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Quoi ? Tu n’as pas encore loué ?

Locataire Les temps changent, la location redevient tendance et les prix à la loc’ se porteraient plus honorablement, il parait. En fait, les gens ne sont pas stupides ou n’ont plus les moyens ou encore seul restent sur le carreau ceux qui ne veulent pas acheter. Les autres (oui, je généralise pour faciliter la compréhension) sont déjà passés par la case ACCESSION. Il ne reste donc que des loosers de locataires tous surpris qu’ils sont d’être devenus à la mode par ces temps de dèche.

Attention car la case ACCESSION signifie aussi

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45 commentaires

  1. chris06 20 janvier 2009 à 00:48

    L’immobilier ça fait des bulles. Cela a toujours fait des bulles, at apparement cela en fera toujours.
    En plus ce sont des bulles particulières, car on peût toujours prévoir, avec au moins un an d’avance, si la bulle va se reourner ou non l’année prochaine.
    Il suffit de faire le graphe, et de plotter les données sur les prix de l’mmobilier par rapport au revenu moyen disponible des menages, en Euros constants (net d’inflation), au fur et à mesure qu’elle paraissent.
    Si l’on tiens un tel graphe, comme l’on peût en voir un ici :
    http://www.immobilier-danger.com/IMG/immo_France-USA_UK.jpg
    on peût s’apercevoir à l’avance quand une bulle est en train de se retourner. Toujours.
    Par example, si vous aviez tenu un tel graphe, en 2007 vous pouviez déja prévoir que la bulle de l’immobilier en France allait se retourner en 2008. Il suffisait de remarquer la décelération de l’augmentation dans les années précédentes pour voir que l’année 2008 serait une année de retournement (c’est à dire, la première année, aprés une longue série de fortes croissance, à croissance nulle ou legerment négative).
    il y a une combine trés simple pour tirer parti des bulles, et acceder à l’apartement de vos rêves, en s’endettant beaucoup moins.
    Tout simplement, acheter au bas de la bulle (période de stabilization), vendre l’année avant le retournement de la bulle, louer pendant la pèriode de descente de la bulle, acheter de nouveau au bas de la prochaine bulle, et ainsi de suite.
    Chaque bulle dure entre 10 et 20 ans. Les plus grosses sont les plus longues.
    Donc il suffisait par exemple, d’acheter en 1985, de vendre en 1990 (bulle de 1991 : durée 10 ans), louer jusqu’en 1995, acheter en 1995, vendre en 2007 (bulle de 2008, durée 17 ans), louer jusqu’en 2015, et acheter en 2015 pour tirer parti de 2 belles bulles.
    Ainsi, un jeune couple qui se serait endetté en 1985 de 150,000 Euros sur 15 ans, disposerait 30 ans plus tard en 2015 d’un apart d’une valeur de 385,000 (en euros constants 2009). (1ere bulle gain de 35%, 2eme bulle gain de 90%, gain total 1.35×1.9 = 2.57 de 157%)
    Il ne faut surtout pas acheter en haut des bulles, c’est une catastrophe, ou alors il faut aimer passer sa vie pris à la gorge par le remboursement d’ emprunts monumentaux, sur des durées qui n’ont pas de sens (genre 30 ans et plus).
    Si la majorité des gens prenez mieux conscience de l’existence des bulles immobilières, cela suffirait pour diminuer notablement la sevérité des bulles, et maintenir l’évolution des prix de l’immobilier en meilleure relation avec l’évolution des revenus des ménages. Cela eviterait bien des problèmes à tout le monde si les bulles etaient beaucoup moins prononcées.
    Pour diminuer l’influence néfaste de la spéculation immobilière, il faut que les gens prennent mieux conscience de l’existence des bulles, et soient mieux informés pour savoir tirer parti des bulles.
    Vu l’importance que revêt l’accession à la propriété d’un logement décent pour tout un chacun, on ferait bien d’éduquer tous les adolescents dans les lycées publics sur le phénomêne des bulles, les prêts hypothécaires, la location, enfin cela deverait faire partie de la culture générale.
    Il y a aujourd’hui tellement de gens qui se font piéger par les banques ou les agences immobilières et autres marchands de serpents qui leurs racontent n’importe quoi pour essayer de leur fourguer un bien sur lequel il vont pouvoir tirer un profit, que cela serait vraiment un service important et urgent à rendre à la nation que d’éduquer les jeunes ou les moins jeunes avec ces rudiments de gestion immobilière.
    Chris06

  2. jmdesp 20 janvier 2009 à 08:25

    Mais Chris, ça fait trois ans qu’on les faisait ces graphes, et trois ans qu’on se disait que le retournement aller arriver incessamment sous peu.
    Ca fait des années que les prix sont intenables par rapport aux revenus !

  3. Freddy 20 janvier 2009 à 08:46

    L’investissement locatif est aussi perçu comme une valeur refuge : “Où placer le fruit d’une vente ?”, s’interroge Mme Eisenreich, “sur les marchés financiers en pleine débâcle ? Sur un Livret A, dont la rémunération vient de passer de 4 % à 2,5 % ? La location offre un placement plus sûr”, estime-t-elle. Même les propriétaires institutionnels, qui avaient déserté le marché résidentiel, sont “à nouveau intéressés par le marché de l’habitation, pour y mettre à l’abri des fonds propres, sur le long terme”, précise Mme Juteau, de Century 21.

  4. remarque 20 janvier 2009 à 10:29

    l’investissement locatif n’est pas un placement (contrairement aux livrets A) mais….. un investissement. On en sort pas si facilement.

  5. chris06 20 janvier 2009 à 10:59

    jmdesp,
    il y a 3 ans, début 2006, on a pu voir que la croissance des prix en 2005 avait été encore trés forte, donc il n’y aurait pas de retournement en 2006.
    Début 2007, les chiffres 2006 ont montré un net ralentissement de la croissance, c’est alors qu’il failait commencer à se préoccuper. Et puis aprés l’été 2007 et les nouvelles horribles des USA, c’est là qu’il fallat comprendre que tous ceux qui disaient que ce qui se passait aux Etats-Unis ne viendrait pas en France n’étaient que des ignorants, optimistes pathologiques. C’est là qu’il fallait vendre.
    De toutes façons, l’important n’est pas de maximiser les gains, mais de garantir ce que l’on a déja obtenu. Vendre un peu trop top c’est toujours beaucoup mieux que vendre trop tard. Car quand la descente de la bulle démarre, ça fait mal, et personne, pas même tous les chevaux du roi ou tous ses hommes ne pourront remettre Humpty Dumpty sur ses pieds. Il faudra attendre qu’il se redresse de lui même quand les prix seront de nouveau en relation avec les revenus des ménages. Le marché de l’immobilier en France finira bien par se redresser aprés 2015 ou 2017, mais en attendant, les prix auront chutté au moins de 40%.
    Freddy,
    cette Mme Juteau, de Century 21, plus il y a d’achats/ventes, mieux elle gagne sa vie, non ? Donc, elle a tout interêt à raconter n’importe quoi pour essayer de donner son petit coup de pouce pour stimuler les ventes.
    Les agences immobilères devraient normallement être une source de conseils et d’informations impartiales, mais quand la bulle se retourne, elles se transforment en source principale de mensonges et de désinformation.
    Quand il y a des conflits d’interêts évidents, il faut toujours s’en méfier.

  6. kim@l'HidalgoChris06 20 janvier 2009 à 11:13

    Les mettre sur un livret A actuellement c’est pas mieux car l’arnaque est tout aussi magnifique car en 3 mois, baisse de 1.5 points du rendement… OUAHHHHH !! Mais LA personne ne critique les banques et leurs banquiers !! En plus une AI en difficulté, le patron met de sa poche, liquide, … et tout le monde crie VICTOIRE car ces AI sont des C*N ! une banque, elle se voit aider alors que c’est elle qui s’est auto-flagelée… TROP FORT !!!!

  7. chris06 20 janvier 2009 à 11:35

    kim,
    je ne sait vraiment pas comment tu fais tes calculs, mais un capital garanti, même avec un rendement trés faible (et toutefois supérieur à l’inflation), c’est toujours beaucoup mieux que se surendetter sur un bien qu’on pourra acheter pour 30 à 40% moins cher d’ici quelques années.

  8. titi 20 janvier 2009 à 11:46

    moi ce qui me fait marrer c’est qu’en 2002 le “célebre” troche cul de PAP disait que les prix allait baisser des 2002.
    Sur ce site tout le monde crie au scandale quand René sur 2002 a 2007 a dit que les prix augmenterait ce qui a été le cas , quand maintenant il dit que ca baisse c’est encore un menteur!
    Putain j’ai du mal a vous comprendre les loulous , maintenant dire que les agences immobilieres sont responsables de ca , ca me fait marrer car bien evidemment ,ceux sont les négos et/ou directeur d’agence qui vont signer les offres de pret c’est bien connu!!!!!!!!!
    Arretez de déblaterrer tout un tas de connerie plus grosse les unes que les autres.
    Les prix baissent soit.
    Maintenant attention au retour de manivelle car si tous le monde dit a son voisin , achete pas de l’immo, change pas de voiture , par pas en vacances car demain ca se trouve on sera au chomage , ca c’est sur qu’avec des comportements comme ca on y sera tous.
    Il faut baisser les taux des livret A , limiter le rendement des assurances vies , OBLIGER les banques a débloquer de l’argent aux entreprises et aux ménages plutot que de faire la promo de livret a 6% car si plus personne ne dépense et que les gens epargnent on va droit dans le mur!!!
    ils faut investir sur les pme et consommer sinon on est mort.

  9. chris06 20 janvier 2009 à 11:54

    Les biens immobiliers, cela ne s’achette pas en haut des bulles, quand elles viennent juste de se retourner, mais en bas des bulles, quand les prix se stabilisent.
    C’est une règle simple, et pourtant, il y a tant de personnes qui se font avoir par les agences immobilières et les banques qui veulent absolument leur fourguer au plus haut de la bulle un bien et une hypothèque surévalúés sur lesquels ils tireront un profit monstre.
    C’est ces personnes là qui se font vraiment arnaquer, et en toute beauté.

  10. kim@l'HidalgoChris06 20 janvier 2009 à 12:01

    héhéhé… je ne suis pas analyste, ça c clair mais mes calculs me suffisent à titre perso car vu le contexte éco… si on calcule de trop… y’a plus d’espoir ! Et l’espoir fait vivre
    Peux tu nous prédire aussi les taux d’intérets dans quelques années ?
    Le Parigot kéblo n’avait pas l’air de se surendetter au vu du détail de son projet immo… et son taux fixe me paraissait interessant !
    Mais bon, tant pis, il reste locataire et puis dans 10 ans, sera ravi ou alors aura des regrets de ce projet immo abandonné en 2009… qui peut le dire ???
    Faire un achat, avoir un bébé, changer de boulots,… ce sont des actes propres à chacun dont on ne connait pas les conséquences, dont on ne peut maitriser tous les tenants et aboutissants. C’est la Vie quoi !!!

  11. kim@titi 20 janvier 2009 à 12:04

    MILLE MERCIS pour ton post qui rejoint tout ce ce que je n’ai pas réussi à exprimer…

  12. christophe 20 janvier 2009 à 12:17

    “surendetter sur un bien qu’on pourra acheter pour 30 à 40% moins cher d’ici quelques années.”
    d’abord on ne fait que s’endetter et non se SURendetter….. le surendettement = on ne peut plus payer.
    de plus si tu n’est pas proprio tu est locataire et la ton placement (dans ton loyer ) ne vaut que dal….dépense en pure perte dans un loyer.
    la seule différence qui pourra te donner de la marge c’est de trouver des loyers moins chers que les mensualités que tu devrait payer ou alors se faire héberger par quelqu’un d’autre.
    pouvoir acherter cela veut dire aussi l’aval de la banque……et là les conditions sont loin d’être réunies.

  13. chris06 20 janvier 2009 à 12:25

    titi,
    le problême actuel, c’est le surendettement des pays développés. Si toutes les bulles (immobilier, actions, obligations) sont en train de se retourner, ce n’est pas parceque les gens se sont dit, ah il ne faut plus consommer, mais car ils ne peuvent pas s’endetter encore plus.
    La croissance des 25 dernieres années des pays de l’OCDE a été de l’ordre de 3% par an en moyenne. Mais elle n’a pu être obtenue que par une politique d’hyper consommation et de surendettement, et les chiffres ne mentent pas, la dette (publique, privée, fonds de pensions non provisionés) a augmentée de l’ordre de 10% par an en moyenne.
    C’est pas trés compliqué de comprendre que si la dette totale croît 3 fois plus vite que le PIB pendant de nombreuses années, un beau jour, ça se retourne. C’est se qui s’est passé en 2007/2008, et tant que la dette totale ne sera pas revenue à des niveaux réalistes, les gens vont continuer à economiser et´consommer moins.
    On pourra tout essayer pour restimuler la crossaince à tous prix et relancer la consommation, cela ne marchera pas, car nous vivons dans une société endettée jusqu’au cou, qui n’en peut plus, après une politique débile d’essayer de forcer la croissance à tous prix en stimulant l’hyper consommation et le surendettement.
    Ce que tu proposes, relancer la consommation et essayer de repomper des bulles spéculatives insensées, c’est exactement ce qui nous conduira à notre perte.
    Essayer de revenir où on en etait il y a 5 ans, c’est de la peine perdue. Au contraire, il faut s’adapter à une nouvelle époque, durant laquelle les gens vont essayer de se liberer de l’esclavitude des dettes à n’en plus finir. Et à l’arrivée, ils s’en porteront beaucoup mieux. C’est seulement ainsi que l’on pourra batir ensemble une economie résiliente et soustenible, moins dépendante des banques qui nous controllent aujourd’hui.

  14. gaga 20 janvier 2009 à 12:26

    Moi la trentaine j’ai mon avis sur la question immobiliere. Je connais beaucoup de personnes entre 30 40 qui ont achetés a la bonne epoque environ 10 ans les credits etaient bas et les prix aussi, certains ont acheté un appart a l’époque et l’ont revendu quand les prix ont flambés pour acheter une belle maison. D’autre ont eu 3 enfants l’idéale a l’epoque pour payer le credit. Bref tout cela pour dire qu’a lors actuel les trentenaires meme avec un apport ne peuvent plus acheter, alors si tous les futurs trentenaire sont dans la meme position qui va acheter à l’avenir? Le marche ne va pas toujours se faire sur les proprietaires, car a mon avis ils vont bien un jour ou l’autre se poser. Je mise donc sur une baisse des prix longue voir tres longue un seul conseil patiente trentenaire votre tour viendra

  15. chris06 20 janvier 2009 à 12:39

    Christophe,
    les loyers représentent actuellement environ 60% d’un remboursement hypothécaire pour un bien equivallent.
    Si les bien immobiliers augmentent en valeur, il vaut mieux acheter. Par contre, s’il perdent, ils vaut beaucoup mieux louer en attendant.
    C’est quand même pas compliqué à comprendre :
    si tu loues un bien d’une valeur de E 250,000 pour E 10,000 par an pendant 4 ans, cela fait E 40,000 de loyer.
    Si ce bien a baissé de 40% durant ces 4 années, tu peux te l’acheter pour E 150,000. C’est à dire que tu economise E 60,000, sans compter le fait que pendant ces 4 années ton loyer est bien moindre qu’une hypothèque et que tu peux continuer à économiser.

  16. chris06 20 janvier 2009 à 12:52

    Christophe,
    si, c’est le surendettement. Rembourser une hypothèque sur 25 ans avec 35% du revenu disponible, c’est se surendetter.
    Ne pas avoir provisioné les fonds de pensions des baby boomers pendant de nombreuses années, alors qu’ils rentrent tous à la retraite maintenant, c’est la société toute entière qui s’est surendetée. Et comment on va faire maintenant ?
    Nous faisons partie d’hors et déja des génerations qui vont devoir payer et trimer pour les excés du passé. C’est pas trés joli, mais c’est la verité, on s’est fait avoir par les boomers. Il serait peut-être temps de se reveiller, non ?

  17. Joel 20 janvier 2009 à 13:13

    Par chez moi, un appart (ideal investisseur) vendu 127000 se loue a 450 euros, ca fait du rendement de 3.5% brut, soit du 2.4% net. Meme le livret A rapporte plus et un fond euro d’une assurance vie rapporte le double.

  18. chris06 20 janvier 2009 à 13:20

    Kim,
    les taux d’interêt vont rester bas pendant encore au moins 18 mois. De toutes façons, dés que les banques centrales commenceront à les remonter (si il y a le moindre signe de croissance), cela accelerera encore plus la baisse des prix de l’immobilier, donc y a pas photo.
    D’autre part, il ne me semble pas que qui que se soit a conseillé au parigot kéblo d’oublier son projet pendant 10 ans, mais d’attendre voir comment les choses évoluent pendant les prochaines années (refaire le point régulièrement, et se mantenir bien informé).
    Il y aura un moment (d’ici 2 ans mini à 4 ans maxi)quand ce sera le bon moment d’achetter, mais c’est certainement pas maintenant.

  19. chris06 20 janvier 2009 à 13:35

    Joël,
    correct, et en plus, quand l’apart en question va perdre au moins 10% de valeur par an pendant les 4 prochaines années, le rendenment locatif de 2.4% net se traduit par un rendement sur le capital de l’ordre de -7% par an.
    Vraiment pas trés interressant (!?!), malgré les balivernes de la dadame de century 21 (voir le commentaire de Freddy).

  20. chris06 20 janvier 2009 à 14:26

    J’aime bien cette petite histoire que raconte Peter Schiff, je l’ai juste francisée un peu :
    C’est une ile déserte, sur laquelle il y a 6 asiatiques, 1 français et un américain.
    Les asiatiques se dédient à pecher, planter, recolter, construire.
    Le français et l’américain, leur responsabilité, c’est de manger et de consommer presque tout, et de laisser les miettes aux asiatiques pour qu’ils puissent continuer à trimer.
    Et tout le monde dit, ah qu’ils sont bien ce français et cet américain, grace à leur consommation, cela fait travailler les asiatiques. Qu’ils mangent et consomment donc plus, cela sera encore mieux, car il faut croitre à tous prix.
    Un beau jour, les asiatiques se reveillent et se disent, mais si on jettait le français et l’américain à la mer ? On n’a vraiment pas besoin de leurs capacités à consommer, on se gardera le produit de nos labeurs et on le consommera nous, on vivra bien mieux.
    C’est un peu comme ça aujourd’hui, quand on nous raconte à nous les européens ou les americains qu’il faut absolument qu’on consomme plus et qu’on n’économise surtout pas, parceque cela vaut bien mieux pour la croissance et pour tout le monde.
    Il serait peût-être temps qu’on se reveille, non ?

  21. le glaude 20 janvier 2009 à 14:56

    Ouahhh, vous pourriez tous faire conseiller en patrimoine, vous maniez bien la calculette!
    Ne pas acheter, achetez, à quelle date, apres ou avant la bulle, louer? Vous devez etre super calés non? Vous faites comme ça avec tous vos achats?
    Jamais vous avez eu envie de vous faire plaisir et d’acheter une maison pour y vivre paisiblement et profiter des joies de la vie?
    Quand vous avez acheté votre vehicule flambant neuf à 20 000

  22. Jo 20 janvier 2009 à 15:10

    Le glaude, regarde les proprietaires qui vivent dans un interieur avec des meubles premier prix IKEA. Perso j’acheterais le meme genre d’appartement que je loue, la seule difference c’est qu’avec l’argent economise, je n’ai que des meubles design. Ma voiture je l’ai achete d’occasion a 20.000 euros, mais elle ne pert pas autant qu’une neuve. Si on peut vivre mieux avec la meme somme, pourquoi se priver?

  23. titi 20 janvier 2009 à 16:35

    Relis mon post chris
    j’ai noté qu’il faut freiner les offres d’épargne , il faut relancer les entreprises , c’est uniquement en relancant l’industrie qu’on va s’en sortir et de fait les travailleurs consommeront cqfd
    Si dans un pays tu ne produits pas, le pays meurt.
    Mon avis est le suivant et n’engage que moi :
    1 – Toutes entreprises qui délocalise est sanctionné
    2 – Les banques doivent impérativement reversé 65 % de leur bénéfice en pret (conso , immo , pour pme , ect…)tout en continuant a faire ce dont elles sont faites a savoir du pret et service bancaires (ils ne sont ni assureur, ni promoteur, ni dentiste…)
    3 – Il faut investir a long terme dans la recherche et developpement.
    4 – Il est evident que la france n’est pas compétitive avec ses 35 heures face aux autres pays, l’europe n’est qu’une vaste fumisterie qui ne verra jamais le jour car les pays ne sont pas parti du meme point de départ.Libre a chacun de bosser autant qu’il le souhaite
    5 – Il faut que les francais travaillent plus et surtout plus longtemps du fait de l’espérance de vie qui augmente , expliquez moi comment 20 millions de personnes qui bossent peuvent entretenir 40 millions qui bossent pas (retraité , enfant , etudiant).
    Fini les régimes spéciaux , départ a la retraite pour 68 piges minimum pour tous le monde.
    6 – Et point essentiel il faut soulager la fiscalité des entreprises , quand tu prend un salarié qui te coute 1000 euros brut tu payes quand meme 460 euros de charges en plus soit 46% !!!!!!!
    TVA à 5.5% sur tout sans exception.
    Je suis francais mais putain c’est un pays de faignasse et quand tu es entrepreneur tu te sens pas aider, je sais de quo je parle

  24. chris06 20 janvier 2009 à 16:50

    le glaude,
    “vous faites comme ça avec tous vos achats?”
    Non, je ne m’achete pas souvent des vêtements, une voiture, des meubles, des voyages, des repas au resto, a 350,000 Euros pièce.
    “Jamais vous avez eu envie de vous faire plaisir et d’acheter une maison pour y vivre paisiblement et profiter des joies de la vie?”
    Si, comme tout le monde, simplement j’ai attendu quelques années pour le bon moment (en fait n’importe quand entre 1995 et 2000), et j’ai pu ainsi m’acheter un apart tel que je le souhaitait sans trop m’endetter, et ainsi vivre paisiblement et profiter des joies de la vie.

  25. kim 20 janvier 2009 à 17:08

    et moi j’ai acheté en 2006 donc en lisant Chris06 en pleine bulle immobilière… Oulala… Oulala… certains diront que je suis un pigeon déplumé depuis, quel con mais quel con !! mais pourquoi !! et ben non car 3 ans après j’en suis toujours aussi ravi (situation, confort, prix, prêt immo,…) et franchement je le referai sans hésiter ! enfin ce qui m’a plu, ne plairait pas à tout le monde et HEUREUSEMENT car tous les gouts sont dans la nature ! et JE PROFITE, je PROFFITE de tout et ça en bord de mer !!!

  26. le glaude 20 janvier 2009 à 17:24

    En tout cas, pour ma part, je me contrefous des predictions de tout le monde et j’ai un projet que je suis en train de mener à terme:
    l’achat et la renovation d’une grange pour ma residence principale.
    Et les seul conseils que je donnerais sur ce site, c’est:
    -L’immobilier n’a qu’une vocation celle de se loger- exit tout ceux qui speculent et preconisent l’achat à la hausse et la vente à la baisse(vous avez des esperences de vie de 200 ans ou quoi)
    -Privilégier des biens qui ont du potentiel
    -Banir ceux qui cumulent trop de point négatif(servitude, route passante, boite de nuit à prox, ceux où la SDB se trouve entre le salon et la SAM)et j’en passe.
    -Si travaux il y a, les effectuer avec serieux et bon sens.
    Crise ou pas crise, les biens immo irreprochable et recherchés se vendent toujours et ne decotent pas ou peu.

  27. sabdu06 20 janvier 2009 à 18:11

    Un pays qui produit mais sans consommateurs, c’est un pays qui meurt également. Et s’endetter au taquet pour rembourser une banque, ça ne permet pas de consommer. Les prix immobiliers sont trop hauts, ça fait du tort à bcp de monde (sauf AI, banques, notaires, collectivités et tous ceux qui prennent un pourcentage). Faudrait pas s’endetter à plus de 20 % pour pouvoir dépenser et faire marcher l’économie. Mais qui peut le faire, et pour le coup même en s’endettant sur 30 ans (alors que je suis CONTRE) ??? Moi je ne peux pas et je ne suis pourtant pas à plaindre…

  28. chris06 20 janvier 2009 à 18:15

    titi,
    plutôt d’accord avec tes points, notamment l’importance de la recherche, de l’innovation et des PME. Mais à mon avis, l’important n’est pas de relancer la consommation (on consomme déja bien trop comme ça), mais de relancer le goût d’entreprendre, de créer, et d’épargner. Car c’est avec l’épargne que l’on peût continuer à créer et entreprendre de manière soustenible, et non pas avec des dettes à n’en plus finir.
    Kim,
    il y a des régions où les prix de l’immobilier on beaucoup moins “bullé” que dans d’autres. Je ne sait pas dans quelle région tu es.

  29. kof2 20 janvier 2009 à 18:19

    Au glaude:
    Quelqu’un qui veut acheter aujourd’hui un 43m2 alors qu’il loue un 63m2: tu lui conseilles quoi pour qu’il se fasse plaisir ?

  30. baretous 20 janvier 2009 à 18:24

    oui le glaude, mon meilleur investissemnt: une bétonniere!

  31. Quidam 20 janvier 2009 à 19:07

    @ Joel et Chris06 :
    “un appart (ideal investisseur) vendu 127000 se loue a 450 euros, ca fait du rendement de 3.5% brut, soit du 2.4% net.”
    Pouvez vous m’expliquer vos calculs ?
    Parce que moi, en prenant pour hypothese 12 mois/an, je trouve 4.25% .
    Sur le fond je vous rejoins, acheté 127000 Euros (surement un t1bis)et loué 450

  32. chris06 20 janvier 2009 à 19:19

    le glaude,
    d’où tu tires ça, qu’il faut une espérance de vie de 200 ans pour acheter au creux des bulles, et éviter de le faire au plus haut ?
    En France, depuis 1971, il y a déja eu 3 bulles, 3 en 38 ans. Et durant cette période, les creux des bulles (les bon moments pour acheter, à prix stables et raisonables) ont representé environ la moitié de ces 38 ans. Eh bien 38 ans, c’est à peu prés la durée moyenne d’une vie active, cela n’a rien d’extraordinaire, on n’a pas besoin d’avoir une espèrance de vie de 200 ans pour ça.
    Acheter dans le creux des bulles, durant les périodes où les prix sont raisonables et en relation cohérente avec le revenu des ménages, c’est pas pour spéculer, mais justement pour éviter de se faire baiser par les spéculateurs, les agences et les banques, et accéder à un logement décent, sans s’endetter jusqu’aù cou.

  33. Nam 20 janvier 2009 à 21:30

    N’empeche qu’il faut pas chercher à attendre le creux final de la vague: ceux qui ont achetés jusqu’à début 2006, même si c’etait trop tard par rapport a ceux qui ont acheté en 1998, ont soit fait une bonne affaire soit n’ont pas perdu d’argent. Quand bien même les prix de l’immo baisserait de 35%, si le nombre d’années de loyers economisés est assez important (>3ans avant le debut de la baisse) et que les taux étaient bons (<4%), on tombe sur le même bilan que si on avait attendu l’hypothétique point bas…

  34. nico @ titi 21 janvier 2009 à 07:05

    J’ai bizarrement l’impression que la fibre de l’entreprise amène systématiquement à la conclusion suivante: La France est un pays de feignasses dans lequel il faut soulager les charges patronales.
    Néanmoins les entrepreneurs sont bien contents de pouvoir compter sur ces mêmes feignasses consommatrices françaises pour faire tourner leurs “boutiques”…
    Quand aux points tu as mentionné:
    1. Comment sanctionner la libre entreprise que tu semble défendre avec tant de conviction? Cela va à l’encontre du libéralisme économique et politique.
    2. Comme pour beaucoup d’entreprise, les banques sont tenu de reverser des dividendes à leurs actionnaires. Et je ne parle pas de petits porteurs. Quel groupement d’actionnaires acceptera de se voir retirer une partie des ses dividendes tant convoitées? N’ira t-il alors pas “investir” dans des entreprises/banques étrangère qui avec un peu de chance seront européennes?
    3. Tout a fait d’accord mais là encore c’est une question de dividende. Le meilleur exemple est celui de l’industrie automobile américaine dont le seul but recherché était de générer du dividende quitte à freiner gravement l’investissement en R&D.
    4. Utilisé à bon escient, l’Europe pourrait être notre seul rempart contre un compétitivité mondiale complètement déséquilibré et défavorable à la france comme aux membres européens dans sa majorité.
    5. Belle hypocrisie que de vouloir repousser l’age de la retraite quand tant de seignors peine à retrouver un emploi passer la 50-aine et que tant de français à la 40-aine passé commence à se sentir menacé par l’âge. C’est à se demander QUI EMBAUCHE QUI?
    6. Encore une pirouette d’entrepreneur? Il faudrait plutôt se poser la question de la finalité de ses charges patronales? A quoi servent-elles? Sont-elles indispensables?

  35. Jo 21 janvier 2009 à 09:19

    Quidam, on considere que le rendement brut d’un appart est
    R = (loyer mensuel*12 – charges)l/ achat
    or charges = loyer*2 (taxes fonciere, carence, charges proprio) donc
    R = loyer * 10 / achat
    C’est ce revenu qui est a declare sur la feuille d’imposition et avec une tranche a 30%
    Rnet = R * 70%

  36. kof2 21 janvier 2009 à 11:27

    @jo,
    Ton calcul est bon et donne une excellente idée du bon prix pour un appart investi en primo-accédant ou en père de famille.
    Comme tu as dis que ca s’adressait à un “idéal investisseur”, j’imagine que celui-ci va booster le rendement en minimisant la sortie de trésorerie en empruntant si possible 100% du capital (par exemple 15 ans in fine) pour bénéficier de l’effet de levier ( il perd bien sûr sa chemise si les prix baissent longtemps, mais un cycle moyen dure normalement 8 ans, je crois. C’est pour ca qu’il doit être rémunéré du risque).
    La cerise sur le gateau, on attend la baisse des prix du neuf et on défiscalise avec les lois sur l’immo neuf ( De Robien, Scellier, …) pour virer ton horrible 70% final. Bien sûr les rendements deviennent vite excellents quand les prix d’achats auront bien baisser, et si les loyers montent vite.
    Je me demande si ca ne signifie pas qu’il ne faut jamais acheter un petit appart neuf en primo accédant: on est toujours en concurrence “déloyale” avec un (bon) investisseur qui gagnera de l’argent, même à des prix immo plus élevés.

  37. James 22 janvier 2009 à 14:45

    je réagis sur une remarque de kim au sujet du taux de livret A.
    Tu peux reprocher tout ce que tu veux aux banquiers, ce taux est calculé par nos chers dirigeants politiques. Donc, au lieu d’attaquer les banquiers, choisis mieux quant tu votes aux présidentielles (par exemple).
    Par contre, je te rejoins sur cette baisse scandaleuse, justifiée par des arguments insupportables liés à la baisse de l’inflation.
    En fait :
    - quand l’inflation grimpe : on trinque,
    - quand l’inflation baisse : on trinque.
    Conclusion : on trinque tout le temps…

  38. dd 24 janvier 2009 à 19:16

    pour Kim .
    Kim parcontre si tu es iobligé de revendre tu es bien dans la merde puisque je suis prêt à parier qu’en ayant acheté en 2006 tu revends moins cher aujourd’hui et 20% moins cher dans 1 an.
    Tu as acheté ce bien en 2006 que tu as donc probablement surpayé.
    Pendant 3 ans tu n’a payé quasiment que des intérêts, tu as payé des frais de notaires, une taxe foncière et des charges de copropriétés si ton bien est en copro.
    Ne va donc pas imaginé que tu as fais une bonne affaire.
    Moi j’ai acheté en 1998 probablement 2 fois moins cher et à l’époque les prix étaient en rapport avec le niveau de vie des gens.
    Aujourd’hui les prix sont en réel décallage avec la réalité (crise financière/ restriction des prêts/ chômage massif en vue).
    Je pense que beaucoup ne réalisent pas la situation dans laquelle nous sommes.
    Et celui qui possède du cash est roi car nous sommes dans une période longue de déflation.
    Et dans 1 an voir 1 an 1/2 celui qui a tout compris en gardant son cash va doublé voir tripler sa mise en 1 an quand la bourse va repartir. Les requins attendent.Actuellement cac40 à 2850 pts et 6000 pts il y a 1 an 1/2. (+ de 50% de perte).
    à la fin de l’année je vois bien le cac à 2000 pts puis ensuite 2010 la remontée spectaculaire en 1 an à 4000 voir 4500 pts.
    Certains vont donc doubler leur capital pendant que le prix de l’immo continueront à s’effondrer. ET après miam miam.

  39. kim@dd 26 janvier 2009 à 15:21

    déjà qui te dis, que je souhaite vendre ?? car à moins de 25% de mes revenus actuels…. pourquoi vendre ? j’y suis bien, j’y reste ! Cette manie de faire de l’immobilier, un pur produit de spéculation ; je l’ai fait car avec une différence mensuelle de 100 euros entre un loyer et un achat, j’ai privilégié l’achat POINT. Et puis cet achat n’est pas en copro, il n’est pas dans un lotissement privé, il n’est pas dans une commune chère en impots locaux,… donc projet pas trop mal maitrisé surtout avec un pret immo < à 4%. Mais mon projet n’est pas le tien car en 1998 à 18 ans j’étais loin de songer à réaliser un projet immo (d’autres priorités à cet age là)… donc surpayé peut-être mais en comparant à quoi, 1998, 1967, 1945, 1928,… mon grand père a surement fait une meilleure affaire que moi mais mon arrière grand mère a encore fait une meilleure affaire que lui, non???

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