Le Blog Finance

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La parution du Monde du 11 Septembre sera-t-elle à marquer d’une pierre blanche ? Une date assez étrange en tout cas pour annoncer au peuple ce qui se passe sur le marché immobilier au cas où il douterait encore des informations qui circulaient depuis le début de l’année dans les médias. Je vous invite à lire le billet de Patrick de ce jour sur le sujet, pour comprendre que finalement, tout ce qui a pu être dit ces derniers mois pour minimiser la baisse et pour parler uniquement de ralentissement ou de tassement, tout cela c’est fini. La baisse s’accélère et risque d’être pire qu’en 91 (je vais me faire traiter de déclinologue) et ceci pour trois raisons fondamentales :
- ceux qui pouvaient acheter ont acheté,
- les banques sont et seront de plus en plus restrictives au moment de prêter de l’argent,
- les médias vont avoir un impact psychologique énorme sur le marché immobilier alors que les préoccupations sur le pouvoir d’achat sont dans tous les esprits.

Le dessin est de Plantu

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52 commentaires

  1. Leprisonnier 11 septembre 2008 à 08:32

    héhé, l’article est déjà cité en référence par des acheteurs :
    http://achat-vente-appartement.vivastreet.fr/annonces-achat-vente-appartement+marseille-9eme-arrondissement-13009/belle-affaire/9197703
    Vous pensez pas que lorsque tous ceux, frustrés (à juste titre) de n’avoir pu acheter depuis 5-6 ans, vont lâcher leurs économies sur le marché ça va repartir de plus belle ? Quand je vois ces acheteurs dans les starting-blocks prêts à se décider en 5 minutes au prix qu’ils se sont fixés dans leur tête depuis des années, ça me fait peur pour la sérénité que devrait avoir un tel marché…

  2. fifidu93 11 septembre 2008 à 09:23

    @Leprisonnier
    Des frustés de 5-6 ans, ça ne doit pas courir les rues. Des frustés 1-2 ans qui vont encore patienter 1-2 ans , ils doivent être beaucoup plus nombreux, et ils ont tout à gagner (épargne en hausse, baisse des prix = moins d’intérêt à la banque ) d’autant plus que paraît-il, nous sommes face à une évidence : baisse légère ou aigüe

  3. christophe 11 septembre 2008 à 09:51

    “baisse des prix = moins d’intérêt à la banque ” => sauf que les banques ont déjà pris le devans avant de voir la baisse……
    tiré de AFP :
    “Ainsi la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) a publié mercredi son indice mensuel du mois d’août qui fait apparaître un nouveau recul pour les logements anciens de 1,5%, qui touche aussi bien les appartements (-1,9%) que les maisons (-1,1%) et qui ramène l’indice au niveau de la fin 2006-début 2007.
    La tendance annuelle des prix ne montre plus qu’une faible croissance (+0,8%) après une baisse au cours des trois derniers mois (-0,5%). ”
    _____________________________________
    on est tres loin des 10% de baisses de prix annoncés par certains.
    1-pendant ce temps les taux d’interets ont augmentés de + 1,2 % en plus d’un an
    4% en juin 2007 pour 5,2% en septembre pour une durée de 15 ans.
    2-inflation en france +3,6 %
    3-prix des loyers sur 8 mois en 2008 +2%
    4-Les conditions du crédit se resserrent (salaire, apport,….)
    Des frustés 1-2 ans qui vont encore patienter 1-2 ans risquent bien d’attendre encore et esperont pour eux que les taux et l’inflation ne continuent pas d’augmenter encore….

  4. AXS31 11 septembre 2008 à 10:08

    D’accord avec l’auteur.
    Cela va être une boucherie ces 2 années à venir et après aussi car il n’y a plus de relais dans l’économie actuelle à part des fermetures d’usines et des délocalisations massives (Renault, airbus, etc.) :
    Nous allons avoir droit à des effets collatéraux énormes rien que avec l’immobilier. Beaucoup de gens vivent directement ou indirectement de l’immobilier (5 à 6% du PIB si ma mémoire est bonne en France).
    Avez vous pensez ne serait qu’un instant à tous ces acteurs (salariés promoteurs, indépendant AI, BTP, équipementier, etc…, la liste est longue, banquier, etc…)
    Comment ca va se passer maintenant qu’il y a de moins en moins d’argent à se partager pour ces professions. Ces gens là vivent comme tout le monde (crédit maison, auto, etc…) –> Bankroute
    Donc cette fois ci, la France est en bien plus mauvaise position que ce que disent les médias et autres.
    Sans parler de :
    Hausse des taux 4.25% (l’argent coute + cher)
    Les Robiens vides et trop cher
    Les taux variables
    Les crédits Relais (30% des acquéreurs ces dernières années)
    La baisse réelle du pouvoir d’achat (pétrole nourriture)
    La Surconstruction dnas beaucoup de zone ou la sur estimation dans des zones ou les revenus ne permettent plus aux investisseurs d’avoir fait un bon investissement.
    A suivre
    Etc …..

  5. NikY 11 septembre 2008 à 11:39

    On assiste à un blocage du marché avec un gel des transactions.
    Principalement à cause de la hausse des taux d’interêt et du durcissement des conditions d’accès au crédit.
    Ironie du sort pour les pro-krach : ils risquent d’attendre encore longtemps avant d’acheter.
    Finalement ceux qui ont emprunté à des taux de 4% n’étaient pas si gogo que ça.

  6. James 11 septembre 2008 à 12:43

    Pour Niky : tu aurais du préciser, pour être plus réaliste (je me fais l’avocat du diable) : “ceux qui ont emprunté sur 25-30 ans, à des taux de 4%…”
    Là, tout de suite, ton argument a moins de poids…
    Tu commences à rembourser ton capital au bout de quoi, 10 ans ? un peu gogo, quand même, non ?

  7. thomas 11 septembre 2008 à 12:47

    certains ne semblent pas se rendre compte que meme chez les trentenaires bac +5, HEC, et autres, ils sont tres nombreux à vivre bien sans avoir pour autant plus qu’un PEL en stock, tellement les aparts sont devenus intouchables et les locations à paris tellement cheres.
    les vendeurs vont rapidement se retrouver face à des sses d’acheteurs sans économies. et ça, quand le credit se restreint, ça pardonne pas . pour faire un prix il faut etre deux ..

  8. Samy 11 septembre 2008 à 12:49

    @ NikY
    Ceux qui ont emprunté à 4% en ont pris pour 25 ans .
    Ceux qui achèterons dans 3 – 4 ans emprunteront sans doute sur 15 – 20 ans.
    La difference c’est le coût totale du crédit.
    Fait une petite simulation pour savoir qui est le plus gogo des emprunteurs.
    PS: je ne parle même pas de ceux qui sont “cash”

  9. christophe 11 septembre 2008 à 13:08

    ceux qui étaient à 4% l’année dernière avaient un crédit de 15 ans (3% en 2005/2006) et non de 25-30 ans.
    il faut remonter plus loin encore pour trouver ce genre d’acquéreurs ayant 4% sur 25-30 ans
    déjà en 2007 ma banque faisait le tri et refusait tout pret supérieur à 25 ans.
    la moyenne de l’année dernière est de 18/19 ans.
    vu de cet angle , c’est un peu différent

  10. lecat 11 septembre 2008 à 13:13

    L’immo n’a pas une tendance à baisser pas par l’operation du saint esprit. Vous confondez cause et consequence. C’est la baisse de la capacité d’emprumt qui fait baisser la demande donc les prix. au final vous allez beneficier d’une baisse de prix certe, mais vous allez aussi payer l’argent plus chere.
    rien de tres positif non plus dans tout ça.

  11. lecat 11 septembre 2008 à 13:24

    A titre de renseignement, pour calculer rapidement combien vous perdez de capacité d’emprunt: sachez qu’en moyenne, 1% de hausse du taux d’interet fait perdre env 15 000

  12. thomas 11 septembre 2008 à 13:38

    Certes, l’argent coutera plus cher malgré la baisse des prix mais; encore une fois, tout dépend de la finalité de l’achat.
    Investissement ou résidence ?
    Parce que les calculs ne sont pas du tout les mêmes…

  13. James 11 septembre 2008 à 13:54

    Donc, c’est la faute de la BCE…
    Par contre, qu’un appartement pourri, à Colombes (92), soit vendu à 5000 euros/m2 est tout à fait normal…
    Euh, pas si sûre…

  14. lustucru 11 septembre 2008 à 14:03

    “Ceux qui achèterons dans 3 – 4 ans emprunteront sans doute sur 15 – 20 ans”
    @samy: je suis pas trop d’accord avec ce que tu dis, ça veut rien dire tout dépend si tu as une capacité d’apport ou non au départ………..
    La plupart des personnes qui ont des crédits inférieurs à 15 ans, ont au moins mis en moyenne 20% d’apport au moment de l’achat..(Hors les personnes qui ont achetés une misère un truc et l’ont revendu au prix d’un palace)
    C’est toujours la même chose, si tu as de la liquidité ça passe mieux au prés des banques…..
    Pour les primo accédants banlieusards de toutes les villes de france,à mon avis c’est plutot la solution “20 ans de crédit” et tais toi…..

  15. NikY 11 septembre 2008 à 14:09

    Merci Christophe de rétablir la vérité. Un taux de 4% s’obtenait encore il y a pile 12 mois.
    Ce que je veux dire, c’est que, même si maintenant les prix baissent (ça je ne le conteste pas), ça ne veut pas dire que les gens vont pouvoir acheter, c’est bien là le problème, nous assistons à un “gel” des transactions.
    C’est bien joli d’avoir attendu la baisse et de finalement ne pas obtenir son crédit !
    les Pro-krach auront tout juste quand les prix se seront effondrés (quand ?) et que les taux seront bas. On peut toujours rêver.
    Il ne fallait pas espérer un krach mais un atterrissage en douceur.
    Maintenant vous avez le krach et vous n’êtes pas plus avancés.

  16. lustucru 11 septembre 2008 à 14:42

    Etant en région parisienne, j’ai cet exemple qui date de courant 2006 où un loft de 100m2 acheté en 2000 porte de bagnolet au prix de 90000 euros à été revendu 5 ans aprés prés de 480000 euros….c’était jackpot….et banqueroute pour l’autre

  17. Lolo 11 septembre 2008 à 14:44

    C’est assez marrant de lire les réactions où il y a énormément de parti pris. Entre ceux qui ont acheté et défendent leur (mauvais?) choix et ceux qui n’ont pas acheté…

  18. christophe 11 septembre 2008 à 14:49

    erreur
    cela me fait souvent rire les gens qui me disent qu’ils ont fait une bonne affaire en vendant leur bien mais ils oublient souvent de dire que le bien qu’ils viennent d’acheter à lui aussi pris autant.
    à part ceux qui ont les moyens d’acheter plusieurs apparts,ceux qui achetent cash,ou seul ceux qui vendent là ou c’est cher et rachetent là ou c’est moins cher, les autres sont soumis à la même enseigne.

  19. Stef 11 septembre 2008 à 15:00

    @LeCat
    “1% de hausse du taux d’intérêt fait perdre env 15 000

  20. @X X X X X X 11 septembre 2008 à 15:18

    Une fois qu’on atteint ce nombre 144000 (Apocalypse14: 1) le saint secret de dieu arrivera à son terme, le présent système de choses de ce monde dirigé par Satan et ses hommes disparaîtra, le royaume au ciel de Jéhovah dirigera aussi notre terre. Le paradis s’installera sur la terre: les justes posséderont la terre et sur elle ils résideront pour toujours (Psaumes37: 29, Matthieu5: 5, Proverbes2: 21, Isaîe11: 9, Ecclésiaste1: 4, Isaîe45: 18 ) ce que dieu se proposait de faire à l

  21. fanlou 11 septembre 2008 à 15:28

    25% de baisse des transactions au premier semestre 2008 dans les grandes villes…..et dans les villes moyennes et lec communes rurales ?. Je suis agent immobilier en province (1 heure de Paris), et hier , lors d’une signature avec 2 notaires de la regions, nous avons abordé ce sujet. Les deux ont constaté le même chiffre. De Janvier a fin aout 2008, la baisse des signatures, par rapport à la même periode de l’année derniere, est de 40%!!! De notre coté, baisse d’affluence des visites sur notre site internet dans les mêmes proportions, et baisse des visisites physique de 45%…..

  22. christophe 11 septembre 2008 à 15:53

    Stef pour un emprunt de 180000 euros sans apport
    sur 15 ans avec le taux de 5,2% => 1442 euros
    sur 20 ans avec le taux de 5,25% => 1213 euros
    sur 25 ans avec le taux de 5,4% => 1095 euros
    sur 30 ans avec le taux de 5,4% => 1033 euros
    http://www.guideducredit.com/HTMcorps/Fichierssimulateurs/calcul-mensualite.htm
    http://www.meilleurtaux.com/savoir/taux/flash/barometre-taux.php?zone=7&nat_taux=fixe

  23. Stef 11 septembre 2008 à 16:22

    Merci Christophe…
    Donc avec un taux d’endettement de 33% le max quoi en fait…(plus d’achat à crédit sur la période)
    il faut donc avoir comme revenu par mois au mininum:
    Sur 15 ans 4760 net
    Sur 20 ans 4002 net
    Sur 25 ans 3646 net
    Sachant que le revenu médian en France est doit être de 1550

  24. megane 11 septembre 2008 à 16:26

    Une bataille de l’information
    Nous pouvons lire, dans un article paru ce jour dans le monde “C’est du jamais-vu et d’une amplitude plus forte qu’annoncée par les médias et les agents immobiliers”
    C’est un élément important, la plupart des articles de presse se contentent depuis longtemps soit de recopier fidelement les communiqués des professionnels de l’immobilier, soit de se contenter de leurs avis et pronostics, sans le moindre recul ni sens critique.
    Seul Nicolas Bouzou fait ressortir que la crise du logement aurait eu lieu même sans crise du credit. Tant que tout un chacun pouvait croire que la hausse de l’immobilier serait infinie cela induisait deux conséquences : “plus j’attends plus ce sera cher” et “je pourrais faire une belle plus value en achetant maintenant”. Hausse de la durée des crédits, baisse des surfaces habitables, éloignement du lieu de travail, tout y est passé.
    Les incitations fiscales pour soutenir le marché immobilier ont même été présentées comme des avantages pour les acquéreurs, leur permettant l’accès à la propriété. Imaginez la joie des primo accédant pour lesquelles la loi Tepa aura été le déclencheur d’un achat immobilier au plus haut prix. La situation actuelles doit être pénible pour eux.
    Il y a une responsabilité forte de professionnels de l’immobilier, de journalistes et de politiques. cela vaut vraiment le coup de relire des articles d’il y a seulement quelques mois, éloquent.
    Un dernier exemple, tiré du même article du monde : ” “Ces acteurs économiques ont longtemps nié l’ampleur du retournement du marché, alors qu’il était manifeste dès avril 2008, et ils ont ainsi repoussé le nécessaire ajustement des prix, quitte à le rendre plus brutal pour tout le monde”, accuse Michel Mouillart, économiste du logement. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) a cessé depuis 2006 de publier son indice d’activité, qui aurait alerté sur le retournement de tendance.”
    A retrouver également des déclarations antérieures du même économiste du logement, cela vaut son pesant de cacahouètes.

  25. adnstep 11 septembre 2008 à 18:53

    Tiens, il reste encore un haussier qui essaye de se persuader qu’il n’a pas fait la connerie de sa vie en achetant l’an dernier ?

  26. adnstep 11 septembre 2008 à 19:02

    Il me semble qu’il y a longtemps, très longtemps, dans une lointaine galaxie, les taux d’intérêt dépassaient 8%, et ça n’empêchait pas les gens d’acheter. Même avec un salaire moyen. Certains rapportent que les logements, alors, étaient “moins cher”. C’est-à-dire que leur prix avoisinait 4-5 ans de salaire de l’acheteur. Mais ce n’est qu’une légende.

  27. METEOR 11 septembre 2008 à 19:17

    Cerise sur le gâteau, voici un lien sur l’article immobilier de l’express.
    http://www.lexpress.fr/actualite/economie/immobilier/profitez-de-la-nouvelle-donne_558348.html
    Personne n’a été surpris de voir un placement de père de famille prendre 15% pendant 5 ans au mépris de toute logique économique.
    Vous ne serez pas donc pas surpris de voir la descente du marché avec une vitesse équivalente voire supérieure.
    Le propre d’une bulle spéculative c’est d’être auto réalisatrice, jusqu’au moment où la réalité économique ramène tout les rêveurs sur terre. La spirale déflationniste des prix sera issue du même comportement.
    La baisse risque d’aller beaucoup plus bas qu’entre 1992 et 98 car la baisse des taux de cette époque n’est plus là pour tenter de contrer le phénomène de baisse.

  28. fifidu93 11 septembre 2008 à 19:50

    Certains prennent partis ” 25% de chutes des ventes”, c’est clair et objectif. Certains nous feront encore croire que c’est l’accalmie avant la tempête haussière. Beaucoup dés saoule et la réalité leur paraît tellement moche qu

  29. Abdel 11 septembre 2008 à 20:14

    @AXS31
    J’ai lu votre commentaire et on a l’impression d’être dans l’Espagne d’aujourd’hui.
    La réalité est le calcul de Stef : ~4000

  30. smazaudi 12 septembre 2008 à 09:00

    Bon, j’ai pris mes calculettes (ou plutot celles de la FNA…).
    Je viens de faire une petite simulation suite à vos demandes de calculs:
    1) Simulation avec la calculette ACHETER/LOUER du site de nos amis :
    - Montant : 200000 roros
    - Apport : 30000 roros
    - Durée: 3 ans
    - Augmentation estimée : 0% (c’est bizarre, on ne peut pas mettre de montant négatif lol merci FNA**)
    - Frais supp : 2000

  31. smazaudi 12 septembre 2008 à 09:03

    Bon, j’ai pris mes calculettes (ou plutot celles de la FNA…).
    Je viens de faire une petite simulation suite à vos demandes de calculs :
    1) Simulation avec la calculette ACHETER/LOUER du site de nos amis :
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    - Apport : 30000 roros
    - Durée: 3 ans
    - Augmentation estimée : 0% (c’est bizarre, on ne peut pas mettre de montant négatif lol merci FNA**)
    - Frais supp : 2000

  32. sylv 12 septembre 2008 à 09:05

    Bon, j’ai pris mes calculettes (ou plutot celles de la FNA…).
    Je viens de faire une petite simulation suite à vos demandes de calculs :
    1) Simulation avec la calculette ACHETER/LOUER du site de nos amis :
    - Montant : 200000 roros
    - Apport : 30000 roros
    - Durée: 3 ans
    - Augmentation estimée : 0% (c’est bizarre, on ne peut pas mettre de montant négatif lol merci FNA**)
    - Frais supp : 2000

  33. syl 12 septembre 2008 à 09:07

    Vraiment désolé pour les 3 posts…… :-(

  34. Leprisonnier 12 septembre 2008 à 09:21

    > par le passé les taux frôlaient les 10%
    Les salaires suivaient…

  35. lustucru 12 septembre 2008 à 10:05

    “Si les banques coupent le crédit , c

  36. SHARL 12 septembre 2008 à 10:52

    Moi même et quelques une de mes connaissances voulions acheter il y a de cela environ 4 ans. Je visitais des oignons, qui étaient proposé à des prix que je trouvais imaginaires. L’AI ne prennait même pas le temps de “vendre” son bien, c’était une visite rapide. Et toute tentative de négociation se terminait par…”de toute façon, ce bien va partir très vite….”. Je trouvais cela scandaleux, quelle arogance! Mais les temps changent, le client redevient roi en cette période de disette immobilière.
    Je n’ai pas fait le calcul s’il vallait mieu acheter plus chère avec des taux d’intérêt bas ou le contraire. Mais une chose est sure pour moi, ca va baisser, sachant que moi même et mes amis avont fait de sacrées économies sur un PEL qui me donnera un taux préférentiel sur la somme qu’il restera à empruntée.
    Il y a 3 catégorie de personnes, celle qui a craqué leur bourses pour acheté, celle qui a pas craqué mais qui n’a pas d’apport (la galère) et ceux qui ont attendu en mettant un magot de coté, et seront eux les gagnats je pense (c’est très schématique tout ça, et que mon avis).
    Donc moi, je suis de ceux qui attendent les soldes apres noel pour acheter son ecran plat avec les sous qu’il a économiser. Pendant ce temps, yen a qui l’achètent juste avant noel dans la cohut général en faisant un pret SOFINCO 100000% TEG…

  37. Apok 12 septembre 2008 à 12:24

    @smazaudi ou sylv
    Merci pour le calcul, mais pour qu’il soit complet, tu ne peux pas mettre de coté ton logement actuel …
    Si tu n’es pas chez papa/maman, tu as une location à payer …
    à priori, il reste toujours intéressant d’attendre, mais la différence est moins énorme du coup.

  38. fifidu93 12 septembre 2008 à 13:28

    @Leprisonnier
    J’ai posé la question à mon paternel :”Hey papa c’était comment les années 70 avec l’inflation galopante”. réponse : “les salaires suivaient”. De nos jours ce n’est plus le cas (pour cause de mondialisation).Pour cette année l’inflation officielle est de l’odre de 3% pour faire simple. Mon augmentation salarial sera de 0,3 % (ni cadre, ni smicard). Alors ceux qui compte éponger leur crédit grâce à l’inflation prennent un risque. Qui peut prédire la situation économique ? Nos politiques , ils nous avouent depuis un trimestre un ralentissement de l’économie après avoir traité Insee et autres organismes européens de menteur. Alors que sur ce blog, les remous étaient annoncés depuis bien longtemps(merci Patrick)
    @sylv ou smazaudi ?
    Ce type de simulation, tout le monde devrait le faire avant de lancer dans un crédit .
    @Lustucru
    En attendant un changement du système, je me contenterai de ces 10 années pour faire un achat au mieux de mes moyens sans pour autant m’enchaîner à un crédit ou un bien immobilier. .
    @Lustucru (encore)
    Ceux qui attendent une baisse , ne rêve pas de palace ou d’appartement haussmannien. Mais comme tu le constates notre pouvoir d’achat baisse, alors autant minimiser cette dépense.

  39. lustucru 12 septembre 2008 à 14:53

    @fifi
    oui mais bon t’écoutes certains sur ce site, j’ai l’impression que en attendant encore il vont s’acheter une baraque 5 pièces pour 90000 euros et tout ça emballé dans un billet de 500 euros hi hi hi….
    une fois encore je le répète ceux qui vont profiter pleinement de cette baisse, c’est ceux qui ont des liquidités de disponible tout de suite…
    c’est sur que la dépense sera minimiser mais à quel taux les banques vont tourner dans deux ans???

  40. JEANJEAN 12 septembre 2008 à 16:45

    Des baraques de 5 pièces , on en trouve déjà aux US pour 10000 dollars . Et comme chez nous on apprécie les modes américaines …

  41. christophe 16 septembre 2008 à 10:28

    25% des chutes de ventes ne veut pas dire baisse de 25% des prix……
    par contre côté loyer là c’est plutôt la hausse dans ma région
    http://immobilier.seniorplanet.fr/157463/argus,barometre.htm

  42. Joe 18 septembre 2008 à 15:23

    >> 25% des chutes de ventes ne veut pas dire baisse de 25% des prix……
    Patience, simple question de décalage dans le temps.

  43. christophe 18 septembre 2008 à 16:03

    pas si sur ….car qui dit vendeur dit aussi un futur acheteur.
    et oui une grande partie des gens qui mettent leurs biens en ventes ne sont pas tous dans l’urgence et ils prefereront attendre à de jours meilleures.
    entre temps les banques auront ajusté leurs taux.

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