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Acheter plus grand, même en période de baisse ?

Elisabeth Studer Immobilier, Pratique 46 commentaires

Q9787876_2J’ai relevé un commentaire d’un lecteur qui se pose des questions, et qui visiblement a besoin de conseil. Je vous propose que nous l’aidions à se faire une opinion. C’est l’objectif de ce blog, n’est-ce pas ?

"J’ai acheté en 2005 un T3, ayant un contracté un crédit sur 20 ans. Si l’immo chute comme vous dites, je racheterais un T4 moins cher que les prix pratiqués maintenant et je continuerais mon crédit actuel, n’est-ce pas ? J" Une première réponse est arrivée. Je la publie et je vous laisse aider cet internaute. "Tu "continueras", euh non, pas en cas de baisse brutale ! Tu devras en souscrire un crédit complémentaire car combien parviendras-tu à vendre ton T3 ? Et encore si il se vend car quand un marché est en chute libre, plus personne n’achète… Ne pas oublier non plus les frais de notaires !"

Les vendeurs… vendent leur secteur hors de prix (1/2)

Les vendeurs… vendent leur secteur, quoique (2/2)

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46 commentaires

  1. Tatia 17 janvier 2007 à 23:12

    Comment expliquer au gens ?
    Le haussier est content que son bien prend de la valeur. Mais ce qu’il ignore, c’est qu’il est perdant sur toute la ligne s’il vend pour acheter plus grand.
    Pour celui qui a acheté au plus haut. S’il y a chute des prix, certes il vendra moins cher mais il achètera moins cher. Le problème vient du crédit qui continu à courir dont la mensualité est calculée sur le prix d’achat initial. Autrement dit, cette personne continuera à rembourser un crédit trop cher par rapport au prix de vente.
    J’avoue que j’ai du mal à comprendre le raisonnement des acheteurs.

  2. Marie 17 janvier 2007 à 23:19

    Moi aussi, il faut être mouton pour acheter au maximum, mais les AI sont forts et ils ont tjs un argument pour vous faire acheter.
    “Chez nous, dans notre commune, ça ne baissera pas, car bla bla bla, na na na”.
    Je vais écrire là dessus de suite !

  3. F2A 17 janvier 2007 à 23:43

    Exemple:
    Tu achètes à crédit 100% sur 20 ans et plus un bien à 300000 euros. Tu vises un bien à 200000 euros dans 2-3 ans.
    Le marché baisse de 50%. Cela veut dire que ton bien sera vendu 150000 euros et que tu devras donc encore 150000 euros à la banque (en 2-3 ans + frais, tu as remboursé environ 0 capital !!!). Le bien que tu vises coûte maintenant 100000 euros. Mais comme tu dois encore 150000 euros à la banque, si tu vends pour racheter, ton bien te coûtera 150000+100000 (que tu dois réemprunter)=250000 euros.
    Aucune banque n’acceptera de financer 250000 euros (+frais!!!) pour acheter un bien à 100000 euros.
    Au mieux, tu restes donc dans ton bien actuel, jusqu’à avoir remboursé une bonne partie du capital.

  4. F2A 17 janvier 2007 à 23:48

    J’ai lu rapidos, donc je complète ma réponse. Si le mec vise un bien plus cher que le sien aujourd’hui, il devra quand même payer plus cher et la banque refusera probablement également de lui prêter le complément.

  5. zekraoui 18 janvier 2007 à 00:17

    Mais là c’est grave! cette personne n’a vraiment rien compris.Comme le démontrre F24, le calcul n’est pas compliqué. Ce qui est désolant c’est de rencontrer des abrutis pareils! Il surfe sur le net, alors que je l’aurais mis dans la case COTOREP.
    Cela dis, ils sont quelques milliers à penser comme cela. Je propose une idée: après la bulle, penchons nous sur le programme de l’education nationale. Apparemment, là aussi il y a une bulle.

  6. AXS31 18 janvier 2007 à 09:09

    A zekraoui |
    Totalement d’accord avec toi, j’ai toujours entendu dire que le niveau d’éducation et de culture générale des américains était bas mais je crois qu’en france comme dans certains pays on bat des records grave ces dernières années. Que fait l’éducation N ?
    De toute manière l’elastique a été tendu a fond car les derniers primo accédants + jeunes que les précédents seront exclus automatiquement du marché à cause des intérêts non remboursés sur leur prêt de 20 ans et +. Leur biens n’auront que leur valeur d’achat à partir de 5-6 ans minimum. Si baisse de 25%, il faudra qu’ils attendent 10 ans voir plus pour pouvoir revendre et acheter avec l’accord de leur banque ….
    Ca veut dire que l’age moyen d’achat était de 35 quelques année avant. Maintenant il est de 30 ans vois moins je crois. Ces 5 années mangés se payent largement en intérêts.
    Bingo pour les autres, la souplesse a été tendu à fond sur les achats. En plus des effets que j’ai déjà expliqué sur ce blog, il faut penser à cet elastique qui va se détendre automatiquement petit à petit la remontée des taux, les stockes, les prix et la non solvabilité de la gén,ération actuelle…..
    Le marché en 8 ans de hausse a fait exploser les achats.
    Le retour à la raison, blocage du marché, c’est ce que l’on pourrait appeler le double effet “KissKool”.
    Et oui, le krach est bien là; je dirai qu’il était en 2006 mais 2007 est un bon cru aussi car je connais des gens qui ont pris des crédits relais en 2006 pour déménager, ils pensaient revendre leur maison très très cher, mais cela ne se vend pas, je pense qu’ils sont les derniers à avoir influer le marché immo, petite hausse des prix mais baisse des transaction.
    A bientot AXS31

  7. Pierre 18 janvier 2007 à 10:37

    Lu dans “Mieux vivre Votre Argent” N° 308 Bis / Janvier 2007 :
    “Promos à la pelle sur le neuf :
    Gratuité des intérêts intercalaires, installation d’une cuisine équipée, frais de gestion pris en charge pendant une année pour les investisseurs… S’il n’est pas encore possible, comme aux Etats-Unis, de négocier une nouvelle voiture avec l’achat de son logement, les promoteurs ne lésinent pas sur les promotions. Le rythme des ventes s’est, en effet, ralenti depuis un an. Ainsi, en Rhône-Alpes, les stocks gonflent”…
    Intéressant que cela paraisse dans “Mieux Vivre Votre Argent”… Le message passe auprès des investisseurs !!!!!
    Il se produit exactement ce même phénomène de remises, rabais, cuisines équipées, etc… des promoteurs sur le neuf aux USA depuis 1 an…
    Aux USA les prix ont grimpé de +60%… En France +120%… Le retournement en France, à mon humble avis, sera tout aussi violent et brutal qu’aux USA.. Et c’est pour maintenant.

  8. David 18 janvier 2007 à 19:49

    A St-Germain-en-Laye aussi, ça bouge:
    “Appartement de 72.00 m², 3 pièces (2 chambres, 1 salle de bain, 1 cave), situé au dernier étage d’un immeuble construit en 1966. Loyer: 800 euros. Charges: 197 euros. XCEPTIONNELLEMENT PARKING GRATUIT. 50 % SUR LES HONORAIRES. Dans une belle résidence, à l

  9. J 18 janvier 2007 à 21:42

    Merci pour vos réponses, mais je ne comprend tjrs pas.
    Mon T3 acheté en 2005 150K

  10. J 18 janvier 2007 à 21:51

    Complément d’infos:
    En 2005 mon crédit s’étalait sur 15 ans, donc 20 ans au final.
    Quant à mon astuce de rallonger le crédit + déblocage PEE, j’avoue rafler l’ensemble des “leviers” à dispostion pour boucler mon plan de fiancement.
    S’il m’en manque (des

  11. underscore 18 janvier 2007 à 22:10

    Le probleme c’est qu’il ne suffit plus d’un pret de 15 ans pour racheter un T3. En deux ans vous n’avez même pas amorti les frais de notaires et vous allez expliquez à votre banquier que vous devez vous endetter à hauteur de 180k

  12. J 18 janvier 2007 à 22:31

    Ah m… z’avez surement raison !
    Enfin des arguments qui me font froid dans le dos, serais je dans la “mouise” ?
    Ne voudriez vous pas vous porter caution svp _ ( underscore ) ? :-(
    J

  13. underscore 18 janvier 2007 à 22:45

    Je ne suis pas obtu.
    Je vais prendre rendez vous avec mon banquier et je vais lui expliquer ce scénario et je reviens dire ce qu’il en pense.

  14. J 18 janvier 2007 à 22:48

    à zarkaoui qui dit:
    “Ce qui est désolant c’est de rencontrer des abrutis pareils! Il surfe sur le net, alors que je l’aurais mis dans la case COTOREP.”
    Merci de me traiter ainsi, je vais résilier mon abonnement internet du coup, démissionner de mon emploi puis m’inscrire à la “Commission Technique d’Orientation et de Reclassement Professionnel” à ta demande !
    Merci zekraoui :-(

  15. j 18 janvier 2007 à 22:52

    à _ :
    merci c’est excellement sympa de votre part ! mais le coup de l’Hypothèque m’a effectivement refroidi !
    A savoir que je suis passé par une société de cautionnement pour ce qui est de la garantie de mon T3 (en cours de remboursement) ;-)
    J

  16. F2A 18 janvier 2007 à 23:48

    Je suis convaincu, je me précipite pour acheter un studio à 90000 euros et j’espère le revendre 60000 euros dans 2-3 ans pour “empocher” ma moins-value…

  17. dewitt 19 janvier 2007 à 02:20

    Eh ben moi, il y a belle lurette que j’ai déjà “empoché” ma moins-value, petit pavillon acheté dans les Hauts de Seine 800 000Frs en 1989 et revendu 560 000Frs en 1998. Comme quoi l’histoire n’est qu’un éternel recommencement, de plus,l’expérience des uns sert rarement aux autres.

  18. House mouse 19 janvier 2007 à 02:54

    Merci dewitt, moi pareil, 2 belles gamelles, j’ai tjs du acheter au pire moment et vendre… au pire moment aussi :-(

  19. J 19 janvier 2007 à 11:57

    F2A, dewitt et House mouse vous n’apportez aucun argument à ma situation qui je le pense n’est pas “fatale” !
    Je revendrais moins cher mon actuel T3 certes (et encore) et j’acheterais mon T4 à prix raisonnable dans qq tps.
    Seule la théorie d’underscore à propos de la caution (hypothèque) est un aspect semi-foireux de mon opération immobilière, à part ça vous pouvez tjrs jaser mais ces 3 derniers posts ne sont, pour moi, que du vent, :-)
    J

  20. dewitt 20 janvier 2007 à 01:47

    J, aucune situation n’est fatale, il appartient à chacun d’avoir son propre jugement.
    Il y aura toujours, et en toutes circonstances des gagnants et des perdants, bulle ou pas bulle. Je ne cherche nullement à apporter des arguments à ta situation, j’ai simplement parlé d’une aventure vécue et, apparemment F2A s’est trouvé dans la même situation, une situation de moins value que je ne souhaite à personne.
    Par chance, j’étais sur un crédit de 12 ans à 11% et des bananes…et il ne me restait plus que 3 années de crédit à financer, j’ai donc plus ou moins sauvé les meubles. En revanche à l’heure d’aujourd’hui ce serait bien plus dramatique si quelqu’un se retrouvait dans cette même situation avec un crédit sur plus de vingt ans, si tel avait été le cas j’aurais du de l’argent à ma banque une fois vendue la maison (negative equity).
    De toutes façons tu pourras constater mon cher J. que je suis toujours vivant et que j’ai survécu au précédent Krach immobilier mais j’oubliais, cette fois-ci c’est différent! Tout le monde sait bien que l’histoire ne se répète pas…!

  21. J 20 janvier 2007 à 09:35

    Merci dewitt d’avoir pris la peine d’exposer votre cas perso. Très sincèrement je suis touché par votre exemple concret.
    Etiez vous contraint à tout prix de vendre votre logement ? Ce même logement, sans vouloir vous offenser, a dû reprendre des couleurs en terme de valorisation depuis 98 ?
    J’ai bien pris note que l’on ne peut pas tjrs être gagnant, il est quasi certain que je suis “rentré dans l’actif immobilier” certainement pas au bon moment (en 2005), au pire je resterai dans mes murs plus longtemps que prévu.
    Merci pour vos exemples.
    J

  22. Jey 20 janvier 2007 à 10:36

    “Etiez vous contraint à tout prix de vendre votre logement ? ”
    Je rebondi la dessus pour vous donner mon avis J. Ceux qui ont acheté un T3 ou un T4 sur 20 ou 25 ans alors qu’ils n’avait besoin que d’un T2 auront plus de chances de s’en sortir. Car sauf changement de lieu de travail ils n’auront pas la nécessité absolue de changer de lieu de résidence.
    Le vrai drame c’est ces jeunes couples sans enfants qui ont acheté un 2 pièces en s’endettant sur 25 ans. Un jour leur foyer s’agrandira et le 2 pièces sera devenu trop petit, alors si les prix baissent et qu’ils vendent à perte ils seront obligés de louer un logement plus grand en continuant de rembourser leur dette auprès de la banque. Autant dire qu’ils devront sacrément se serrer la ceinture.
    D’ailleurs ils ne pourrons pas vendre sans l’accord express de la banque car leur logement sera hypothéqué pour une valeur supérieure au prix de vente.

  23. j 20 janvier 2007 à 11:46

    Passionnant, je prends plaisir à vous lire, vos avis compétents éclaircissent ma pensée.
    Trop de jeunes pensent comme moi je pensais l’année dernière au moment de l’achat (on revendra pour acheter + grand). Il devrait y avoir pas mal de déconvenues alors dans les années à venir à vous écouter :-(
    En outre, revenons à mon cas perso. mon appart n’est pas hypothéqué par la banque, c’est une société de cautionnement qui se porte garante de mes remboursements, cela fait il une différence fondamentale au niveau de mon endettement ? ( j’avoue ne pas trop savoir, ne pas trop m’être renseigné à l’époque )
    Merci toutefois à vous tous pour vos commentaires.
    J

  24. dewitt 21 janvier 2007 à 00:29

    Oui, J., j’étais contraint de vendre en 1998, mes revenus professionnels ayant fortement chutés et subissant le contre-coup d’un précédent divorce (la totale quoi…), j’ai commencé à prendre un crédit pour rembourser le crédit immo le temps de trouver vendeur (ce qui au demeurant est une parfaite connerie…à ne pas faire car c’est là où se situe le commencement de la fin), pris à la gorge je n’avais aucune marge pour négocier et…je vous laisse imaginer la suite. De plus c’est à partir plus ou moins de ce moment là que les prix ont commencé de retrouver quelques couleurs. Pas de chance, mais la roue tourne un jour et en ce qui me concerne question professionnelle, l’année 2007 promet d’être une de mes meilleurs années. On perd d’un côté, on gagne de l’autre, le risque (calculé quand même) ne me fait pas peur, ça va faire plus de 50 ans que je vis avec. J’avais un studio locatif à Nice + un pavillon dans les Hauts de Seine, aujourd’hui j’ai donc tout perdu et je n’ai plus rien en tant que patrimoine mais j’ai toujours considéré l’argent comme un carburant et non une fin en soi “plaie d’argent n’est pas mortelle”. L’important c’est de ne pas se lamenter sans arrêt et d’être capable de reconstruire sur des ruines, même encore fumantes!

  25. Marie 21 janvier 2007 à 00:49

    %oi, mes aventures immo sont “gartinées” aussi. Pareil, je n’avais pas le choix.
    bravo dewitt, bonne philosphie de la vie, et désolée pour vos déboires :-(

  26. dewitt 21 janvier 2007 à 01:03

    Merci Marie pour ces chaleureux encouragements, mais ces déboires “immo” finalement ne sont rien comparés à ceux qui souffrent de grande maladie. L’argent permet beaucoup de choses mais pas d’acheter la santé ou le talent car certaines choses sont en nous. Je pense que nous devrions comprendre que la réponse à tous nos maux est en notre for interieur, au lieu de nous tourner sans cesse vers les autres pour régler nos problèmes. Quand on comprendra que ce qui nous arrive est en grande partie de notre faute et qu’on cessera d’en accuser les autres, on fera un grand pas!

  27. Marie 21 janvier 2007 à 01:12

    Moi, c’est parce que j’étais gravement malade aux US que j’ai du vendre en 1998. Pas vendre, brader.
    La mutuelle française ne rembourait pas grand chose, elle s’était gardé de l’expliquer. je suis restée qq semaines sans sécu, avec des soins à domicile de 600 U$ / par jour. Mais très vite des médecins français ont pris soin de moi à l’oeil et la mutuelle a envoyé les médocs de France. Ils ont même envoyé un médecin avec une infirmière.
    Mais j’ai vendu, car ça avait tourné au vinaigre. je ne regrette pas, j’ai joué avec le fric en bourse, et je l’ai muliplié !
    Je regrette le premier achat forcé à défaut de location, car l’appart était humide. Je fait de l’arthose des sinusites… je traîne cet appart dans ma carcasse !!! à vie. Il ne faut pas acheter trop vite pour acheter. Il faut louer, propspecter, économiser et acheter la qualité. Ne pas acheter ciûte que coûte comme le dit le Monde.
    Et j’ai du acheter en 88 à 19-20 ans, car la banque prêtait mais on avait pas assez de garantie pour louer.
    Et j’ai du vendre ce petit logement en 1995 quand bébé marchait. Bref, la vie peut décider pour vous.

  28. J 21 janvier 2007 à 10:58

    Touchant, très touchant…

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