n’a plus de sens. Et puis messierus les proprios vous vendez en résidence ppale c’est exonéré d’impôts. Vous louez, vous êtes taxé à plus de 40% (taxe foncière inclus)+entretiens+risque de non payement car chômage menaçant.
    Vous feriez mieux d’accoder un -30% maintenant plutot qu’un -60% d’ici quelques années.
    Tout le monde cherche des solutions alternatives pour se loger au moins cher . Donc vos barraques à 500 000 euros en parpaing (parpaing au prix du lingot d’or ) vous pouvez vous le garder.acheter maintenant non , car les prix sont trop élevés et déconnectés de la réalité..
    Pour moi -50% c’est mon dernier mot et c’est tout ce que ça vaut au vu du contexte actuel et de la demande qui a fortement diminué.
    Plus d’offre que de demande.
    Le manque de logements en France concerne le logement social , il ne faut pas confondre.
    L’epargne des français a littéralement fondu avec une chute de la bourse de plus de 55% en 1 an 1/2.
    La valeur immo de leur biens est en train de fondre. Et la baisse entraîne la baisse (je vends moins cher donc je suis plus limité au niveau budget)/
    Parlons du chômage massif qui risque d’ augmenter de manière incroyable surtout chez les jeunes (le marché immo est surtout basé sur les primo-accedants)/
    Et ceux qui refuse de vendre parce qu’une plus-value de 200 000 euros ce n’est pas assez j’en connait qui mettent en location. Mais pour l’instant pas de locataires car offre devenue abondante et demande faible. La baisse de loyer ça se négocie plus que jamais. L’indice insee n’a plus de sens. Et puis messierus les proprios vous vendez en résidence ppale c’est exonéré d’impôts. Vous louez, vous êtes taxé à plus de 40% (taxe foncière inclus)+entretiens+risque de non payement car chômage menaçant.
    Vous feriez mieux d’accoder un -30% maintenant plutot qu’un -60% d’ici quelques années.
    Tout le monde cherche des solutions alternatives pour se loger au moins cher . Donc vos barraques à 500 000 euros en parpaing (parpaing au prix du lingot d’or ) vous pouvez vous le garder.

  7. crisivalencia 28 mars 2009 à 12:02

    qund à toulouse c’est bien connu , il faut investir .
    un foncier en berne entre 15 et 20% de réduction , les prix à toulouse ont baissé d’environ 14% moyenne constaté pas les notaires ( sur saint-etienne , sur saint georges, sur le busca ) . Toulouse est une ville en difficulté à cause de son industrie ( il n’y a pas qu’airbus à toulouse )et le taux de chomage y est de 9.9 % .
    Notre cher jean michel ciuch vous a juste fourni un classement des grandes aires urbaines métropolitaines ou le revenus médians des ménages par l’UC( unité de consommation ) sont les plus élevés.
    donc en gros pour simplifier les plus riches s’en sortiront et les plus pauvres non.
    D’ailleurs je tiens à vous signaler que la personne qui a effectué ce rapport est la même personne qui criait haut et fort il y a 4 ans le manque de transparence du marché et remettait en cause les analyses de marché.
    Je suis espagnol vivant en france et il y a deux ans la caixa bank nous avait sorti une belle analyse comme celle ci afin de rassurer le marché et d’optimiser les investissements . Mon voisin , rassuré,construit une très belle maison toute neuve à altury et veut la vendre 400 000 euros ( une folie ) , résultat mars 2009 240 000 euros. Merci la caixa et ses prévisions.
    quand au crédit foncier ( nexity s’en ai débarasser) je crois que c’est la seule banque française à avoir une plainte collective de la part DDCCRF par rapport au prêt à taux variable, donc je crois que leur capital confiance est erroné.
    alors je crois que chacun d’entre vous est aussi comptétent qu’eux , et que c’est à vous de créer vos propres algorythme car il n’y a pas d’ultime réciprocité , car chaques situations ,chaques biens , chaques ventes sont uniques.

  8. Nam 29 mars 2009 à 20:02

    @crapo
    J’ai essayé de trouver les prix du m2 en euros courant dans un endroit donné (j’ai pri Paris 15eme arrondissement), les taux d’intéret immo sur 25 ans et les loyers ainsi que les charges (j’ai indexé les charges et les loyers sur l’inflation, ce qui est une assez bonne approximation même si on peut tjs discuter…). Par exemple, pour un même bien, j’avais 34kE en 1978 avec un taux à 10% et un loyer de 280 euros. J’ai calculé les mensualités, ajouté les charges et les impots, et les intérets/assu pour le cas d’un mec qui emprunte.. ce bien est monté à 155kE en 1991 avec un taux à 8.5%, descendu à 105kE en 1998 avec un taux à 5.5% et remonté à 290kE en septembre 2008 (MAX à Paris) avec un taux à 5.5% (redescendu à 4.5% depuis). A noter, en 2006, on avait 3.5% (plus bas historique des taux) avec 230kE… j’en ait déduit une courbe du rendement la première année qui m’a amené aux conclusions mentionnées plus haut (1980/1981 pire qu’aujourd’hui, sauf pour le mec qui payait cash ou qui remboursait vite en anticipé)

  9. Outrang 29 mars 2009 à 21:06

    je suis étonné de voir Périgueux, les prix ne baissent pas si vite que ça !
    Ville surtout de Fonctionnaires !

  10. dav 30 mars 2009 à 00:22

    Ne vous posez plus la question du prix de l’immo, le pire seras devant nous, la crise financière mondiale la plus grâve de tous les temps, depression et chômage massif avec un retour naturel au sauvagisme. Mieux vaut ê^tre locataire pour pouvoir s’adapter à la situattion et être libre de partir là où l’on veut ou plutôt là où l’on peut.
    Mon pronostique c’est -50% sur 2 à 3 ans maximum. Ce qui font le marché de l’immo se sont les primo accédant et ils sont jeunes et sont le plus touché par le chômage. Resteras-t’il des volontaires pour acheter hors de prix. Les anglais quittent le navire (1 livre c’est presque 1 euro aujourd’hui et 1 an auparavant 1 livre c’était 1.5 euros). Les retraités britannique et c’est une réalité fuient en masse la France leurs retraites en livre ne suffisant plus pour vivre. Ils vendent en masse en euros fort. Mais les nouveaux Britannique bas eux y en a plus depuis un bon bout de temps.

  11. etienne 30 mars 2009 à 18:19

    Ca va encore baisser de 80%
    500 euros le metre carré c’est pour bientot, et c’est normal car personne ne veut acheter.

  12. cepi 31 mars 2009 à 00:19
  13. EffiCity 31 mars 2009 à 17:44

    La baisse du prix du m2 a continué pendant le mois de Mars 2008. Le baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’EffiCity le confirme. C’est le moment d’investir sur Paris. Vous pouvez estimer vos biens immobiliers gratuitement sur notre site.

  14. chuck 26 avril 2009 à 04:05

    c’est le jeux de l’offre et la demande qui fixe les prix si il n’y a plus d’acheteur les prix vont baisser.

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