Certainement à Paris et région parisienne.
La fiction des frontières administratives permet de séparer un centre qui se "maintient" et une périphérie qui souffre beaucoup plus, comme les Yvelines.
Là, la baisse est corsée : 18.16 % en valeur et 40 % en volume.
L'explication est simple, c'est que les hauts revenus de la région permettent surtout un gros endettement, les apports, même conséquents, restent ridicules vis à vis des montants globaux demandés.
Le grippage bancaire, donc s'y ressent plus, sans les mêmes avantages qu'on peut trouver ailleurs et qui sont fréquents : construction sur son propre terrain (parfois acheté des dizaines d'années auparavant, ou hérité de manière immémoriale), apports qui couvrent une bonne partie de la construction, mais aussi, possibilité, à cause des prix plus réduits, d'une action municipale ou départementale, beaucoup plus agressive.
L'immobilier est en crise ? On détruit, rachête, bloque, en bref tout une palette d'actions que les "autorités" ont en réserve, pour chloroformer la situation.
En RP, la dimension empêche, ou annihile ces efforts.
On en revient à la donne de base ; la capacité de prêts des banques et emprunts des particuliers, conditionné par les salaires (et leur hausse ou leur baisse).
Or, dans une région aussi chère, un autre élément, se met en travers de la gorge du marché immobilier : l'emploi.
Si c'était clair pour moi, je le vois à chaque fois que je vois une fermeture d'usine, la dépression sur l'immobilier est quasi instantanée.
En RP, on croyait passer à travers. L'emploi y est mieux rémunéré, plus fluide, sans être lié par quelques gros employeurs.
Or, l'épisode en cours semble prouver le contraire.
La congestion de l'emploi, du précaire d'abord, des autres ensuite, bloque toute la ligne et entre toutes, celle, précieuse du primo-accédant.
Le schéma classique que l'on a vu depuis le début de la crise, s'applique ici aussi. Ceux qu'on croyait le plus à l'abri, sont les plus exposés.
Un propriétaire, dans une autre région a sans doute plus d'assise sociale, et peut geler des possessions. Geler des possessions est un acte lourd et long. Des propriétaires de lotissements ont arrêtés des commercialisations en 1993. Ils les ont repris 10 ans plus tard. Il faut avoir les moyens.
L'immobilier d'Ile de France n'obéit pas à la même logique. Tout y est crédit, même si on a de l'apport.
Mercredi 7 janvier 2009
7 Commentaires
1
J'ai vraiment besoin d'un gros conseil. J'ai aujourd'hui un T2 (à paris). Ma situation fait que si je vend aujourd'hui et que je rachète au point bas, je pourrai acheter un T3 cash (car j'ai déja une grosse somme en cash). Mais j'aurai perdu mon crédit (car je suis actuellemnt un être bizzare qui a un crédit et du cash en paralele). Par contre si je vend le mien au poit bas, je pourrai acheter un T4 (au lieu d'un T3 aec la première solution), même si il me restera un peu de dette. Donc la solution 1 est bcp au niveau comptable, mais la solution 2 est bcp au niveau des m2 assurés (car je n'ai pas a repasser par une banque, et qui sait si je pourrai emprunter dans 3 ans ???). Alors que vaut-il mieux faire, je dois décider MAINTENANT, avant la baisse des prix!
07 janvier 2009 à 21:132
Et pour bien comprendre l’ampleur de la chute à venir il faut remonter le temps juste à la sortie de l’après guerre :
- nous sommes en plein baby boom, la région parisienne et l’ouest parisien en particulier est vierge de construction sur les images aériennes de l’époque on peut constater que la région est couverte de culture et de foret et la densité est faible.
- Cette population montante arrive sur des terrains vierges de constructions. Ils montent de province et viennent coloniser Paris et l’ouest parisien tous à peu près à la même époque. Le prix du foncier et de bâti étant peu élevé, ils peuvent s’octroyer les meilleurs endroits à des prix imbattables.
Aujourd’hui ils sont majoritairement vendeurs. La plupart souhaitent même pouvoir s’exiler fiscalement : au Maroc, en Floride, en Suisse, …
En effet les fiscalités locale, public sont sur une pente ascendante : 31 % de prélèvement sur les placements aujourd’hui. Et avec les déficits actuels, bien plus demain : le service de la dette représente actuellement 70 % de l’impôt sur le revenu. Les salaires faisant du surplace voir régressant la pression fiscale ne peut qu’exploser dans les années à venir.
Cette région est donc sur-vendeur dans un contexte d’absence de liquidités et de décroissance programmée de la demande.
De plus, dans l’ouest parisien, les prix ont été multipliés par 3 depuis 2001. Certains ne réussissant pas à vendre leur bien en 2006 on rajouté 1 000 000 € au prix initiale de mise à la vente déjà délirant. Pire les agences du secteur, trop nombreuses, ont toutes fait de la surenchère.
Le prix médian étant largement au-dessus de la capacité d’épargne d’un couple de cadres, ce marché restera durablement sinistré. Ce marché est mort pour une dizaine d’années au minimum.
07 janvier 2009 à 21:533
@Nam
Votre raisonnement sur le futur est soumis à conditions (ex: où est le point bas,voulez vous des enfants...)
De plus, vous disposez d'un prêt auprès d'une banque avec je suppose des intérêts inférieur aux taux du marché actuel.
Mais si vous voulez avoir plus de précisions sur comment élaborer votre stratégie, je pense qu'il faudra mouiller sa chemise.
Mettre en vente votre bien et voir s'il y a des acheteurs.
Je ne suis pas sûr de l'ampleur de la crise,alors j'essaye d'avoir le max d'infos , ici ou ailleurs:
http://tropicalbear.over-blog.com/article-26265293.html
07 janvier 2009 à 23:234
Je poste pour la deuxieme fois sur le blog-immo de Patrick et Christophe.
Je souhaite rebondir sur les prix de l'Ouest parisien. Pour vous resituer le contexte, j'habite dans la region de Vernon avec un acces rapide a Paris ou je travaille.
Ma femme est moi avons des revenus relativement confortable (~7000e/mois).
Aujourd'hui les prix dans la region vont de 4000e pour les plus delirants avec une majorite des biens vers 2500/3000euros par m2.
Par contre on commence a voir des biens vers 1350 a 1700 euros/m2
Avant Noel, un bien de 250 m2 et 2000m2 de terrain est apparu a 1000euros/m2. Seulement, ca me semble etre une succession et la maison semble inhabite depuis qques annees et necessite des travaux important ==> 500euros/m2. Ce qui fait un budget final de 400 000euros sachant qu'elle n'est pas habitable en l'etat.
Cela fait qu'avec des bons revenus, un bon apport, les travaux envisages, elle est encore 50% trop chere pour pouvoir envisage un achat sur 15ans dans des conditions normales.
Wait and see.
L'Alex
08 janvier 2009 à 10:085
Et les biens à 1700E/m2 sont de même qualité que ceux à 4000E/m2 ?
08 janvier 2009 à 10:216
Le seul defaut de celle a 1700E/m2 est la taille de son jardin (200m2 a tout casser).
Sinon, belle surface interieur > 200m2, bon etat, les proprios actuels avait du gout pour la deco, boiserie ancienne, bien meuble...
En vente depuis 3ans maintenant...
beau produit si on ne souhaite pas de jardin, 2fois trop chere.
L'Alex
08 janvier 2009 à 10:467
"dans une région aussi chère, un autre élément, se met en travers de la gorge du marché immobilier : l'emploi."
Cela ne risque pas de s'améliorer dans le secteur.
exemple :
http://www.leparisien.fr/guyancourt-78280/les-cerveaux-de-renault-dans-la-rue-16-01-2009-375466.php
1200 ingénieurs et techniciens consultants viraient de chez Renault presque instantanément .
Bon, pour les entreprises le rôle du consultant est d'être une variable d'ajustement mais être 14 ans consultant dans la même boîte.......
Où va t-on transférer plus d'un millier d'ingénieurs et techniciens ?
On pourrait presque aller sur la lune si notre président voulait faire comme Kennedy
18 janvier 2009 à 17:51Ajoutez un commentaire
Merci de consulter notre charte de modération avant de poster votre commentaire.