Bonjour Marie,
Pour beaucoup de gens, entre payer 2000 euros par mois et avoir un bien immobilier au bout, et payer 1000 euros par mois, ils préfèrent la première solution, arguant de ce que dans le premier cas, on se constitue un capital, et pas dans le second (ou l'on enrichit le propriétaire).
Mais c'est un raisonnement bien étrange : si l'on a envie de se constituer un capital, il est tout à fait possible de louer, et d'épargner l'économie réalisée. En mettant de côté 1000 euros par mois, à 3% annuels, au bout de 15 ans, on dispose d'un capital de plus de 200 000 euros, ce qui constitue un patrimoine très correct.
Les gens ont tendance à l'oublier : le placement immobilier n'est pas sans risque, tout au contraire. Lorsqu'on épargne, la règle de base est de diversifier ses actifs pour limiter les risques. Si l'on constitue son patrimoine en achetant son logement, on fait tout dépendre non seulement d'une catégorie unique d'actifs, mais en plus, d'un seul bien dans cette catégorie.
Si votre patrimoine est exclusivement constitué d'actions Renault, vous courez certes le risque de voir l'entreprise subir des méventes, voire faire faillite : mais la multiplicité de ses activités et de ses marchés vous offre une protection minimale (et de toute façon, constituer un portefeuille d'actions d'une seule entreprise n'est pas une bonne chose). Rien de tel avec un logement : si sa valeur chute, vous êtes complètement exposé.
A ces risques liés à l'actif immobilier, il faut ajouter d'autres incertitudes, concernant votre vie personnelle. Nous vivons une époque ou la vie réserve des surprises, bonnes ou mauvaises. Du côté des bonnes surprises, vous, ou votre conjoint, peut trouver un travail plus intéressant et mieux rémunéré dans une autre ville; vous pouvez vous retrouver avec plus d'enfants que vous ne l'envisagez aujourd'hui.
Mais il faut aussi envisager les mauvaises surprises : le chômage, l'obligation d'être muté à un poste dans une autre ville, et la séparation du couple. Vous croyez être à l'abri de ces risques? Mais n'oubliez pas qu'entre un tiers et la moitié des couples se sépare, et que tous les divorcés ont, un jour, cru en leurs chances; et que le chômage ou les mutations obligatoires guettent beaucoup de gens. Ces différentes surprises, en tout cas, ont toutes une chose en commun : le fait d'être propriétaire de son logement, lorsqu'on les rencontre, exacerbe les difficultés, pouvant mettre les gens dans des situations très difficiles. Dans ces conditions, avoir un patrimoine constitué d'actifs relativement liquides est une sécurité; dépendre de la revente de son logement peut être terrible.
Merci Nicolas Econo, Acheter ou louer ?
8 Commentaires
1
Excellent sujet...
Acheter ou louer ? C'est justement LA question que je me suis posé après avoir vendu mon appartement il y a de cela 3 mois. Après quelques calculs à la portée de tous, j'ai rapidement compris l'intérêt de louer plutôt que d'acheter.
Cas concret :
Placement de 200K€ en assurance vie sur un fond garanti (avec un rendement moyen de 3.5% net de gestion).
Soit génération de 700€/mois lissé sur 8 ans (imposition comprise).
Coût de la location : 900 €/mois
Ainsi, l'effort théorique n'est que de 200€/mois alors que je loue un bien (50m2) qui dispose d'une surface quasiment deux fois supérieure à celle de l'appartement que je viens de vendre (29m2).
Synthèse :
coût location (50m2) : 900 €/mois
mensualité de ma précédente acquisition : 1200€/ mois (29m2)
Soit : 1200-900 = 300 qui alimentent mon placement
Avec : capital de 200K€ + 300/mois :
Capital dans 8 ans : 300 K€
Conclusion :
Les primos tirent la langue et ceux qui disposent de fond n'ont plus, économiquement parlant, intérêt d'investir...
04 août 2007 à 23:122
Excellent sujet...
Acheter ou louer ? C'est justement LA question que je me suis posé après avoir vendu mon appartement il y a de cela 3 mois. Après quelques calculs à la portée de tous, j'ai rapidement compris l'intérêt de louer plutôt que d'acheter.
Cas concret :
Placement de 200K€ en assurance vie sur un fond garanti (avec un rendement moyen de 3.5% net de gestion).
Soit génération de 700€/mois lissé sur 8 ans (imposition comprise).
Coût de la location : 900 €/mois
Ainsi, l'effort théorique n'est que de 200€/mois alors que je loue un bien (50m2) qui dispose d'une surface quasiment deux fois supérieure à celle de l'appartement que je viens de vendre (29m2).
Synthèse :
coût location (50m2) : 900 €/mois
mensualité de ma précédente acquisition : 1200€/ mois (29m2)
Soit : 1200-900 = 300 qui alimentent mon placement
Avec : capital de 200K€ + 300/mois :
Capital dans 8 ans : 300 K€
Conclusion :
Les primos tirent la langue et ceux qui disposent de fond n'ont plus, économiquement parlant, intérêt d'investir...
04 août 2007 à 23:133
dans un monde merveilleux, le ciel est bleu et les chiffres sont toujours au plus haut.
erreur dans tes calculs ou oublie intentionnel ;)
1. le prix de ta loc n'augmente jamais en 8 ans. hyper sympa ton proprio.
2. 3.5% pendant 8 ans : lol, ton banquier te prend pour un ... s'ils garantissent ton capital de départ, c'est que ce n'est pas gagné d'avance.
3. j'ai du mal à tout saisir sur tes 200 000€ et ta mensualité.
4. capital de 300k€ vs quoi ?
5. conclusion : les primos OK et les riches ne se posent pas ce genre de question ;)
et pour Marie et l'acolite qui demande 1000€ vs 2000€, c'est 2000€ pendant 25 ans vs 1000€ toute sa vie. c'est toujours le même débat. c'est vrai que l'on ne sait pas si l'on va survivre demain mais avec ce genre de raisonnement, on finit seul dans un meublé a se demander comment on va payer le loyer quand on arrivera à la retraite (comme on le voit de temps en temps au JT)
05 août 2007 à 19:064
Et l'achat d'un bien immobilier a pour objectif principal de préparer sa succession. Offir à ses enfants un capital consitué par un bien immobilier payé sur 15 ou 20 ans. JE ne parle pas de la plus value le jour ou a lieu la vente.
La bulle immobilière éclate et c'est tant mieux pour tout les primo !
NicolasH
08 août 2007 à 14:155
a: idéeFix: "et pour Marie et l'acolite qui demande 1000€ vs 2000€, c'est 2000€ pendant 25 ans vs 1000€ toute sa vie"
Point 1:
2000€-1000€ = 1000€
sur 25 ans chaque mois:
25*12*1000= 300.000€
300.000€ minimum. Et si tu investissais durant la periode ou bien sur un compte a 3% (minimum!) ou dans un stock:
sur 25 ans, tu peux facilement te retrouver entre 400.000 a 1.000.000 euro.
Point2:
si dans dix ans (ou avant) il y a une crise ou une recession dramatique. Le locataire se trouve dans une position favorable car il a sur son compte 120.000 euro ou bien plus. Probablement que le proprio devra revoir a la baisse le loyer car plus personne n'est capable etc...etc...
Bref... on peut etre locataire et avoir une vie agreable, et sans soucis. ou bien etre un proprietaire crible de dette qui a du mal a dormir et qui se prive de tous : qui prive ses enfants du bonheur de la vie de famille .
08 août 2007 à 14:316
Ah dum, merci pour ta gentillesse, cela manquait en ce moment ;)
Dans 25 ans, que fais-tu ? Car c'est toute la question. Que vaudra un bien immobilier dans 25 ans, personne ne le sait. En étant locataire, la seule chose que l'on est sûr c'est que ton loyer existera toujours donc calcul combien il te coutera jusqu'a ta mort. Oh pardon, c'est vrai que l'on est dans un blog où l'espérance de vie s’arrête à la fin du crédit du pauvre … de propriétaire.
Avec des "SI", on ne va pas très loin et c'était bien là le point de départ de ma réflexion (qui n'est pas basé sur l'achat absolue d'un bien immobilier comme tu sembles le penser). Tout le monde fait des calculs sur 25 ans, mais personne ne regarde après cette date. C’est vrai que c'est beau 400000€, que cela fait rêver certains d'entre vous mais après ???? L’exemple pris par Marie est bien sûr loin d’être la vérité de tous les jours car il y a peu de français qui peuvent mettre 2000€ dans une mensualité.
Le seul point où je suis d’accord avec toi c’est sur la protection que peut avoir un locataire qui peut baiser son bailleur pendant un temps record alors que la banque sera bien plus rapide à saisir ton bien.
J’ai été propriétaire et je n’ai pas délaissé ma famille à cause de mon emprunt. Enfin je vais vérifier ce soir, on est jamais trop prudent (surtout quand on a été assez con pour être proprio).
Bon, je vais aller faire mes cartons car étant locataire avec un bailleur pas très compréhensif, je déménage pour ne pas subir la très légère augmentation de mon loyer, qu’est-ce que 3.2% ? Ah si, cela fait juste 219% d’augmentation sur 25 ans ou 0.2% de plus que le LDD
LOL
08 août 2007 à 17:017
La question ne se pose plus beaucoup depuis que me rapport entre un loyer et une mensualité d'achat d'un bien équivalent est quasiment le double… Ensuite, lorsque tu connais un peu le marché immobilier, la question devient même stupide. Il vaut mieux rester locataire ces prochaines années. Ce calcul a été souvent fait sur ce blog.
Juste un complément, en partant d'un bien estimé à 200 k€, et avec une baisse de 3%/ans de l'immobilier à partir de 2007 (hypothèse très probable maintenant) cela représente une perte sèche de 6000 € pour le propriètaire la première année. Au bout de 5 ans avec cette baisse constante, cela fait une perte sèche de 16%, soit une perte de 32 000 € !!! Cela représente quand même pas mal d'argent, surtout, qu'il faut ajouter les taxes foncières, l'entretien et les frais de notaire et d'AI… Au bas mot, cela représente facilement pas loin de 50000 €… soit sur 5 ans, une perte mensuelle de 833€.
Cela représente quoi 833€/mois. Pas mal de choses en fait. Deux restaurants par semaine pour son couple, ou bien encore un beau voyages sous les tropiques pour son couple tout les 3 mois… ou bien encore la location de ce logement qui vaut 200 000 € (ratio de 250 utilisé couramment entre le loyer et le prix d'un logement)…
Si ces dernières années, certaines personnes se sont bien moqués des locataires, je pense que d'ici les 5 prochaines années, les primos accédants vont se sentir cruellement floués…
Pour Idéefix, je comprends ton malaise actuel, j'ai le même problème, du moins j'ai réussi à négocier avec mon proprio une hausse de moitié. J'ai pu négocier car je le paye tout les premier du mois par virement bancaire. Et crois moi, je suis pour lui un locataire qui ne lui crée pas de soucis. Et comme je l'ai menacé de partir, il a pris peur d'avoir un locataire moins rigoureux sur ses loyers...
Si ton proprio n'est pas comprehensif, change de logement, il y en a plein, et défois pour beaucoup moins chère !!!
08 août 2007 à 17:328
ok Benjamin pour ton cas mais ce n'est pas le cas dans tout la france.
autre point, tes calculs de pertes ne sont vrai que si tu es obligé de vendre dans cette période. d'après ton estimation basé sur le ratio de 250, la perte correspondrait à un loyer ce qui veut dire que la personne ne perd rien si c'est sa RP.
Changer de logement pour échapper au augmentation des loyers est faisable une fois ou deux mais le déménagement a aussi un cout non négligeable (même en le faisant soit même).
il y a plein de logement à louer en ce moment mais il n'y a que de la ..... ou des apparts d'étudiant. quand tu recherches de la surface pour loger ta famille, les biens de qualités font defaut (a part quelques DeRobien face à des entrepots)
08 août 2007 à 23:25Ajoutez un commentaire
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