HSCB, qui publie tous les trimestres une études sur la conjoncture du marché immobilier, vient de confirmer que les prix du m² vont baisser en 2008. Il n'y a presque plus de source qui affirme aujourd'hui le contraire.
"Les prix immobiliers devraient se stabiliser d’ici la fin de l’année, avant de baisser en 2008. C’est la conclusion à laquelle arrive la banque HSBC dans la dernière édition de son analyse du marché immobilier français, publiée la semaine dernière. L’immobilier est bien entré dans une « phase d’ajustement », marquée notamment par une poursuite de la hausse des stocks de logements et une dégradation des perspectives, la capacité d’achat des ménages ayant tendance à se réduire."
La baisse annoncée par HSBC est modeste, 3%, mais la tendance baissière de la quasi-totalité des analystes est claire. Je pense que les chiffres sont minimisés, car il est difficile pour un expert d'annoncer un chiffre très négatif, mais ils n'ont plus le choix, et ils lâchent "une petite baisse".
Reste-t-ilun haussier dans la salle ? Je vais vous poster une analyse tout à l'heure qui parle d'un report des aceteurs vers la location. Là, il est une heure du matin et je finis cette note, je préfère cogiter sur cette histoire de locations.
Source : Batiactu, Immobilier : vers une baisse des prix en 2008
La Vie Immo, Les prix de l'immobilier devraient baisser en 2008, mais pas se retourner
58 Commentaires
1
Cet article est vraiment caractéristique de ce que nous pouvions lire en 1991 !!!
En plus, quand tu regardes la source, c'est à se plier de rire.
Je suis même prêt à parier que dans une année, après une baisse minimum de 5%, ils hurleront que 2009 sera l'année de la reprise de la hausse...
Il y a encore une année, l'incertitude du retournement du marché donnait une certaine stimulation au niveau de débats, maintenant, c'est le coté spéctateur qui a pris la place.
Rendez vous dans 3 ans, lorsques les prix auront beaucoup baissé (15 à 30%)
07 novembre 2007 à 18:352
Bof... le fait que tout le monde desire ardemment et attend avec impatience cette baisse est peut-etre un signe qu'elle n'arrivera peut-etre jamais.
Le futur ne se predit pas avec le passe : la situation aujourd'hui n'a rien a voir avec celle de l991. Le petrole frise les 100$ le baril, le dollar s'effondre, la Chine explose, le climat change... Autant d'incertitudes qui rend le futur peu previsible.
Je n'ai pas encore vu d'argument convaincant sur pourquoi cette baisse tant attendue devrait arriver. La demande va s'effondrer certes, mais pourquoi l'offre immobiliere aussi ne s'effrondrerait-elle pas ? Pourquoi les gens prefereront brader leur bien a -20 % plutot que de les conserver ? Pourquoi ne pas envisager un deport vers le marche locatif ?
07 novembre 2007 à 19:043
ALors Greg,
Si tu es si sûr de toi, pourquoi venir sur ce site ???
Je n'ai pas de temps à perdre. RdV dans 2 ans sur ce site, et on analysera ce qui s'est passé. Il se peut même que d'ici une année, les choses te soient plus facile à comprendre
07 novembre 2007 à 19:264
"Pourquoi les gens prefereront brader leur bien a -20 % plutot que de les conserver ?"
Greg,
Ton erreur de raisonnement c'est de croire que si les prix baissent, les gens ne voudront pas vendre leur bien. Tu oublies simplement que seuls ceux qui ont acheté ces 3 denières années risquent une moins-value. Pour les autres, c'est à dire la très grande majorité des propriétaires actuels, même en baissant leur prix ils auront fait une belle plus-value.
Ce ne sont pas les acquéreurs récents qui feront le prix du marché : d'abord parce qu'ils sont minoritaires, et ensuite parce qu'avec des emprunts à 25 ou 30 ans, ils ont la tête sous l'eau pendant au moins 12 à 15 ans, on n'est pas prêts de les revoir de sitôt sur le marché.
07 novembre 2007 à 20:055
l'important greg n'est pas ici de tirer des plans sur la comète mais d'enfin voir l'ensemble des acteurs immobiliers/financiers reprendre enfin à l'unisson le discourt baissier.(hors AI bien sur pour le moment du moins)
07 novembre 2007 à 20:066
bonsoir en reponse a greg:(Bof... le fait que tout le monde desire ardemment et attend avec impatience cette baisse est peut-etre un signe qu'elle n'arrivera peut-etre jamais), en 1 elle a deja commencé la baisse premiere erreur. en 2:(Le futur ne se predit pas avec le passe ), une petite citation de sir w churchill plus vous regarderez loin dans le passé, plus vous verrez loin dans l'avenir .et en 3 (Je n'ai pas encore vu d'argument convaincant sur pourquoi cette baisse tant attendue devrait arriver) ... chez afflelou je crois q'ils font des promos)ya pas plus aveugle que celui qui ne veut pas voir. salut a tous
07 novembre 2007 à 20:547
Une pointe d'humour dans ce monde de brutes:
Si vous voulez vous ruinez, il y a 3 solutions :
les prêts, c'est le plus rapide,
les femmes, c'est le plus intéressant,
et les banques, c'est le moyen le plus fiable.
07 novembre 2007 à 21:358
resalut ! mais non, Benjamin, je ne suis pas sur de moi et c'est pour cela que je viens sur ce site ; pour trouver des reponses claires et argumentees a la question 'pourquoi ca va baisser'.
c'est justement pour eviter des reponses aggressives et/ou inutiles du style 'pourquoi tu viens sur ce site ?!' ou 'churchill a dit que...' ou encore 'va chez afflelou...' que j'ai pose ma question.
il me semble juste que le prix d'un objet est uniquement fonction de l'offre et de la demande. je remarque que tous mes copains et moi-meme sont dans la meme logique: 'on est degoute de pas avoir achete il y a 3 ans mais comme ca va baisser, on attend et on achetera plus tard'. mais la demande est la: il me semble que tout le monde veut acheter (un peu moins cher mais acheter quand meme) et je vois rien qui peut faire baisser cette demande latente...
je predis rien du tout: je m'interroge juste..
07 novembre 2007 à 21:379
ben réfléchi greg, vas tu acheter au bout d'un an de baisse ou vas tu attendre un ou deux ans de plus pour attendre une baisse encore plus importante? De la réponse a cette question tu pourras répondre a la tienne!!!!
07 novembre 2007 à 21:5610
Bonjour, je vous ai lu attentivement, depuis quatre ans que je suis dans l'immobilier, j'entends de tous temps que les prix vont baisser... mais rien en vu !
cependant il est vrai qu'il y a eu une stagnation suivie d'une légère baisse en 2007. De mon point de vue, je ne suis pas voyant ! le ralentissement va se poursuivre en douceur, mais il n'y aura pas de renversement. Il sera surement possible de négocier des prix plus intéressants, mais pas de miracles.
n'hésitez pas à faire des propositions acte en main, car c'est bien une somme global que vous dépensez.
07 novembre 2007 à 21:5911
Les prix baissent certes mais pas assez pas au rythme de l'augmentation des taux intérêts, les gagnants sont ceux qui acheteront cash, ou avec peu de crédits, ils sont rares, notamment pour les plus jeunes et les primo accédants.
Les prix n'atteigneront pas 2001, depuis une augmentation de + de 130 %, alors même si ça baisse, ça reste cher.
07 novembre 2007 à 22:2912
Bibi,
"le ralentissement va se poursuivre en douceur, mais il n'y aura pas de renversement".
Comment pourrais-tu être sûr de ça??!!! As-tu des arguments qui tiennent? Une analyse bien fondée??
En ce qui me conserne je n'ai jamais vu dans l'historique de l'immobilier en France un "ralentissment en douceur". Au contraire il y a eu retournement.
Pour que je puisse croire a ce que tu dis, de deux choses l'une: 1- présenter une analyse fondée qui donne les arguments d'un "ralentissement en douceur", ou 2- citer un précedent dans l'historique de l'immobilier Francais qui montre une quelconque période de "ralentissement en douceur".
Il est vrais que la plupart des spécialistes et professionnels de l'immobilier répètent sans cesse des propos qui veulent dire la même chose que les tiens, cependant je ne vois pas pourquoi on devrait les croire!!! est-ce parce qu'ils doivent leurs enviables salaires à la bonne santé du marché immobilier? je ne crois pas.
Dans tous les cas, tous ceux qui disent la même chose que toi (dans les journaux, à la télé, radio etc.) ne l'argumentent presque jamais.
Et enfin, même ceux qui parlent d'une baisse (ou réajustement) de 4% sur des biens largement sur-évalués (800.000€) me fonts vraiment rire, car passer de 800 milles à 768 milles euros pour un bien "largement sur-evalué" n'est pour moi qu'une blague!
07 novembre 2007 à 23:1113
espérons que si ça baisse il n'y aura pas une super récession en même temps!!!
07 novembre 2007 à 23:5214
une baisse de 25 à 30% me semble envisageable compte tenu du contexte actuel et ramènerai les prix sur des bases qui serait a peu près normale. Alors oui annick
c sur que le marché sera plus propice aux personnes ayant un apport(du fait des taux élevés) mais sache quand 2001 les prix étaient bas mais les taux étaient plus haut qu'aujourd'hui.Si tu fais une comparaison fais là avec tous les paramètres.Et puis si nous sommes là a attendre la baisse c aussi l'occasion de le constituer cet apport!!!!
08 novembre 2007 à 00:0815
Voilà, la connexion n'était pas très bonne ce soir.
Je n'avais pas pu finir cette note, ni la 4ème du jour. Les voilà.
Je vais répondre demain à vos réfléxions, fort intéressantes.
C'est vrai que les gens ne bradent forcément pas leurs biens, mais il y a un facteur que vous oublier, en plus de ce que vous avez cité.
08 novembre 2007 à 00:5116
@ Benjamin : c'est un remake de 1991 dans le ton et la prudence, même si tout ne va pas se reproduire de la même façon.
La province décroche la première, la crise éco de 1991-97 ne s'est pas reproduite, mais l'inflation et les exigeances écologiques vont "remplacer" la crise éco pour précipiter l'immo.
08 novembre 2007 à 01:1517
"Le futur ne se predit pas avec le passe : la situation aujourd'hui n'a rien a voir avec celle de l991. Le petrole frise les 100$ le baril, le dollar s'effondre, la Chine explose, le climat change... Autant d'incertitudes qui rend le futur peu previsible."
- C'est la meme situation qu'en 1989, le prix du baril avait flambé a l'epoque
- le Japon (la Chine d'aujourd'hui) explosait, il devait devenir la premiere puissance mondiale.
- Le dollar flambé contre le Deutchmark, aujourd'hui on a le meme phenomene mais inverse, c'est l'Euro qui flambe...
- On atteignais des records au niveau temperature dans certains pays...finalement on peut correler l'activité economique avec un dereglement du climat...
En 1990-1991, l'immobilier s'ecroulait mondialement... l'histoire se repete et se repetera.
08 novembre 2007 à 09:5418
rebonjour à tous,
vous m'avez manqué. c'est vrai !!!
@delwere : toi qui demande des preuves, des arguments, des analyses, peux-tu nous fournir ces informations sur le fait qu'a aucun moment dans l'immobilier il n'y a eu un "ralentissement" ?
les critiques vont toujours bon train contre ceux qui pensent (peut être sans de réel argument) que les prix vont juste baisser un peu mais aucun de ceux qui critiquent apportent des informations contradictoires.
je pense un peu comme greg car les gens sont dans l'attente de l'achat et non pas dans l'attente d'un crack. Prédire simplement l'avenir en regardant le dernier crack me parait trop simple. Beaucoup de choses ont changé et les problèmes d'energie et d'environnement pèseront lourd dans la balance. je n'ai pas de preuve de ce que j'avance (un peu comme tout le monde).
si l'on veut aller du coté "crack", on pourrait dire que l'ensemble des nouveaux diagnostics demandés (gaz, performance energétique) vont faire chuter le prix des biens "pourris".
08 novembre 2007 à 09:5819
@just: voila un bon amalgame. en 1991, le pétrole a flambé a cause
.
.
.
.
.
de la guerre en iraq !!!
aucune correlation avec l'immo.
la crise pétrolière était au début des années 80
(cf lien)
08 novembre 2007 à 10:0520
Bonjour a tous,
Voilà, j'habite dans le 78 et actuellement, un promoteur immobilier propose des appartements avec pour attraits:
1) Une tva à 5.5% au lieu de 19.6%
2) Les frais de notaires offerts!;
C'est le groupe "capri-immo".
On se retrouve par exemple avc un F2 pour pratiquement 130 000 euros !!!
Habitant le secteur, je retrouve les prix de 2004 !!!!!.
C'est pour moi un énorme signe de changement.Et en plus, il n'y a pas foule, il affiche et distribue partout des pubs sur ce nouveau quartier.
IlS BRADENT tout simplement.Les gens n'ont plus les moyens de s'offrir des "poubelles" à 150 000 €, et en plus de s'endetter sur plus de 20 ans.
Sans oublier que les banques ne prêtent plus aussi facilement qu'avant.
08 novembre 2007 à 11:0521
je me souviens qu'il n'y a pas si longtemps que ca , tout le monde disait , ca ne peut pas baisser etc... (sauf toi marie et vous autres les baissiers , les fous de l'epoque) aujourd'hui , meme les plus haussiers avouent une legere baisse . donc les prix peuvent baisser . vue la conjoncture actuelle , crise des bancaires , inflation voir hyperinflation a venir etc... je pense vraiment que les investisseurs impliques dans l'immobilier sont en train d'essayer de sauver les meubles . a ressemble franchement a sauve qui peut . quand les actifs immobiliers chuterons le reste suivra . bien entendu qu'il faut attendre car nous ne sommes qu'au debut le la baisse . revisionnez donc la courbe des prix dpuis 15ans vous verrez , nous sommes qu'a peine 10% de la baisse potentielle . pour sauver l'immobilier il faudrait doubler les salaires .
08 novembre 2007 à 11:2222
Alors toujours pas de Krach ?
Ca commence à étre long....
08 novembre 2007 à 12:1923
jetez un oeil aux actualites economiques recentes. le prix des matieres premieres s'envolent (ble, lait, metaux, petrole)(du au rechauffement climatique et a la croissance chinoise). l'inflation progresse dangereusement. le dollar s'effondre (du en partie a la crise immobiliere americaine). les bourses vacillent et plongent en ce moment (du au risque grandissant de l'inflation et du a la crise immobiliere americaine).
l'inflation est l'ennemie de la bourse. mais lors d'une tempete sur les marches boursiers, sur quoi les investisseurs vont-ils miser ? il ne me semble pas deraisonnable de penser que la belle pierre reste une valeur refuge sure...
(la 'belle', pas les robiens, ni les appartements dont parle riri)
... et que c'est un argument de poids pour dire qu'il n'y aura peut-etre pas de krach immobilier (car si tout le monde se refugie dans la pierre, les prix ne s'effondreront pas).
08 novembre 2007 à 13:0724
sans vouloir sombrer dans le pessimisme, la perspective d'une tempete economique/politique internationale majeure dans un avenir proche n'est pas non plus deraisonnable.
dans une telle situation, le systeme banquaire s'effondrera et seuls subsisteront les possessions foncieres et materielles des gens. il me semble que la pierre n'est pas vraiment pas prete de baisser...
notez que je ne suis ni 'haussier' ni 'baissier'. il me semble juste que la situation climatique, economique et politique actuelle est explosive et doit etre prise en compte dans une quelconque prediction de l'avenir de la bulle immobiliere.
08 novembre 2007 à 13:1625
Je viens de voir dans ma region (38) une maison a vendre. 43m2 (si, si, ca existe des petites maisons comme ca) pour 300 000 euros tout rond. La maison a l'air mignone, et dans un village relativement sympa (mis a part les termites) mais sans etre chic non plus. Je me demande tout de meme qui est pret a investir une telle somme dans un 2-pieces. Si l'immobilier connait une baisse en 2008, touchera t'elle a votre avis l'ensemble des biens ou ne sera t'il cause que par la disparition de telles aberrations? (car jusqu'a y a pas si longtemps, j'ai l'impression que ces maisons se vendaient!)
08 novembre 2007 à 13:3126
Je viens de voir dans ma region (38) une maison a vendre. 43m2 (si, si, ca existe des petites maisons comme ca) pour 300 000 euros tout rond. La maison a l'air mignone, et dans un village relativement sympa (mis a part les termites) mais sans etre chic non plus. Je me demande tout de meme qui est pret a investir une telle somme dans un 2-pieces. Si l'immobilier connait une baisse en 2008, touchera t'elle a votre avis l'ensemble des biens ou ne sera t'il cause que par la disparition de telles aberrations? (car jusqu'a y a pas si longtemps, j'ai l'impression que ces maisons se vendaient!)
08 novembre 2007 à 13:3127
Merci Greg de relancer le mythe que lorsque la bourse flanche c'est pour soutenir l'immobilier... Mais tu oublies que ce n'est pas forcement sur cet actif que vont se répercuter. Cet fois ci, se sera l'Or, l'argent et les entreprises "vertes".
Et puis en bourse, il existe des placements garantis avec un rendement supérieur à 5% !!!
Rappelle moi combien est le rendement brut de l'immobilier ? En moyenne, il ne dépasse pas les 3% !!! Compte tenu des risques (impayés, charges en hausse...) il n'y a pas photo.
Les investisseurs ne vont pas revenir avant 3 à 4 ans.
Quant à la récession, on sera fixé en début d'année prochaine, mais les risques sont importants. Lors des 6 dernières recessions, 5 ont été précédées d'une crise immobilière.
Greg, dans ton prochain message, évite de nous expliquer que cette fois ci que ce ne sera pas pareil. Le mythe de "la nouvelle économie" a été usé en 2001 avec la crise des nouvelles technologies.
Travaillant dans le secteur du bâtiment, je peux t'assurer que le prix de revient de la construction dans le logement collectif ne dépasse pas les 1800 €TTC/m² (etudes et foncier compris en province), alors regarde les prix de vente des opérations (2800 à 3500 €TTC/m²) et tu m'expliqueras ce qui justifie des marges qui dépassent à elles seules plus de 30% du prix final !!!
je vous ai dit quel était mon domaine d'activité (chargé d'opération bâtiment au sein d'une collectivité territoriale), alors, pour confronter votre objectivité à la mienne, délivrez nous votre domaine d'activité...
08 novembre 2007 à 13:4828
salut benjamin,
note que, contrairement a toi, je ne suis pas agressif dans mes messages.
je ne suis pas dogmatique mais je ne crois pas que ce soit 'un mythe' de dire que les placements immobiliers sont une valeur refuge en periode de turbulences economiques. ce ne sont peut etre pas des placement pas tres rentables mais au moins il ne sont pas 'tres' risques. regarde le boom des obligations en ce moment (peu rentables mais peu risquees).
et je ne crois pas que des placements a 5% garantis existent (sinon, je serai curieux de savoir lesquels...)
greg
08 novembre 2007 à 14:3429
Bonjour Greg,
Je ne cherche pas à être agressif. Je dois reconnaître par contre que c'est parfois usant de lire des arguments qui ne sont pas fondés et qui ont poussé des foyers dans des situations délicates.
Si je participe régulièrement à ce blog, c'est que depuis mi 2004, je me suis rendu compte que l'immobilier ne reposait plus sur ses fondamentaux (rendement) mais par rapport aux gains possible de plus value dans le cas de revente à court terme (spéculation).
Je ne suis pas un expert comme peut l'être M. Friggit (http://www.adef.org/statistiques/accueil_statistiques.htm), mais je pense que j'ai passé pas mal de temps sur le sujet pour en comprendre ses excès. Si je peux te donner un conseil, lis le travail de cet expert. En quelques pages, il explique très bien la situation actuelle.
Après, je suis intimement persuadé que l'immobilier est l'un des meilleurs placement pour ses vieux jours, surtout si celui ci est fait dans le cadre de sa résidence principale. Après, il faut analyser le marché avant de se jeter dedans.
Analyse succincte de la hausse constatée ces 10 dernières années :
- Hausse de l'immobilier de 130%
Facteurs compensant cette hausse :
- hausse pouvoir d'achat : 30% (2.6%/an)
- baisse des taux (7% en 1997, 4% en 2007) : capacité d'emprunt en hausse de 15%
- Allongement des durées d'emprunts : (15 ans en 1997, 25 ans en 2007) : capacité d'emprunt en hausse de 40%
Soit une hausse "compensée" à hauteur de 85%
Ainsi, avec ce simple calcul, tu peux constater que l'écart entre la valorisation effective des prix de l'immobilier (130%) et les facteurs conjecturels (85%) est de 45 points. Que peuvent représenter ces 45 points d'après toi ??? une idée ???, quelque chose de rationnel ??? non, cet écart montre la partie spéculative liée à l'immobilier actuelle.
Pour revenir à des bases saines, c'est à dire les fondamentaux du marché d'équilibre, il faudrait une baisse moyenne de 35% (1-85%/130%).
Le résultat de ce calcul (rapide et très simplifié) est dans l'ordre d'idée de ce que certaines analyses économiques annoncent (précepta, Crédit agricole, M. Touati, M. Cohen…)
Un fois le constat fait de la situation, tu peux commencer à imaginer les hypothèses possibles sur ce marché dans les prochaines années.
Cas 1 : hausse continue des prix de l'immobilier (3 à 7% de hausse par an).
Il y a encore 6 mois, je me serais amusé à imaginer ce cas, mais je te laisse le faire si tu as du temps. Il est toujours possible, car par définition la spéculation (qui expliquerai cette hausse) n'a pas de frontières. Au bilan cette hausse ne ferai que retarder l'échéance.
Cas 2 : stabilisation des prix.
Comme cette situation ne s'est jamais produite dans le domaine de l'immobilier, je ne pourrai pas m'appuyer sur des exemples précis du passé. Essayons toutefois. En supposant que les prix restent stables, il faudrait que la solvabilité des nouveaux acquéreurs (c'est à dire les primo accédants, ceux qui soutiennent le marché) voient leurs revenus augmenter de 45% relativement rapidement. En extrapolant la hausse moyenne des salaires sur ces 10 dernières années, il faudrait attendre 15 ans !!! Pas facile à imaginer. Mais bon c'est toujours possible, d'ailleurs, qui imaginait il y a 10 ans que les prix allaient monter de 130% !!!
Cas 3 : baisse (plus ou moins rapide) des prix.
Cette situation voit la part spéculative de l'actif immobilier disparaître et le prix de l'immobilier revenir à ses fondamentaux de base, c'est à dire un rendement égal au taux de la BCE. Bref, dans le cas présent, il faudra que la baisse effective atteigne 35% sur une durée plus ou moins longue. Sur une durée de 5 ans, cela représente une baisse de 6.18%/an !!! Et par mois, cela représente une baisse de 0.5%/mois !!! C'est ce qui s'est passé en 91-97, et à cette époque, c'était seulement sur la région parisienne…
De mon point de vu, c'est ce 3eme cas qui me semble le plus probable. D'ailleurs, la Fnaim (lobbying immobilier par excellence) n'annonce t'elle pas 3 baisses consécutives ces derniers mois…
Autre remarque que j'estime importante, porte sur le fait que beaucoup d'indices économiques laissent penser que l'inflation va engendrer une hausse des taux. Je n'ai pas le temps de disserter sur ce sujet, mais pour faire simple, la hausse des énergie va engendrer une hausse généralisé des produits (hors salaires, car la mondialisation empêchera les revendications salariales comme durant les années 60-70). Cette hausse va générer de l'inflation qui va se répercuter sur les taux et cette hausse des taux va a son tour limiter les liquidité ce qui va être très très préjudiciable aux actifs liés aux crédits (immobilier, automobile en première ligne…).
Alors si j'ai un conseil à vous donner, attendez 3-4 ans si vous pouvez, et pendant ce temps là économisez sur des actifs protégés de l'inflation (support Or, OTA…).
Un dernier petit calcul pour vous inciter dans cette démarche d'attente :
Emprunt de 100 k€ à 5% fixe sur 20 ans. Mensualité égale à 668€/mois
Baisse des prix de 25% dans 5 ans :
Emprunt de 75 k€ à 5% fixe avec mensualité de 668€/mois, vous finissez votre crédit au bout de 12 ans, c'est à dire 3 ans avant ceux qui auront prix un crédit 5 ans plus tôt !!!
Pour ceux qui diront que les taux risquent d'augmenter entre temps, je leur répond que l'argent placé entre temps formera un capital qui compensera largement cette hausse des taux, et de plus, si les taux augmentent beaucoup, la baisse des prix de l'immobilier sera encore plus sévère…
Conclusion finale :
Wait and See and the cash is king !!!
08 novembre 2007 à 16:0930
Merci pour ton analyse, Benjamin, je la partage.
L'exemple américain, le déluge immo américain, pardon, confirme tes propos.
Les prix du m² (moyenne nationale) ont augmenté d'après moi de 135-140%. 130% c'était il y a un peu plus d'un an et je l'ai écrit à l'époque.
08 novembre 2007 à 16:3031
Christophe, le troll de service n'aime pas les infos baissières officielles et mes notes qui suscitent bcp de commentaires.
08 novembre 2007 à 16:3632
reposté par Marie ;-) les projection (autres que celles d'un banquier :-)
Moi si je fait mes projections:
-0.9% sur 1 mois pu -2.4% sur un trimestre ca fait au moins du -10% sur un an!
Mais c'est vrai que puisque +10% sur un an pendant 10 ans n'a jamais été une bulle, alors -10% par an pendant 10 ans ne sera pas un krack.
08 novembre 2007 à 16:3833
Rédigé par: Annick | 7 nov. 07 22:29:26
"Les prix n'atteigneront pas 2001, depuis une augmentation de + de 130 %, alors même si ça baisse, ça reste cher."
C'est du bon sens Annick, mais on n'en sait rien. Si la baisse est lente mais longue, à la japonaise, les prix baissetn descendre en desssous de ceux de 2001.
08 novembre 2007 à 16:5934
Non, Marie. Je plains juste les gens qui attendent depuis plus de 3ans en lisant ce site et qui se disent que, décidement, quand est-ce que ca va être le krach.
Car le krach ne vient pas. Une baisse sans pb. Tout le monde sait que cela ne peut augmenter au même rythme des années mais un krach...
En plus, tu mélanges tout : les USA (rien à voir avec notre situation), les années 90 ...
Donc on a pas fini de rire
08 novembre 2007 à 17:0235
A propos de l'échange bibi, delaware et de ceux qui se disent que les gens ne vont pas vendre pour brader.
Attention: vous êtes tous dans une optique de marché en hausse ou qui stagne. mais les mentalités changent dès que la baisse sera installée dans la durée. Ceux qui peuvent vendre vont le faire avant que les prix n'aient aissé encore plus, et la demande va se tarir à cause de la moins value.
Un marché sinisré change la donne.
Je ne prédis rien, mais je verrais bien une baisse de 10% en moyenne par an.
08 novembre 2007 à 17:0836
Marie et sa boule de cristal.
"je ne prédis rien mais je verrai bien une baisse de 10% en moyenne par an".
Elle commence quand cette baisse ?
Qu'on puisse suivre tes prévisions et sur combien d'années ?
08 novembre 2007 à 17:1237
merci benjamin pour tes arguments eclaires (que je partage). je suis nouveau sur ce blog et je comprends que tu puisses etre use par des questions/interrogations naives comme les miennes.
ca fait 3 ans que j'attends une baisse significative... pour pouvoir m'acheter un toit a un prix juste (et ne pas avoir la conviction de m'etre fait avoir)... j'attendrais encore... :)
greg
08 novembre 2007 à 17:1838
Bonjour,
fil de commentaire intéressant sur ce post.
Pour aller dans le sens du scénario 3 de Benjamin voici un article tout chaud de Challenges.fr : http://www.challenges.fr/recherche/20071108.CHAP1021711/depuis_juillet_les_prix_baissent.html
Sinon, je me posais une question : "Quel sera l'impact des nouveaux médias sur la propagation d'un sentiment de baisse du marché immobilier ?"
On constate tous que depuis maintenant le début de l'été, de plus en plus de sites internet de médias officiels relais une information de type "baissière". De plus, ils se paraphrasent tous les-uns les-autres. Cette quantité d'information allant dans le même sens sera-t-elle un catalyseur et un accélérateur d'un mouvement de baisse ?
08 novembre 2007 à 17:5539
"Facteurs compensant cette hausse :
- hausse pouvoir d'achat : 30% (2.6%/an)
- baisse des taux (7% en 1997, 4% en 2007) : capacité d'emprunt en hausse de 15%
- Allongement des durées d'emprunts : (15 ans en 1997, 25 ans en 2007) : capacité d'emprunt en hausse de 40%
Soit une hausse "compensée" à hauteur de 85%"
Ok, prenons un exemple:
Il y a dix ans Monsieur A peut emprunter pendant 15 ans avec une mensualité de 500 € par mois à un taux de 7% +0.36 d'assurance. Sa capacité d'emprunt est donc de 53 831 €
Aujourd'hui ce Monsieur peut emprunter pendant 25 ans avec une mensualité de 585 €(+30% de revenus disponible) par mois à un taux de 4% +0.36 d'assurance. Sa capacité d'emprunt est donc de 104 869 €
Sa capacité d'emprunt a donc augmenté de 94%
Une petite correction à faire dans les calculs.
Je ne dis pas que l'approche n'est pas bonne, je veux juste montrer qu'elle n'est peut être pas parfaite et que si il y a d'autres éléments mal évalués alors tous mis bout à bout risques de réduire cet ecart entre une évolution des prix normale et une évolution spéculative, on pourrais alors se rendre compte que la soit disante "bulle" n'est paut être pas aussi grosse que ce que l'on pourrai croire.
Aujourd'hui on voit encore des achats sans apport ou avec tout juste 10% d'apport, en 1997 quelle était la part du prix provenant obligatoirement de fond propre ?
Si on ajoute cette part aux 94% d'augmentation de la capacité d'emprunt on risque de commencer à se rapprocher des 130% d'augmentation du marché.
08 novembre 2007 à 18:0840
je sens comme un certain, comme dire, leger changement de ton. il y a un peu plus d'un an, tout le monde parlait ici (sauf les irréductibles de la hausse) d'un crack important qui allait boulverser le marché avec des baisses de prix fulgurante (+50% pour certains en moins de 2 ans) . maintenant, je vois des personnes qui nuancent les valeurs, donnent des chiffres en mois, en trimestre, en année.
quand j'ai commencé à faire des commentaires, j'ai eu de vive critique (un peu comme cela que supporte Greg) car je ne voyais pas (et je ne le vois toujours pas) de retournement brutal.
Benjamin, on attend toujours ton placement garanti à 5% (après tous les prélevements bien sur et sur +3 mois offert ;) ).
et puis quand vous parlez de baisse, c'est virtuel pour la plupart des foyers et réel pour bien peu de gens qui possèdent leur bien depuis longtemps. donc la baisse (meme de 35%) ne toucherait que les vendeurs qui ont achetés après 2001. les autres feront de toute facon une belle plus value.
08 novembre 2007 à 19:2041
bonsoir a tous, j'aime bien que l'on expose ses idées meme si l'on ne partage pas tous le meme point de vue, et c'est tant mieux, l'avenir aucun de nous ne peut le predire on sent tous q'il va y avoir des changements de mode de vie importants, quoi q'il en soit je suis triste que cette hausse enorme en 7 ans . a confisqué le reve de millions de mes compatriotes, car le reve n°1 des français: c'est d'etre proprietaire...et apparament dans le monde entier nous ne sommes pas les seuls a rever de ... cela, la suite seul l'avenir le dira ..... to be continued.
08 novembre 2007 à 21:3342
Bonjour Jey,
Je voulais revenir sur ton calcul. Les 94% que tu signales prennent encompte l'allongement de la durée d'emprunt (+40%), la baisse des taux (+20%) et l'augmentation des ressources (+30%). Ce qui fait que tu arrives à expliquer 90% de la hausse actuelle des prix de l'immobilier. Là dessus, je suis d'accord avec toi. L'écart avec tes chiffres provient du fait que je n'avais pas pris trois points de baisse dans les taux, mais 2 points. Ce qui explique l'écart dans nos résultats.
Par contre, la hausse de l'immobilier est estimée par Challenge à 140% sur les 10 dernières années... Bref, le but de ces calculs très simples, est d'avoir un ordre de grandeur des effets liés à la spéculation.
Après, je suis désolé Petit fx d'avoir été perçu comme une personne "brusque". Ce n'était mon attention, mais en même temps, je pense n'avoir jamais été insultant.
A+ tard...
08 novembre 2007 à 22:3843
Je vous ai dit hier dans un commentaire que la hausse était de 135% à 140%.
Et bien aujourd'hui une source dit 140% (Challenges)et 135% Empruntis.
Alors, Jey, tu as perdu !
Tu ns as manqué aussi petit-fx, et Benjamin tu n'as rien à te reprocher.
08 novembre 2007 à 22:4844
Benjamin,
Mon but au niveau des calculs était simplement d'être plus exact, après je pense que la base de ton raisonnement est bonne mais qu'il faut peut être encore ajouter d'autre données pour avoir une valeure fiable concernant l'ecart entre la part de la hausse qui s'explique par des modifications des données du marché et la part qui est spéculative.
Je pense notamment à l'augmentation du coût de la construction et à une intégration de l'inflation afin de raisonner en euros constant.
Quoi qu'il en soit la démarche est interessante et comme je te l'ai déjà dis c'est une des plus censée que j'ai pu voir à ce sujet.
Marie, ce n'est pas un jeu il n'y a pas de gagnants ou de perdants, de plus challenges n'est pas une source très fiable tout comme capital, je me souviens encore de leur spécial immobiliers tant décrié ici il y a quelques mois. Pour mémoire leur études ce bases souvent sur des enquête auprès d'un très faible nombre d'acteurs du marché.
Après comme je te l'ai déjà dis, mais tu semble ne pas le croire ou ne pas écouter, je ne suis pas contre une baisse ou un durcissement du marché car je pense que cela aura des effets positifs pour la profession aussi bien en terme d'assainissement qu'en terme de prise de part de marché sur les particuliers.
Par contre je ne pense pas qu'un krach aura lieu, perso je table plutôt sur un ajustement de 10 % à 20% maximum.
08 novembre 2007 à 23:2945
10% par an, voilà ce que ça risque de baisser dans ce monde où tout va de + en + vite
10 à 20% de baisse ??? impossible !!! Dans ma région (la plus riche de France d'après toutes les stats) il faut lâcher 10% sur les biens corrects et plus sur les nanars. Par rapport aux prix du sommet de 2006.
09 novembre 2007 à 00:2446
Jey, beau calcul (comme peut le faire un bel agent immo ou un beau banquier) mais à ma connaissance, je ne travaille pas (encore) 40% de plus et mon espérance de vie n'a pas augmenté de 40% donc la "bulle" est bien là.
09 novembre 2007 à 09:2947
Vous me prenez tous la tete !
Il a quelques années les prix de l'immo étaient bas mais les taux étaients très haut (15%)!
Aujourd'hui les prix de l'immo sont haut et les taux sont bas (4-5%)!
Donc le prix total revient à peu près au même!
Sauf pour les personnes qui finance sans aucun pret ce qui n'est pas donné à tout le monde!!!!!
09 novembre 2007 à 11:0448
Bonjour Jey,
Je reconnais que je me suis trompé en calculant un écart sur le taux d'intérêt de 2 points, alors que j'avais annoncé 3 point d'écart (7% à 4%).
Entre temps, j'ai regardé les taux qui existaient à cette époque (http://www.adef.org/statistiques/accueil_statistiques.htm Graphique 5) et en 1997, le taux était à 6%, en 2007, il est de 4%). Ainsi, le résultat de mon calcul est bon.
De plus, la remarque de Marie peut être prise en compte. Dès lors, ce n'est pas 130% de hausse des prix, mais bien 135% !!!
Bref, à ce niveau spéculation (35%) c'est du détail !!!
Sinon, lorsque tu dis : "Je pense notamment à l'augmentation du coût de la construction et à une intégration de l'inflation afin de raisonner en euros constant." Je souhaite préciser deux choses.
La première concerne l'inflation, et je tiens à te signaler que celle ci est prise dans la hausse des revenus. Officiellement, la hausse des revenus est de 30% en moyenne ces 10 dernières années et l'inflation est de 25%. Soit un gain de pouvoir d'achat de 5% en moyenne. (Je tiens à préciser que se sont les chiffres "officiels", alors, merci d'avance à ceux qui les contesteraient de ne pas me sauter dessus). Conclusion, l'inflation est prise en compte dans ce petit calcul.
Ensuite lorsque tu fais référence à la hausse des prix dans la construction, je te rejoins en parti. En effet, l'indice d'inflation dans le bâtiment (BT01) est supérieur à l'indice d'inflation global sur ces 6 dernières années. Par contre, de 1997 à 1999, il avait baissé car durant cette période, la crise immobilière avait sérieusement déprimée le secteur de la construction. En moyenne de 1997 à 2007 (BT01 janvier 1997 – 578.0 ; BT01 janvier 2007 – 740.5) la hausse des prix du bâtiment se monte à 28%. Comme ce chiffre suit grosso modo celui de l'accroissement des revenus (30%), il est raisonnable de négliger ce facteur.
Après pour poursuivre mon analyse, il est intéressant de séparer les biens immobiliers neufs des anciens.
Les biens neufs ont un prix de vente plancher. Ce prix de vente plancher est le prix de revient pour réaliser ce logement. Comme je le disais dans un message précédent, le coût actuel est de 1800 €TTC/m² (études et foncier compris en province). Or le prix de vente annoncé par les promoteurs est souvent plus proche des 2500 à 3200 €/m²). La part des promoteurs est de 30 à 40%. Pour vous donner un ordre de grandeur la part des études liées à la conception de l'ouvrage (architecte) est de 7 à 10%.
Bref, j'aimerai bien un jour avoir une justification sur les frais des promoteurs justifiant cette telle marge brute !!! Comme quoi, il ne leur est pas très difficile de baisser les prix de 20%. Au dessus de 2000 – 2200€/m², c'est du vol !!!
Les biens "anciens" est un marché beaucoup plus difficile à estimer. Certains peuvent se déprécier (âge, nouvelles normes…) et d'autre peuvent au contraire s'apprécier (la localisation principalement). Il est très difficile d'estimer la valeur d'un bien ancien. Toutefois, jusqu'en 2003, le ratio moyen utilisé était de décoté de 20% le prix du logement ancien par rapport au prix du neuf.
Lorsque les prix retrouveront les fondamentaux économiques, les prix du neuf aura baissé d'ici là de 20% minimum et de 40% pour les biens anciens. La seule chose que je cherche à estimer maintenant, est de savoir sous quels délais cet équilibre va être atteint : 3 ans (crack), 5 ans (comme en 1991)ou bien 10-15 ans (comme pour le Japon).
Autre point important concerne les nouvelles normes qui arrivent et qui vont arriver. Ces nouvelles dispositions obligatoires vont fortement dévaloriser les biens anciens.
- Accessibilité aux handicapés pour tous les logements locatifs d'ici 2015 (+++)
- Les analyses plomb, amiante, mérules… (+)
- Les certificats gaz et électricité (++)
- (a venir) nouvelle normes thermique (+++)
La chose à ne pas faire est d'acheter un logement collectif des année 60-90 éloigné de son travail avec des transport publics inexistants.
09 novembre 2007 à 11:3449
Salut Benjamin,
Juste une chose... le cash n'est pas king... c'est juste du papier et, dans le pire des cas, peut servir de torche ***.
C'est l'or qui est KING et qui actuellement flambe.
En effet, l'OR est la valeur suprême de référence :) :) :) :) :)
09 novembre 2007 à 12:5050
Ce que je n'arrive toujours pas a digérer c'est comment les esprits de pas mal de personnes sont tellement biaisés que des hausses suscessives de 10% à 15%par an ne les surprennent point, tandis que'une baisee de 30% sur deux ans les surprend au point que ça leur parait impossible!
10 novembre 2007 à 11:0251
@Jey,
Et si vous voulez être complet dans votre démonstration, il ne faut pas se limiter à un raisonnement portant sur le capital susceptible d'être emprunté mais faire un bilan financier global de l'opération.
Nous savons que statistiquement les gens restent en moyenne 7 ans dans leur RP.
Par conséquent, reprenez les 2 schémas (prêt à 15 ans et prêt à 25 ans) et recalculez le capital restant dû ou dit aurrement le capital acquis après ces 7 ans dans les deux configurations.
Car ce qui est important lors d'une opération d'achat-revente, ce n'est pas tant le montant que l'on a pu emprunter initialement mais le cash dont on dispose en revendant pour acheter plus grand.
Certes, on peut toujours s'endetter sur 30 ans après s'être déjà endetté sur 30 ans....sauf qu'entre temps vous avez pris quelques années et que l'on ne peut pas indéfiniment s'endetter sur 20 ou 30 ans, sauf à "léguer" ses dettes à ses enfants!
10 novembre 2007 à 22:1652
"Ce que je n'arrive toujours pas a digérer c'est comment les esprits de pas mal de personnes sont tellement biaisés que des hausses suscessives de 10% à 15%par an ne les surprennent point, tandis que'une baisee de 30% sur deux ans les surprend au point que ça leur parait impossible!"
en réponse à delware :
ILS SONT INCOSCIENTS et/ ou de MAUVAISE FOI ! Certains proprio récents parlent comme des enfants, c'est carrément gênant. Bcp de gens ne se voient pas comme ils sont, et leur immo ou leurs enfants, c'est pareil.
11 novembre 2007 à 00:1953
Bonjour Cateri,
"Nous savons que statistiquement les gens restent en moyenne 7 ans dans leur RP."
En région parisienne, attention !!! Sur la plan national, c'est beaucoup plus long.
Mais les journalistes sont nuls et souvent confondent les chiffres. Je comprends que vous soyez tous enduits en erreur.
11 novembre 2007 à 16:5754
Marie @ Benjamin
"De plus, la remarque de Marie peut être prise en compte. Dès lors, ce n'est pas 130% de hausse des prix, mais bien 135% !!!"
Je ne suis pas sûre de l'avoir dit ici (il y a 55 commentaires, vais pas les relire) :
Il y a un an, voire presque deux, j'avais dit que la hausse sera de 135 -140% en tout sur la dernière période ahussière commencée en 1998.
Cette semaine deux journaux ont cité deux spécialistes, l'un a reconnu 135% de hausse, l'autre 140%.
En RP, la hausse serait voisine de 200%, d'après certains de mes interlocuteurs compétants et passionnés.
Mais je doute, je vois une hausse plus voisine de 180%. C'est la moyenne sur ma commune, d'après mes - nombreux - écnatillons. Je regarde cette commune à la loupe de puis des années, et je pense qu'elle est représentative.
11 novembre 2007 à 17:1255
Bonjour
Je n'ai pas vu de lien vers l'étude complète de HSBC citée ici. Le voici:
http://sampig.free.fr/immo/Actu_eco_immobilier_HSBC_nov07.pdf
Bonne lecture
12 novembre 2007 à 23:0156
Salut cher Sampig !
Mille mercis, je vais l'ajouter. En fait, je n'avais pas gard le lien (j'ai trop de mail) et je n'arrivais pas à remettre la main dessus.
12 novembre 2007 à 23:0457
bonjour , 100 % 130% 180%? d'augmentation de l'immo : 2 exemples concrets ma soeur a acheté en 1997 un t3 de 65 m² a marseille 5eme arrondissement prix :21 briques(210.000f)en 2007 il est estimé 170.000E(elle en est encore proprio) chez moi ça fait 5 fois plus.elle a acheté comme residence un appart a cannes avenue de lattre de tassigny 200.000E en 2000 elle l'a revendu 18mois apres 400.000€ ! no comment .
en 2007 son notaire appelle et lui dit que son ancien appartement de tassigny venait de se vendre ........ dites un prix...? 600.000€ c'est du réel de 200 a 600 ça fait x3, les cerises sont cheres souvent autour de 8€ le kg je les aimes malgre q'elles ont triplés avec l'euro donc j'en mange que 3 ou 4 fois dans l'ete , pour l'immobillier helas je suis hors concours car là ce nest plus les memes sommes en jeu.bonne journée a tous jean marc
16 novembre 2007 à 10:1358
Bien sur que les prix votn baisser, mais ca m'etonnerait quand meme que les gens vendent en masse pour placer leur argent ailleurs. ou le placeraient-ils cet argent, quand la bourse baisse encore plus que l'immobilier?
21 juillet 2008 à 15:03Ajoutez un commentaire
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