Voici les données du problème :
- nous avons actuellement un apport de 180 000 € qui rapporte en moyenne 3% net /an( livrets + PEL... + AV)
- notre loyer est de 640 euros H.C., nous habitons en province
- un appartement identique au mien, même immeuble, même surface, est en vente actuellement à 250 000 € hors frais de notaire.
Pour un haussier, j'ai tort de ne pas devenir propriétaire et me prive d'accéder ainsi au bonheur suprême, puisque pour une mensualité du montant de mon loyer je peux acheter mon appartement (apport + emprunt de 100.000 € sur 20 ans).
Et pourtant, il suffit de sortir sa calculatrice pour comprendre mon choix de demeurer un "looser" de locataire.
Voici une simulation :
- si pendant 20 ans je garde mon apport placé en bon père de famille à 3% ( hypothèse pessimiste où les taux ne sont jamais remonté sur la période et dans laquelle, je n'ai profité d'aucune opportunité d'investissement), j'ai alors à terme un capital de 325 000 Euros.
- si j'achète dans les conditions ci-dessus, et que (encore pas de chance) les prévisions de la FNAIM se réalisent, c'est-à-dire l'immobilier continue d'augmenter au rythme moyen de l'inflation de 2% pendant 20 ans, j'ai alors un patrimoine d'un montant à terme de 370 000 euros.
Donc, pour un "gain" patrimonial de moins de 50.000 euros sur 20 ans (2500 euros /an), il faudrait donc que sur la période :
- je fasse le pari que les taux ne vont jamais augmenter
- que je parie que le marché ne se retournera jamais et ne me laissera donc aucune opportunité d'achat pour acquérir mieux ou plus grand
- que les charges du propriétaire (charges de copropriété + et la taxe foncière) évoluent moins vite que les loyers
- que je n'aurais jamais à déménager sur la période, sinon les frais de transactions (environ 10%) me "mangeront" toute la plus-value.
Personnellement, je pense avoir plus de chance en jouant au loto !
On notera que la présente simulation est réalisée avec des prévisions optimistes dignes des bisounours (celles de la FNAIM), je vous laisse faire vous même la simulation en supposant que sur la période concernée les prix baissent, même très légèrement ou stagnent en euros courants !
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16 Commentaires
1
J'aime beaucoup ce surnom de bisounours, c'est plutôt sympa pour eux.
06 décembre 2006 à 11:142
Au stade où sont les prix, toute baisse de valeur de l'immobilier (inévitable à mon sens vus les niveaux actuels) rend anti-économique l'achat par rapport à la location.
06 décembre 2006 à 11:233
Tu as oublié les loyers économisés pendant toute la période ou tu es propriétaire ! Avec une augmentation des loyers de 2% par ans, tu épargnes ainsi autour de 10.000 euros par an. Revois ta copie ...
06 décembre 2006 à 11:254
et le cout du loyer il est ou ?
06 décembre 2006 à 11:255
Rien que le titre et l'image vous prouvent que c'est en partie de l'humour.
S'il a réussi à rouler dans la farine sa dulcinée, tant mieux, ce n'est pas le moment d'acheter.
J'ai baratiné mon mari de la même façon... gnarffff, gnarfff
06 décembre 2006 à 11:286
imparable
c'est une approche patrimoniale, et non sur les flux.En terme de flux, il est égal que 640 € soit payé à un proprio ou à un banquier.
Je vais de ce pas l'adapter à ma femme
06 décembre 2006 à 11:337
Marc a écrit :
"Tu as oublié les loyers économisés pendant toute la période ou tu es propriétaire ! Avec une augmentation des loyers de 2% par ans, tu épargnes ainsi autour de 10.000 euros par an. Revois ta copie ..."
J'avais posté le message original sur un forum de discussion et j'ai eu les m^mes remarques.
Tu oublies pour ta part,les intérêts que te rapportent le capital et l'argent économisé chaque mois/loyer.
Tu oublie également la taxe foncière qui augmente et augmentera à l'avenir beaucoup plus vite que l'inflation ou les loyers (déjà +70% sur les dix dernières années)!
On peut tourner le problème dans tous les sens, le fait est que si les rendements locatifs deviennent égaux ou inférieurs à des placements liquides et sécurisés, il n'y aucun intérêt financier à l'opération.
Par contre le risque financier est certain si l'on est pas certain de demeurer dans le m^me bien pendant au mons toute la durée du crédit.
Après l'affectif peut évidemment jouer en faveur de l'acquisition...
06 décembre 2006 à 11:488
Je me lance : on m'a toujours dit que le prix raisonable pour un achat était inférieur à 250 fois du prix du loyer. C'est grosso modo, le seuil d'équilibre avec un placement sans risque.
Avec un immobilier qui devient un investissement risqué, je pense que ça se défend comme position, surtout quand on a une pareille capacité d'achat qui permet d'y revenir quand les conditions économiques sont favorables.
Sans compte plein d'autres avantages (il n'y a pas que l'immo dans la vie). Je vote pour donc.
06 décembre 2006 à 12:589
Moi aussi je me pose cette question, car je compte acheter tôt ou tard, mais pas à n'importe quel prix.
Devant le pression familiale, j'ai fait un comparatif pour leur faire comprendre qu'il est bon d'attendre un peu...
Que pensez-vous de ma simulation ?
http://img227.imageshack.us/img227/3251/ficompardo1.jpg
J'ai pris en compte ces facteurs à moyen terme :
• Les prix ont baissé de 35 %
• Les taux ont augmenté de 3% et sont désormais à 7%
Entre acheter maintenant et acheter dans 3-4 ans, il y a une différence de plus de 90 000 € !
Le prix de 2 Porsche...
Que pensez-vous de mon raisonnement ?
Est-il bon
(je n'ai pas compté l'inflation, pour simplifier d'autant plus qu'elle n'aurait qu'une influence sur 3 ou 4 ans - le temps d'attente)
06 décembre 2006 à 13:3410
Momo a dit:
"et le cout du loyer il est ou ?"
Il le compare au traite qu'il aurait à payer en cas d'achat
Marc à dit
"Tu as oublié les loyers économisés pendant toute la période ou tu es propriétaire ! Avec une augmentation des loyers de 2% par ans, tu épargnes ainsi autour de 10.000 euros par an. Revois ta copie"
Marc, étant donné la simulation proposé tu as raison. Contairement à ce que dit roosevelt tu n'oublie pas les interet que rapporte le capital (puisque on suppose que les 180000euros sont placé à 3% et deviennent 325000 à la fin). Tu n'a pas oublié non plus de placer la difference loyer/traite puisqu'ils sont supposé égaux.
D'ailleurs la remarque "On peut tourner le problème dans tous les sens, le fait est que si les rendements locatifs deviennent égaux ou inférieurs à des placements liquides et sécurisés, il n'y aucun intérêt financier à l'opération."
est vraie mais n'est pas oposable à ce cas précis dans ce cas puisque le rendement de l'opération décrite (achat avec augmentation de la valorisation du capital de 2% et des loyers de 640 euros H.C(3.07% de rentabilité constante si on suppose que les loyers augmente aussi de 2%)) par an est plus rentable qu'un placement à 3% par an (même rentabilité sur les loyers + valorisation du capital)
En revanche je ne suis pas d'accord sur ta conclusion et ce pour plusieurs raisons, "Sylvain Mazeau(Alias Roosvelt aussi???)" neglige en effet plusieurs parametre en plus de celui que tu viens de rappeller:
- Il "oublie" qu'un propriétaire à des frais supplémentaires par rapport à un locataire dans ces calculs (taxe foncière, plus de charge, travaux à sa charge) et que ces charges on vocation à augmenter
- Il emprunte 100000 euros alors que 87500 suffisent
- Il place son argent à 3% alors qu'il tres facile de le placer à au moins 3.75% sans risque
- Qu'une augmentation régulière des loyers n'est pas acquises pas plus que celle de l'immobilier.
Je me propose donc de vous livrer une autre simulation:
Même loyer hors charge (640) même valeur d'achat apport réduit au frais de notaire
augmentation des loyers de 2% par an
Frais de notaire de 7% placé avec la différence achat/loyer à 3.5%
Emprunt à 4%
Stabilité des prix de l'immo.
Emprunt sur 20 ans.
Frais suplémentaires pour le proprio stable à 105 euros par mois
Pas de frais exeptionnel
Résultat :
Mensualité (1515 euros,NB ne peut être inférieure à 833euros qqsoit la durée de l'emprunt)
Au bout de 10ans un locataire à acumulé 156239euros le propriétaire seulement 100368euros (valeur du bien moins restant du 155000 si l'on compte une revalorisation de 2% tous les ans pour l'immo)
Au bout de 20 ans le locataire à economisé 330684 euros le propriétaire 250000 (370000 si on revalorise de 2% par an)
Faites ce que vous voulez de ces chiffres ...
06 décembre 2006 à 14:0011
une autre excellente simulation achat/location:
http://asi77.free.fr/
06 décembre 2006 à 14:5312
Et puis cet exemple est basé sur 180 000 euros d'apport!!!!
06 décembre 2006 à 14:5613
ta démonstration est beaucoup plus complète.
Mon message avait pour objectif simplement de montrer que m^me en prenant des données très optimistes si on est haussier (taux d'apgne 3%, stabilité des prix etc;..), l'avantage financier n'est pas du tout à la hauteur du risque pris si l'on a un jour à déménager;
Prendre une valorisation del'immo de 2%/an, biaise tous les calculs en faveur de l'achat étant donné les valeurs aujourd'hui atteinte. C'est d'ailleurs la technique utilisée par tous les vendeurs de Robien.
Tabler sur une hausse de 2% par an signifierait que la marché est revenu en 2006 à l'équilibre après une phase de très grave sous-évaluation.
Quand je regarde l'évolution des revenus et du pouvoir d'achat des ménages sur la période, j'ai beaucoup de mal à y croire...
06 décembre 2006 à 15:0614
"Quand je regarde l'évolution des revenus et du pouvoir d'achat des ménages sur la période, j'ai beaucoup de mal à y croire... "
Le tableau que j'ai publié il y a qqs jours sur les revenus des français a fait le tour du net : il est référencé un peu partout, j'ai vu des réactions sur un forum d'une mairie en province.
Il a frappé les Français, ils ne s'imaginaient pas que les revenus moyens étaient aussi bas.
Je vis à la campagne, et hormis les expats étrangers et les familles bourgeoises dans qui vivent dans les belles propriétés, je vois bien comment vivent les gens.
Tous font garder leurs enfants par les grands-parents, les femmes n'ont pas d'emploi, les gens font leurs courses chez Lidl ou Ed et ne vont chercher cher les chers Leclerc ou Carrefour que ce qu'ils n'ont pas trouvé dans les discounts.
Il n'y a pas de misère, mais il n'y a pas d'argent. Pas de quoi se lancer dans l'achat immo si on est jeune ou pas cadre de 35 ans ou plus.
06 décembre 2006 à 15:1815
Vince "- Il place son argent à 3% alors qu'il tres facile de le placer à au moins 3.75% sans risque"
Peux tu me donner ton filon ??? Ou alors tu parles d'assurance vie ou de placements bloqués pour une longue durée ???
06 décembre 2006 à 21:1516
bonjour,
il y a 5mois j'ai vendu mon appartement dans le 12eme arrondissement a Paris.
Je l'avais fais evaluer par qq agences de mon quartier debut 2006, parmis les 4 agences: 2 l'avait estime a 355kEur, une a 370kEur et la derniere a 390kEur.
C'est un 3P dans un immeuble Pdt avec un sejour assez grand. il avait neanmoins qq defauts: il est situe sur le boulevard des marechaux a la Porte Doree(tres bruyant), au 1er etage au dessus d'un restaurant(assez chic). On avait aussi eu la mauvaise idee d'installer un sanibroyeur pour agrandir la cuisine(grosse betise).
En mai, quand mon employeur m'a propose de partir a New York en expatriation, je l'ai mis en vente en exclusivite dans l'agence qui l'avait evalue a 390kEur.
Il a pris preneur a 365kEur qq semaines avant mon depart a NY.
L'heureux acheteur, tenez-vous bien, est un couple qui a un peu plus que la quarantaine avec un enfant, qui habitait le quartier et qui voulait y rester (heureusement pour moi car d'apres l'agence c'etait le profil ideal).
En fait le couple habitait en face de mon immeuble, de l'autre cote du boulevard(a 30metres), dans des HLM de la mairies de Paris qui n'ont rien a envier a mon immeuble.
Je pense que leur loyer devait etre autour de 800Eur CC mensuel, c'etait peut-etre un peu plus petit que mon appart.
Au total, voila ce que leur a coute cet achat:
365kEur pour l'appart
10kEur en frais d'agences
24kEur pour nos amis les notaires
15kEur en travaux(j'avait fait des travaux quand je l'ai achete il y a 2ans, mais il restait pas mal de choses et le couple voulait supprimer le sanibroyeur et remmettre l'ancier WC)
donc au total un cout de 410kEur a qq kEur pres.
Tout cela pour un 3P de 67m2!
Ils empruntent sur 25ans (ils ont 43 et 44ans aujourd'hui).
Ils vont payer 1500keur de credit + 150Eur de charges pour le syndic(!) a la place de 800-850Eur.
Au moins, ce ne sera pas de l'argent jete par les fenetres(sic).
Maintenant je vis a NY avec mon conjoint et nos deux enfants dans un 3P en location de 120m2 dont le loye est paye par mon gentil employeur.
Et j'attends patiemment la baisse pour acheter a notre retour en France d'ici qq annees.
07 décembre 2006 à 05:24Ajoutez un commentaire
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