Ceci se répercuterait ensuite de façon importante sur les banques : si les ménages ne peuvent plus faire face à leurs remboursements, les banques, même en saisissant le bien immobilier qui sert de garantie et en le vendant aux conditions du marché, peuvent ne pas rentrer dans leurs frais, notamment si les prix ont beaucoup chuté.

Si leur rentabilité est affectée de façon importante, ceci peut nuire à la distribution future des crédits et plomber un peu plus l’activité économique. Or, il semble bien que l’exposition des banques au risque de défaut des ménages n’ait jamais été aussi faible. D’abord, si les emprunts à taux variables sont de plus en plus nombreux en France, en 2004, ils n’ont représenté que 30 % des nouveaux crédits et 20 % des encours de crédits selon les données de la Banque de France.

Par ailleurs, ils sont souvent « capé » (dans 86% des cas en 2004), c’est-à-dire que la hausse des taux est plafonnée, avec une limite supérieure souvent égale à 2 points de pourcentage au-dessus du taux initial. Il existe aussi des emprunts à taux variables dont les mensualités sont fixes : la hausse des taux ne se traduit pas par une augmentation des mensualités mais par un allongement de la durée des prêts (cas de 5 % des emprunts à taux variables en 2004). Il reste donc une faible proportion d’emprunts à taux variables « purs ».

Enfin, les banques ont la possibilité de se protéger en transférant le risque de crédit à d’autres acteurs grâce à la titrisation : transformée en titres, la dette hypothécaire d’un ensemble de ménages peut être cédée à d’autres agents sur les marchés financiers. Etant donnés le développement de techniques plus performantes de gestion des prêts hypothécaires et la volonté des investisseurs de diversifier leur portefeuille, la titrisation des actifs hypothécaires a pris de plus en plus d’importance récemment. Si ce mécanisme est encore peu développé en France, ce n’est pas le cas aux Etats-Unis où les crédits hypothécaires sont principalement détenus par deux grandes agences fédérales et par des fonds de pension, si bien que le risque est in fine supporté par les ménages américains. La titrisation occupe aussi une large place en Espagne, au Royaume-Uni et aux Pays-Bas."

Cet article est intéressant, car il souligne dès 2005 le risque des banques vis à vis de la hausse de l'immobilier. A cette époque, les experts imaginaient que ce risque était limité et pouvait être, en cas de difficulté, transmis à d'autres acteurs sous forme de titrisation. Avec un peu de recul, c'est à dire 3 ans, on se rend compte que ces experts se sont plantés deux fois. Premièrement en sous estimant la proportion d'emprunt capés.

Et puis ensuite, il n'avaient pas imaginés que si il y avait une crise immobilière, personne ne voudrait de ces titres liés à la tritisation de ces actifs à risque… L'info intéressante est que ce phénomène de tritisation existait en France dès 2005. Pas aussi fort que ce qui pouvait se passer en Espagne ou bien aux US, mais il existait quand même. Et quelque chose me dit que ce phénomène a dû connaître un franc succès ces trois dernières années… Lisez le rapport, il est très instructif.

Il y a aussi une simulation sur l'économie avec un choc pétrolier et monétaire coïncidant avec une baisse de 30% des prix de l'immobilier… Affreuse prédiction, au vu le l'actualité récente !!! Ce n'est pas une récession que nous risquons maintenant, mais peut être bien tout simplement une dépression !!! "Au total, l’effet simulé par l’OFCE d’une baisse de 30 % des prix de l’immobilier en France (une réduction du PIB de l’ordre de 0,5 point la deuxième année, maintenue par la suite) pourrait être nettement plus faibles que celui qui résulterait d’une correction simultanée des marchés immobiliers des principaux pays et des phénomènes macroéconomiques qui y seraient liés : selon le FMI, en 1970-2002 cet impact a été de l’ordre de 2,6 points par an en moyenne au cours de chacune des trois années suivant la correction.

Enfin, il ne faut pas oublier que notre économie peut être simultanément soumise à un double choc, monétaire et pétrolier, qui viendrait amplifier les tendances récessives. En résumé, si l’analyse sectorielle du marché immobilier et des fonctions financières associées ne conduit pas aujourd’hui (en 2005, je précise) à un pronostic vraiment pessimiste, la vraie question, selon votre rapporteur général, est celle du jeu conjugué de plusieurs facteurs susceptibles, en s’amplifiant mutuellement, de créer les conditions d’une vraie dépression."

Bruxelles : il faut encadrer le crédit hypothécaire