Voici la suite de ma précédente note relative à la note de conjoncture publiée par le Crédit Agricole en janvier 2007. Sous un titre intitulé, "La demande est soutenue par des facteurs structurels", le CA nous énonce tous les arguments haussiers habituels de professionnels de l'immobilier.
Voyons ensemble ci ces derniers sont de nature "structurelle".
1er argument : "- Le désir de devenir propriétaire (57 % des ménages en 2005 et cette proportion n’a cessé de s’accroître) afin de se constituer un patrimoine, se sécuriser et transmettre un bien à ses descendants"
Certes la proportion de propriétaire a augmenté mais dans des proportions sans aucune mesure avec la hausse des prix. En 1994, il y avait déjà près de 54% de propriétaire. Gagner 3% de propriétaire avec une hausse de plus de 120% des prix : maigre résultat !!!
Rappelons qu'entre 1991 et 1998, le taux de propriétaire continuait également de progresser et cela n'a pourtant pas empêché une chute des prix à Paris, comme en province (de manière proportionnelle à la hausse passée).
Laisser penser, comme le fait le CA, qu'il existerait une marge à la hausse en raison du nombre de locataires existant en France est d'une stupidité absolue. Si une telle relation existait, le RU et l'Espagne qui comptent depuis longtemps plus de 80% de propriétaires auraient du connaître une faible hausse de leur marché immobilier. Pour sa part, l'Allemagne, avec moins de 50% de propriétaire, aurait du voir ses prix flamber. Or,c’est strictement l'inverse qui s'est produit.
2ème argument du CA : "- La préférence pour le « placement pierre », perçu comme plus sûr
et moins risqué que les placements boursiers "
On est ici dans le domaine de la pure croyance populaire qui peut évoluer à tout moment en sens contraire. Il ne s'agit donc nullement d'une cause "structurelle".
Rappelons qu'à la fin des années 1990, ce sont les actions qui étaient alors perçues comme le meilleur des placements. Le débat politique était alors orienté sur la création de fonds de pension à l'anglo-saxonne pour assurer la pérennité des retraites.
Tous les médias expliquaient alors que les actions étaient le meilleur placement sur le long terme.
Seulement trois années après le krach boursier qui a débuté en l'an 2000, plus aucun particulier ne voulait miser en bourse. Ainsi, on sous-estime souvent la vitesse avec laquelle une opinion publique peut se renverser….
3ème argument : - "Les inquiétudes face au financement des retraites"
On est ici dans la croyance collective fondée sur la peur qui n'a encore rien de "structurelle". Or, comme chacun sait, la peur est toujours bien mauvaise conseillère….
En effet, on peut sérieusement s'interroger sur la pertinence d'un investissement dans la pierre, aux prix actuels (en fait depuis 2003), pour assurer sa retraite.
Rappelons que si notre financement des retraites est effectivement en péril, c'est à cause du vieillissement de la population. Comment peut-on imaginer qu'avec une population active en baisse, le marché immobilier puisse à l'avenir, ne serait-ce, se maintenir ?
Au Japon et en Allemagne où la population est la plus vieille, ce n'est pas un hasard, si ils sont restés à l'écart de la bulle immobilière. Les prix de l'immobilier y ont même continué de baisser (prix divisés par 3 en 10 ans au Japon).
Par ailleurs, quelle sera la retraite de ceux qui auront passé 25 ou 30 ans de leur vie active à rembourser un emprunt au lieu d'épargner en vue de leur retraite ? Quelle sera le montant des loyers et des prix de vente dans 30 ans, ceux de l'Allemagne ?
L'erreur collective classique en période de bulle est de croire qu'une situation existante depuis quelques années durera pour toujours, cela consiste exactement à considérer comme "structurels" des factures qui ne sont en fait que purement "conjoncturels"
4e argument du CA : "Les besoins de logement liés à la forte croissance du nombre de ménages (320 000 nouveaux ménages par an environ) : démographie, développement des phénomènes de décohabitation (célibataires, divorcés, familles monoparentales). Notons que la construction de logements a été insuffisante entre 1990 et 2003, d’où un déficit structurel de logements important, estimé à 700 000 logements et notamment un parc locatif très tendu (cf. page 10). Ces déséquilibres expliquent pour une bonne part la préférence pour l’acquisition et la forte hausse des prix de vente."
Certes, le nombre de ménage augmente en raison de 1,2% par an sur cette décennie alors que la croissance sur la décennie antérieure était de à 0,8%/ an.
Mais alors que le nombre de ménage progressait entre 1991 et 1998, cela n'a pas empêché aux prix de s'effondrer. L'accroissement du nombre de ménage est totalement insuffisant pour expliquer la flambée des prix de ces dernières années sinon c'est le Bangladesh qui aurait du connaître la hausse des prix la plus importante !
Par ailleurs, ce ne sont certainement pas les célibataires, les divorcés et les familles monoparentales, au pouvoir d'achat forcément limité, qui ont fait flamber les prix.
En outre, il est pour le moins étonnant de reprocher un déficit de construction suite à l'explosion de la précédente bulle afin d'expliquer l'apparition de la présente !
En définitive, on voit que la demande à l'achat ne repose quasi-exclusivement que sur des facteurs psychologiques. Facteurs qui n'ont rien de "structurels" et qui peuvent à tout moment s'inverser. Reste à déceler ce qui provoquera ce changement de psychologie. La frustration des candidats à l'achat en raison d'un défaut de solvabilité peut en être l'une des causes.
23 Commentaires
1
Vous ne trouvez pas que dans les divers espaces publicitaires (TV, Journaux et autres) les banques font de plus en plus la promotion pour leurs PRODUITS D'EPARGNE ?
N'est-ce pas là un signe que leurs objectifs ont changés ? Que peut-on en conclure ?
Personnellement je pense qu'ils ont senti le vent tourner et que le temps de la conquête de parts de marché via le crédit immobilier était révolu. Le temps de la rentabilité avec les particuliers est arrivé, c'est à dire celui de capter un maximum de fonds sur leurs divers produits d'épargnes ou de placements boursiers "sécurisés".
Exemple : Regardez par vous-mêmes les 1ères pages des sites de Banques !
Caisse d’Epargne : 3 pubs sur des produits d’Epargne
Crédit Agricole : 3 Solutions d’Epargnes.
Le Crédit Lyonnais : Epargne, Placement.
Société Générale (Particuliers) : Crédit Conso, Epargne
Banque Populaire : Pub Assurance vie, PEA
La Banque Postale (Particuliers) : Assurance Vie.
Groupama : Produits d’Epargne.
ect ...
Moi je vois ici un autre signe que le marché de l’immobilier s'est retourné.
Cébibi
15 février 2007 à 18:372
OK avec toi Cébibi,des lustres que je n'ai pas vue une pub de banque sur les crédits immo, les dernières ce sont les courtiers en prêt qui les ont faites, enfin de souvenir et cà c'est déja une très grande diffèrence.
15 février 2007 à 18:523
Sylvain,je copie-colle ton texte et je l'affiche au bureau demain
15 février 2007 à 20:184
Tous les indicateurs pour une hausse de l'immobilier sont encore au vert:
peu d'offres
beaucoup de demandes
d'importante liquidité sur le marché
des retraités en pleine forme
et des futurs retraités qui veulent avoir un toit pour se loger maintenant et dans 30 ans
C'est pas plus compliqué à comprendre
15 février 2007 à 20:575
Je passe en ce moment quelques annonces bidons pour tâter le marché dans l'est. Aucun coup de fil, ni de mail. Je me demande où sont les acheteurs !
15 février 2007 à 21:116
Sur france2 chez A Chabot dans l'émission " à vous de juger " le compteur de la dette de l'état qui tourne est horrible !!!
15 février 2007 à 21:197
Suis tombé sur ce clip, j'ai de suite pensé à toi yoyo...
;-)
J.
15 février 2007 à 21:288
le seul facteur qui m'empeche reellement d'acheter un apt est bien sur le prix et donc la duree d'emprunt . mon banquier dit que j'ai un pouvoir d'endettement de 220 000 euros .mon loyer me coute la moitie d'une traite de credit , il suffit donc d'epargner l'equivalent le temps qu'il faudra et ce sera toujours mieux d'avoir la moitie du prix d'une maison d'aujourd'hui en compte courant disponible , que d'avoir ramer 30 ans et ne garantir que la structure poury habiter . pour le complement de retraite comme revenu , il faut vendre mais a quel prix ? rdv dans 25 ans !
15 février 2007 à 22:229
USA : les grandes banques ne veulent plus d’hypothèques (15/02/2007 :: 15:14)
Les grandes banques américaines et les entreprises de Wall Street essayent de se débarrasser de leurs créances immobilières problématiques, ce qui entraîne des remaniements au sein de l’industrie de l’hypothèque.
Etant donné que de plus en plus d’américains ont du mal à honorer leur dettes hypothécaires, Merrill Lynch, J.P. Morgan, HSBC, et d’autres banques, essayent de forcer les opérateurs d’hypothèques à racheter ces emprunts à hauts risques et à forts rendements, achetés en 2005 et 2006.
Merrill a exigé en décembre que la société ResMae Mortgage rachète pour 308 millions de dollars de prêts pour lesquelles les emprunteurs sont devenus insolvables. ResMae avait vendu à Merrill en 2006 3,5 milliards de dollars d’emprunts hypothécaires et de prêts accordés à des clients peu solvables. Lors d’un communiqué cette semaine, ResMae a affirmé que ces demandes ont « amputé » ses activités, et que les demandes de rachats étaient « sévères et inattendues ».
De plus en plus de prêteurs de ce type accusent des pertes ou font faillite, ce qui pose un problème pour les banques. En effet, beaucoup d’entre elles ont prêté de l’argent à de petites entreprises comme ResMae pour leur permettre de proposer plus d’emprunts hypothécaires. On ne sait cependant pas le montant de ces prêts qui pourra être remboursé aux banques. Les entreprises de Wall Street ont également de plus en plus recours à ce type de prêts en rachetant de plus petits créateurs de prêts hypothécaires ou des entreprises de traitement.
(© 2007 AG Presse)
15 février 2007 à 22:5910
Bonne analyse Marie, leur fondamentaux reposent sur de la psychologie essentiellement... rien de moins structurel !
A mon sens, la seule donnée fondamentale est l'accroissement de la population dans une région donnée. On observe d'ailleurs une corrélation sur ce point avec les pays qui subissent de très dures crises immobilières, avec le Japon en 1er, mais l'Allemagne également qui ont une population décroissante. Ce qui laisse à penser que l'Espagne où le niveau des naissances est très bas également, combiné à une bulle immobilière exceptionnelle, risque d'être l'une des crises immobilières majeure dans les années qui viennent... Pour en revenir à la France, elle affiche un accroissement de sa population entre 1999 à 2005 de 0.4%... (0.6 pour l'IDF). Pas de quoi soutenir une hausse de l'immobilier de 125% ! c'est vraiment pas reluisant...
16 février 2007 à 04:4911
Bonne analyse Marie, leur fondamentaux reposent sur de la psychologie essentiellement... rien de moins structurel !
A mon sens, la seule donnée fondamentale est l'accroissement de la population dans une région donnée. On observe d'ailleurs une corrélation sur ce point avec les pays qui subissent de très dures crises immobilières, avec le Japon en 1er, mais l'Allemagne également qui ont une population décroissante. Ce qui laisse à penser que l'Espagne où le niveau des naissances est très bas également, combiné à une bulle immobilière exceptionnelle, risque d'être l'une des crises immobilières majeure dans les années qui viennent... Pour en revenir à la France, elle affiche un accroissement de sa population entre 1999 à 2005 de 0.4%... (0.6 pour l'IDF). Pas de quoi soutenir une hausse de l'immobilier de 125% ! c'est vraiment pas reluisant...
16 février 2007 à 04:5112
Je reprends votre argumentaire, François, car il me semble peu étayé :
1. peu d'offres
Au contraire, tous ceux qui comptent les annonces sur SeLoger, Explorimmo et PàP constatent un doublement du stock en deux ans. Même les AI reconnaissent avoir reconstitué leur portefeuille. Il faudrait dire : "peu d'offres à prix accessible" !
2. beaucoup de demandes
Oui, c'est vrai, mais combien de demandes solvables ? Si la hausse des prix s'est arrêtée l'été 2006 et si la FNAIM annonce une baisse consécutive des prix depuis 3 mois, que s'est-il passé à votre avis ? Pourquoi le marché s'est-il retourné ? Par manque de demande "solvable", justement.
3. d'importante liquidité sur le marché
C'est vrai, mais pourquoi les liquidités iraient-elles s'investir sur un marché en haut de cycle ? Les riches ne sont pas stupides, sinon ils ne seraient pas riches !
4. des retraités en pleine forme
et des futurs retraités qui veulent avoir un toit pour se loger maintenant et dans 30 ans.
Voir l'excellent argumentaire de Sylvain, ci-dessus, sur "la peur des retraites".
5. C'est pas plus compliqué à comprendre.
Non, c'est pas compliqué, vous arguments sont tous faux et tous les indicateurs du marché immobilier sont maintenant au ROUGE, comme en témoigne la baisse qui a commencé.
16 février 2007 à 08:1813
concernant la situation des banques aux USA, c'est effectivement le début de la fin.
En 2005, ce qui m'avait étonné c'était la baisse des provisions réalisées par les banques, notamment la SG, pour booster leurs résultats. Or, c'est dès 2005 que les banques auraient du provisionner. Comme toujours c'est une fois la crise installée qu'elles provisionneront massivement. Jamais la moindre anticipation...
Il faut dire qu'avec des analystes du genre du CA, les banques ne risquent pas d'anticiper quoi que ce soit.
16 février 2007 à 09:0814
D'accord à 100%, avec toi Emmanuel, du reste il y encore plus de 1000 annonces,de ventes sur le se loger depuis hier soir, " Oui mais il y a des doublons, des triplons,des quadruplons...,"diront certains mais c'est aussi un symptome du blocage actuel, sinon pourquoi mettre son bien dans 5 agences, si une seule visite suffit à vendre. De nombreux retraités en pleine forme, partent et de plus en plus souvent à l'étranger pour leur retraite, sans même pour certains garder un simple pied à terre en France. La demande est soit-disant forte? Il appartient à ceux qui le prétendent d'en apporter la preuve car si l'on peut la chiffrer pour l'achat de biens neufs, dans l'ancien, le calcul me parais beaucoup plus aléatoire, de toute façon même si la demande reste forte,tu as raison de le souligner, la demande solvable,"heu,ben elle est passée où au fait".
16 février 2007 à 09:1315
Pour continuer sur les remarques de Francois : voila le discours habituel d'un intermitant du sujet immobilier. Je balance tous les mythes habituels, sans réfléchir. "mais, c'est ce que tout le monde dit...".
Francois : viens + souvent sur ce blog, lis tous ces commentaires en général trés intéressants et plein de bon sens (car dénués d'intérêts personnels).
Cela te fera ouvrir les yeux sur cette vaste fumisterie qu'est le marché immobilier actuel.
16 février 2007 à 09:5916
En réponse à "QUESTION" :
Je pense que les banques ne font pas de pubs sur les crédits immobilier car elles n'en ont pas besoin.
La lecture des comptes BNP Paribas publiés le 14 février montre que l'encours des crédits immobilier français (de BNP) a progressé de près de 15% entre 2005 et 2006 !!
16 février 2007 à 11:0817
Je suis convaincu que les prix vont encore monter pour la simple raison qu'il y a plus d'acheteurs que de vendeurs. Parce que ceux qui ont deja acheté ne veulent pas vendre.
Les annonces de seloger sont des doublons des triplons et en plus ne témoigne que d'une chose: les agences immobilières passent de plus en plus d'annonce sur internet. C'est sur qu'il y a 5 ans il y avait moins d'annonce sur seloger car le site n'existait pratiquement pas.
16 février 2007 à 12:1718
Et moi je suis convaincu que demain il va neiger partout en France...
Sache que mon avis repose sur aucun chiffre... comme le tiens d'ailleurs...
16 février 2007 à 12:2319
Les annonces de seloger sont des doublons des triplons et en plus ne témoignent que d'une chose: les agences immobilières passent de plus en plus d'annonces sur internet. C'est sur qu'il y a 5 ans il y avait moins d'annonces sur seloger car le site n'existait pratiquement pas.
16 février 2007 à 12:2920
En réponse à Francois
"Je suis convaincu que les prix vont encore monter pour la simple raison qu'il y a plus d'acheteurs que de vendeurs. Parce que ceux qui ont deja acheté ne veulent pas vendre."
Faux ! Pour ma part j'ai acheté en 2000, et je suis en train de revendre pour partir en location. Il m'est impossible de trouver un appartement à vendre correspondant à mes besoins depuis 2 ans maintenant. Beaucoup trop cher, et pourtant je suis proprio à 100% et j'ai un salaire correct !
Resultat : je suis vendeur et non acheteur. J'ai mis en vente dans une seule agence depuis trois semaines, et l'agent immobilier (aussi professionel que sensé) m'a avoué que nous sommes nombreux dans ce cas dans le quartier (Courbevoie, 92).
16 février 2007 à 12:3721
J'ajouterais que nous sommes volontairement un poil en dessous du marché au niveau du prix affiché, et que malgrès cela aucune proposition, même délirante, en 6 visites ! D'ailleurs nous allons baisser le prix à nouveau, notre but étant de vendre, pas de spéculer.
16 février 2007 à 12:4122
Je me souviens il y a un an on entendait les pro du secteur immo nous dire il y a 10 acheteurs/bien,il y 6 mois toujours par des pro de l'immo, 6/bien, si on applique la règle des 6 mois et là c'est moi qui prends le relai des pro, on doit-être aux environs de 2/biens à vous de continuer ce petit calcul au demeurant pas trop trop difficile.
16 février 2007 à 14:2823
Une question, existe-t-il un service au sein des diffèrentes fédérations du secteur immobilier,chargé de faire le ménage dans ses rangs, en cas de méthodes de vente s'étant avherées abusives,comme il en existe dans toutes bonnes professions qui se réspectent?
17 février 2007 à 12:41Ajoutez un commentaire
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