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Votre avis : à combien doit se monter au minimum l’épargne de précaution juste après l’achat ?

Parachute_sous_le_soleil En discutant avec un ami qui a effectué quelques investissements immobiliers par le passé et en abordant le sujet de couples qui s’endettaient jusqu’au cou il y a encore peu, il m’a indiqué que pour lui, après l’achat, il fallait au minimum qu’il reste à un couple d’acheteurs environ 10% de la valeur du bien sur son compte en banque. Soit pour un bien d’une valeur de 300 000 euros FAI, des économies de 30 000 euros placés sur différents livrets facilement utilisables en cas de coup dur (voiture détruite, chômage… La liste est non-exhaustive).

Je précise que ces 10 % sont ce qui reste après les éventuels travaux de remise aux normes (isolation, électricité..etc.) du bien acheté. Et là, vous me dîtes que 10% c’est beaucoup ou pas assez (selon vos perceptions et éducations)…

Pour ma part, si j’étais en mesure de payer le bien à hauteur de 300 000 euros tout en ayant de côté 30 000 euros une fois les travaux terminés, je me sentirais relativement à l’aise contre les coups durs. Cela dit, je serais surpris de savoir si parmi les nombreux et récents acheteurs, après travaux, il restait ces fameux 10 % car beaucoup ont dû se mettre au taquet niveau endettement.

J’en doute même énormément et aujourd’hui avec les exigences accrues des banques en termes d’apport, les couples d’acheteurs (remarquez que l’on peut aussi, bien sûr, acheter tout seul) sont obligés de mettre tout dans l’apport et rognent forcément sur leur épargne de sécurité post-achat ce qui les expose en cas de coup dur.

J’attends votre avis sur le sujet pour savoir jusqu’à combien il faut prévoir en terme d’épargne après achat et pourquoi…

PS : j’avais promis de ne plus publier le dimanche (en famille) .. C’est loupé !

Image sur airaile.free.fr

Christophe Yanes pour "www.le-blog-immobilier.com"

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27 commentaires

  1. olivier 4 janvier 2009 à 20:44

    pour moi 10% c’est trop.
    mais ma femme est fonctionnaire.
    de plus, apres un coups dur, de toute facon souvent il faut vendre.

  2. unPassant 4 janvier 2009 à 20:57

    interessant ces 300.000 comme exemples. J’ai eu une discussion avec un ami qui me disait qu’il valait mieux achete en sortant les chiffres suivant…
    Son argument: interet a 4% + charges (200 euros), cela revient a “perdre” 1200 euro (charge + interet, a cela il faut ajouter le remboursement reel de la somme emprunte, qui est de l’ordre de 1000 euro). Or il me dit que de toute maniere a la location tu perds aussi 1200 euros…
    Ma reponse: sa logique n’est pas bonne…dans ce cas les prix doivent stagner pour que son argument soit vraie. Je lui dis qu’une chute de 5%/an du prix du bien reviendrait a perdre 15 000 euro par an…dans ce cas, celui qui loue, efectivement, gagnerait 15 000 euro/an, donc il ne perd rien au contraire il y gagne… et en plus il dort tranquille :->… puisque la sommme (1000 euro)que l’acheteur donne a la Banque, le loueur lui la met dans son livret A et cela est disponible a tout moment …
    ‘sais pas si j’ai etais clair…

  3. all 4 janvier 2009 à 21:41

    Biais classique de l’aversion pour la perte : il vaut mieux utiliser les 30.000

  4. bertignac42 4 janvier 2009 à 22:15

    A 300 000

  5. in-crisis-we-trust 4 janvier 2009 à 22:34

    Une parcelle au bois de Boulogne + Madame = largement les 10 % de réserve.
    OK, je sais, je ==>

  6. Nam 4 janvier 2009 à 23:28

    C’est une bonne idée de garder cette épargne en plus de son bien à 300 kE (un T2 à paris 15eme). Même si ça augmente un peu la somme à emprunter, cela permet de s’aggrandir lorsque les prix auront assez baissés.

  7. Zeb 4 janvier 2009 à 23:48

    Nous venons d’acheter un bien 230 k

  8. Logic 5 janvier 2009 à 00:25

    heu… pas terrible la question si tu permets CY. Il existe de nombreux paramètres à prendre en considération et la rêgle du 10% ne veut rien dire du tout.
    Déja combien comptes tu mettre de coté par mois une fois le pret payé…
    Si tu mets 1.000 euros de coté par mois tu n’as pas besoins de ces 10%…
    Si tu en mets 500 par mois même réponse
    Si tu mets Zéro de coté par mois alors achète moins cher… car le jour ou tu devra changer de bagnole tu seras dans la merde (Accident + arret de travail + garde d’enfant ou pire divorce..-> ça peut tous nous arriver!)
    Si tu penses que tu vas réduire ton train de vie pour acheter alors N’ACHète PAS. Il est trés difficile de réduire sont train de vie.
    Apres vient la question des gosses, (tu en as pas, tu en as, tu en veux, ..)
    Si tu en as ils vont faire des études supérieures ou pas? Quand? ou? pour combien de temps….
    Et quand on est propriétaire de sa maison vient le temps des travaux, pouf le toit, boum la chaudiere, clac la Salle de bain, paf le chien…..
    Pour 2 couples endéttés à 33% celui qui gagne 2500 euros net par mois avec un gosse doit se préparer à des lendemains douloureux, celui qui gagne 5000 euros par mois peut voir venir….
    Tchao
    Le seul conseil que j’ai à donner avant d’acheter c’est:
    1. Ne metr

  9. vlad 5 janvier 2009 à 08:08

    Rien ne sert de raisonner en % du montant de l argent emprunter.
    Il faut plutot prendre en considération le besoin reel d’argent (les tuiles qui peuvent arriver). Puis l’epargne forcé realisée en tant que locataire.
    Dans l ideal le montant du remboursement du pret devrait etre egal a cette epargne.
    Sinon il faudra se serrer la ceinture.
    Dans l’absolue 20KE en cash est tjs une bonne securité sur des comptes accessibles (Livret A + LDD)

  10. andy 5 janvier 2009 à 10:08

    J’ai achete un bien a 260 keuros car force de demenager a la suite d’une vente a la decoupe.
    Et j’ai finance 50 keuros de travaux en apport perso cash.
    J’ai finance l’achat du bien de 260 keuros en cash plus avec un emprunt de 30 keuros sur 5 ans (~ 11% du prix du bien ce qui equivaut a un peu moins que le prix du loyer quand j’etais locataire pendant 5 ans).
    J’ai conserve en assurance vie 30 keuros en reserve (qui a un peu perdu en valeur car c’est du vivaccio 80-20 avec 20% en actions qui ont pas mal perdu).
    Je suis sorti de la tyrannie de cet agent immo qui me prennait les nouilles
    quand j’etais locataire-plus supportable apres 50 ans l’arrogance des agents de la FN…
    Mon achat etait une opportunite avec un vendeur coince avec un pret relais, d’un bien de bonne qualite qui a ete negocie a la baisse, avec un vendeur qui a su revoir ses pretentions a la baisse.

  11. all 5 janvier 2009 à 12:27

    Calculer son taux d’endettement c’est ajuster ses revenus à ses besoins présents et à l’estimation de ses besoins futurs (par ex. la voiture) un fois déduit le crédit.
    Donc inutile de mettre de l’argent de coté quand on est endetté : mauvais calcul.
    Mais être en état de faire face aux dépenses

  12. xsu73 5 janvier 2009 à 14:38

    Que ceux qui veulent faire un commentaire rapide et qui ne prennent pas le temps de se relire, s’abstiennent. On comprend rien à vos raisonnements.
    Sinon Logic je suis tout a fait d’accord avec toi.

  13. K 5 janvier 2009 à 14:56

    Logic, xsu, c’est vrai, la réserve à garder dépend de plein de choses.
    Néanmoins, 10% me paraît pas mal : ça permet de gérer un coup dur (voiture, réduction limitée ou provisoire des revenus, …) sans que ce soit la cata ou le gros stress.
    Et 5% est un strict minimum, notamment s’il y a de gros travaux (il y a très souvent des mauvaises surprises sur le montant final …) ou des risques particuliers, sauf si la famille peut aider facilement.

  14. anonyme 5 janvier 2009 à 15:36

    “ne pas mettre tous les oeufs dans le même panier.”
    Voilà une expression vieille comme Mathusalem qui résume cet article : placements, or, Investissements, apport, …

  15. totot 5 janvier 2009 à 17:02

    Pour ma part l’equivalent de 6 mois de loyer/remboursement constitue le minimum pour etre relativement sereint.
    A savoir si il n’arrive pas de GROS coup dur (divorce; perte d’emploi…)
    mais une fois ce seuil atteint on peut aussi prendre son temps pour laisser grossir ce paquet pour en rajouter tranquillement au fur et à mesure de ses possibilités.

  16. tg 5 janvier 2009 à 20:43

    J’ai une approche differente: je cherche a calculer a partir de quand je peux faire un remboursement anticipe avec differentes repartition epargne/apport. Ce qui m’interesse, c’est a partir de quand mon patrimoine (apport non utilise+placements moins liquides) couvre le nouvel achat (je me considere comme “sur” a ce moment la) et a partir de quand les liquidites disponibles croisent le restant du pret pour le tuer. Bref je me fous du montant des interets payes a cette date (et encore moins de ceux a la fin du pret), car je me concentre sur la date ou je suis libre. Et la je vois que mettre le plus gros apport initial ne raccourcit pas forcement de maniere significative cette date. Bon, je n’ai pas integre dans mon simulateur le pourcentage de mon salaire dedie a l’achat (au taquet mais avec la possibilite d’utiliser un principal fixe), mais j’utilise une capacite d’epargne superieur au taux d’endettement. Je n’ai pas non plus un modele d’inflation/augmentation de salaire/taux de depot…
    Bref je vous recommande de faire votre propre simulateur d’emprunt en fonction de votre situation personnelle.

  17. NikY 6 janvier 2009 à 12:23

    Si tu as emprunté à un taux inférieur à 4,5% il me semble plus interressant de placer que de rembourser par anticipation.

  18. tg 6 janvier 2009 à 13:53

    Ce que je voulais dire c’est que mettre tout son (consequent) apport pour reduire la duree du credit n’est pas forcement le meilleur choix (d’autant que l’immobilier reste ce qui offre le meilleur effet levier pour un particulier).
    Il vaut mieux rester liquide au maximum et surveiller la difference entre le taux d’emprunt et le taux de remuneration de l’apport non utilise. Avec 4.5% c’est sur que tu as de bonnes chances d’avoir une remuneration superieure pour le depot (vrai bonne affaire).
    Au bout d’un moment, on peut arbitrer entre le remboursement anticipe ou poursuivre le credit. C’est a ce moment la qu’est le vrai choix et ce moment ne depends pas tant de l’apport initial.

  19. WasF 6 janvier 2009 à 14:27

    Si vous devez sortir des équations mathématiques pour acheter, il vaut mieux ne pas acheter.
    Si vous estimer que vous serez peut-être fragilisé par l’achat, il vaut mieux ne pas acheter.
    S’il n’est pas EVIDENT pour vous que votre achat ne vous mettra pas au taquet, mais qu’au contraire, il vous laissera un bon matelas de secours, là vous pouvez commencer à réfléchir à un achat.
    Bref si vous pouvez acheter sereinement (sans sortir le supercalculateur) alors faîtes. Sinon, ABSTENEZ VOUS ! Continuez à épargner. Votre équilibre psychologique est bien plus important qu’un logement que vous pourriez être forcé de vendre/qui serait saisi avec pertes et fracas !

  20. tg 6 janvier 2009 à 17:15

    WasF, 3 pbs:
    - l’epargne est de la jouissance differee
    - si tous le monde epargne, l’economie est morte
    - meme si on est serein on doit decider du mode de financement.
    Je pense qu’on devrait donner a disposition une boite a outil simple et complete pour choisir la part de risque qu’on peut accepter. Car
    - peu de gens peuvent eviter une prise de risque
    - dans le cas d’une residence secondaire ou d’un investissement locatif, la tolerance est probablement bien plus grande.
    Ainsi savoir si le risque est de 6 mois de salaire a garantir ou de 4 ans, ou plus, ce n’est pas la meme decision. Et en general ce n’est pas visible avec les simulateurs.
    Je pense qu’il ne faut pas se focaliser sur la duree de l’emprunt, mais sur le moment ou on est certain de pouvoir le rembourser sans perdre l’achat.

  21. anonyme 6 janvier 2009 à 17:45

    ne pas mettre les oeufs dans le même panier = évidence
    épargner = évidence
    prévoir le pire = évidence
    Mais où est dans tout ça, le plaisir d’avoir son petit chez soi, son nid douillet, …
    on a beau tout planifié, les aléas ça ne prévient pas !!!
    et puis tant qu’à mourir demain (je suis pas préssée, je n’ai que 28 ans), j’aurai fait un achat immo tout en profitant de la vie, en ayant une ch’tite voiture de collec’ (VW), en ayant reçu mes amis à bouffer régulièrement, en me faisant des restos, en ayant écouter la zik que j’aime en concert et en CD (acheté),… et autres bonheurs matériels et immatériels !
    Vous savez ce qu’on dit : “le coffre-fort n’est jamais enterré avec le cercueil…”
    Achat réalisé en 2006 et epargne restante = 40% de mon achat immo .. et oui, c’est possible quand On ne vit pas au-dessus de ses propres moyens… et quan l’immo n’est pas acheté surévalué

  22. neidin 7 janvier 2009 à 09:06

    Anonyme, ton message est d ‘une indécence. Pour beaucoup de gens auj “ne pas vivre au dessus de ses moyens” c’est ne pas aller au resto, ni au concert, ni acheter des cds, et à peine remplir le caddy pour bouffer.
    Quand on gagne visiblement très bien sa vie, on ne vient pas l’étaler sous le nez de gens qui gagnent moins.
    C’est une juste une preuve de manque d’humilité et d’intelligence, preuve que la réussite sociale ne provient pas forcément d’un super niveau d’études et/ou de réflexion.

  23. neidin 7 janvier 2009 à 09:07

    Anonyme, ton message est d ‘une indécence. Pour beaucoup de gens auj “ne pas vivre au dessus de ses moyens” c’est ne pas aller au resto, ni au concert, ni acheter des cds, et à peine remplir le caddy pour bouffer.
    Quand on gagne visiblement très bien sa vie, on ne vient pas l’étaler sous le nez de gens qui gagnent moins.
    C’est une juste une preuve de manque d’humilité et d’intelligence, preuve que la réussite sociale ne provient pas forcément d’un super niveau d’études et/ou de réflexion.

  24. neidin 7 janvier 2009 à 09:07

    Anonyme, ton message est d ‘une indécence. Pour beaucoup de gens auj “ne pas vivre au dessus de ses moyens” c’est ne pas aller au resto, ni au concert, ni acheter des cds, et à peine remplir le caddy pour bouffer.
    Quand on gagne visiblement très bien sa vie, on ne vient pas l’étaler sous le nez de gens qui gagnent moins.
    C’est une juste une preuve de manque d’humilité et d’intelligence, preuve que la réussite sociale ne provient pas forcément d’un super niveau d’études et/ou de réflexion.

  25. neidin 7 janvier 2009 à 09:07

    Anonyme, ton message est d ‘une indécence. Pour beaucoup de gens auj “ne pas vivre au dessus de ses moyens” c’est ne pas aller au resto, ni au concert, ni acheter des cds, et à peine remplir le caddy pour bouffer.
    Quand on gagne visiblement très bien sa vie, on ne vient pas l’étaler sous le nez de gens qui gagnent moins.
    C’est une juste une preuve de manque d’humilité et d’intelligence, preuve que la réussite sociale ne provient pas forcément d’un super niveau d’études et/ou de réflexion.

  26. anonyme @ Neidin 7 janvier 2009 à 14:21

    ce n’est pas de l’indécence de vivre normalement avec une revenu de 3200 euros/mois à 2… nombre de français correspond à ces critères, je pense, non ??
    Et Neidin, combien de revenu mensuel votre ménage gagne ?
    le problème de vos réflexions est que toute la France ne vit pas uniquement à Paris ou en IDF ou en GRANDES agglomérations avec des loyers trop élevés, de l’immo inaccessible, des coût de la vie plus conséquents,…
    En milieu qualifié de rural par VOUS, on bénéficie quand même d’industries et d’entreprises donc d’emplois et qui plus est d’une qualité de vie remarquable et c’est possible, en toute humilité et intelligence avec classiquement un BAC + 2!!!

  27. mariemoulin 1 mai 2018 à 08:32

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