Aidons-la à prendre une décision, voulez-vous ? Je lui recommande de lire tout le dossier Robien de notre blog, qui doit comporter une trentaine d'articles et analyses, sans parler des témoignages dans les commentaires. Par exemple : Immobilier : défiscalisation Robien, illusions et déboires (1/7)
Bonjour Marie,
J'ai besoin d un conseil, svp. Je suis sur le point d acheter un F2, et dans ce cas je vais m'endetter pour 25 ans. Mon père me propose de le prendre sous le statut de Robien.
Mais je me demande si c'est une bonne idée, car dans ce cas je ne capitalise plus, et je ne suis plus propriétaire, mais il est vrai que je n'ai plus d emprunt non plus. De plus, si un jour je décide d'emprunter pour ouvrir une entreprise, est-ce que je risque des problèmes si je suis dejà endettée pour cet appartement ?
Auriez vous un conseil à me fournir ?
Je vous remercie d'avance,
Marion
Immobilier : les investissseurs Robien désabusés des les Deux-Sèvres
32 Commentaires
1
courage : fuis, n'importe ou qu'il soit placé, cela va etre le BOULET de ta vie.
25 septembre 2006 à 12:532
Bonjour,
J'ai regardé ce message et je me suis dit "mon dieu" . C'est incoyable de s'endetter 25 ans pour un F2 alors qu'il y a 10 ans on s'endettait sur 15 ans pour un 5 pièces ou une maison individuelle !!!
Il faut savoir qu'en terme des matériaux de construction un F2 de standing coute 25.000 euros a construire , main d'oeuvre comprise !!!
Tout le reste du prix c'est du vent : des marges , du foncier (au prix bulle) , de la spéculation.
Un seul conseil , n'achètes pas.
Bon courage.
Hélène
25 septembre 2006 à 13:093
Surtout pas un F2 sur 25 !!! Quelle folie !!! Il faut que les gens arrêtent ce genre de bêtises, et le marché va retomber.
Il ne faut pas se mettre la corde au cou, et en plus ça aidera tout le monde et assainissant le marché.
25 septembre 2006 à 14:104
merci pour vos conseils,
il est vrai que les prix sont exorbitants, mais entre payer 750euros de loyers, et 800euros à ma banque le choix est assez rapide. Je vis dans une region frontaliere avec la Suisse, je ne pense pas que les prix descendent, ils vont sûrement stagnes car les Suisses commencent à ne plus acheter en France,mais bon.
Concernant la Loi De Robien, j'ai bien regardé en effet c est risqué, la chance pour mon père serait de me louer son appartement, il ne risque pas grand chose. En revanche, moi je ne serai plus propriétaire.
Bon j'attends les réponses de ma banque, mais je crois que je vais laisser mon père faire du De Robien avec moi, ca l'arrange fiscalement, et moi je n ai plus d emprunt sur le dos, et je peux economiser pour ouvrir mon ent.
Enfin je ne suis toujour spas sûre que ce soit la meilleure idée, car je ne capitalise toujours pas...je radotte ;)
25 septembre 2006 à 14:465
Chère Marion,
Votre père est un homme d’expérience : il sait ce qui est juste et bon pour lui et sa famille.
Lancez-Faites l’acquisition d’un appartement F2 « De Robien » avec un prêt sur 25 ans. Mais si vous trouvez une banque qui vous accorde un prêt sur 30 ans, c’est encore mieux.
Un F2 c’est la surface idéale, ni trop petite, ni trop grande, et puis la durée d’amortissement d’un « De Robien » 12 ans + 3 ans n’est pas trop longue. Tout le monde sait que l’on commence à fonder une famille de plus en plus tard, alors vivre durant 15 ans dans un F2, sans enfant c’est parfait.
L’idéale serait que votre père souscrive lui aussi un autre « De Robien ». Tout le monde parle actuellement de KRACH aux USA, mais en France la situation est bien différente.
En FRance, nous avons la possibilité de défiscaliser une partie de la sur-valorisation des biens qui nous sont gracieusement proposés.
Il n’y a juste qu’un tout petit problème : tout le monde semble vouloir faire du « De Robien », mais chaque investisseur trouvera t-il un gentil locataire et si oui pour combien de temps : le bien doit être loué durant 15 ans pour profiter de la défiscalisation !!!
Dans 3 ans le marché immobilier sera au plus bas, et les locataires solvables souhaiteront devenir propriétaire (peut-être à l'aide d'un nouveau produit défiscalisé ?).
25 septembre 2006 à 15:166
25 ans c'est énorme.
Que faisiez-vous il y a 25 ans ???
Je me souviens de mes parents qui avait acheté sur 15 ans (environ 1978-1993) et 15 ans, c'est déjà énorme dans une vie.
Pensez que vous risquez de ne pas pouvoir revendre rapidement. Le cas s'est produit au Japon ou après un boom immobilier, les japonais se sont retrouvés coincés dans des logements dont la valeur a baissé lentement mais inexorablement pendant 15 ans (hé oui, l'immobilier peut baisser !!!)
25 septembre 2006 à 15:417
Oui, tout le monde veut faire du De Robien, il faudrait donc revoir les critères d’accès à ce type de produit, afin de permettre une bien meilleure rentabilité du produit.
Un accès prioritaire :
- Aux salariés du bâtiment (il est normal qu’ils profitent pleinement du fruit de leurs efforts),
- Aux artisans (afin de leur permettre de réinjecter dans l’économie la partie de leur argent liquide),
- Aux personnes dont le seuil d’imposition se situe dans les deux premières tranches,
- Aux personnes âgées de plus de 70 ans.
25 septembre 2006 à 15:498
"je ne pense pas que les prix descendent"
c'est faux, quand ils vont descendre, les prix baisseront partout. C'est vraiment se voiler la face que de dire : ici, ils ne descendront pas !
Les micro marchés n'existent pas dans l'immobilier !
25 septembre 2006 à 15:559
nous nous sommes mal compris,
mon emprunt est de 25ans, pour mon pere c est une autre affaire, il en a pour 10ans, il n est pas fou
25 septembre 2006 à 15:5910
"Oui, tout le monde veut faire du De Robien, il faudrait donc revoir les critères d’accès à ce type de produit, afin de permettre une bien meilleure rentabilité du produit.
Un accès prioritaire :
- Aux salariés du bâtiment (il est normal qu’ils profitent pleinement du fruit de leurs efforts),
- Aux artisans (afin de leur permettre de réinjecter dans l’économie la partie de leur argent liquide),
- Aux personnes dont le seuil d’imposition se situe dans les deux premières tranches,
- Aux personnes âgées de plus de 70 ans.
"
Il s'agit d'humour, car seul les personnes lourdement imposées ont un intérêt à opter pour ce type de produit, et seulement au démarrage de l'offre fiscale, lorsque le prix des biens proposés est encore raisonnable.
Après, les promoteurs intègrent dans leurs prix N fois de gain obtenu par la défiscalisation.
Mais que celles et ceux qui souhaitent faire l’acquisition d’un bien défiscalisé le fassent. Plus ils seront nombreux à le faire, plus le KRACH à venir sera puissant et plus la correction à venir sera forte.
La misère des uns fera toujours le bonheur des autres.
25 septembre 2006 à 16:2111
Pour Marion :
logements libres à gogo !
Je trouve que le livre blanc de l'UNPI est quant même passé un peu inaperçu en ces temps où l'on arrête pas de parler dans les média de la crise du logement, du manque de logements ...
Voilà que les propriétaire crient haut et fort qu'ils y a 2 000 000 de logements vacants en France et 400 000 dispo de suite ... et ... rien du coté des médias et pire, l'état ne réagit même pas...
A qui profite cette non information...? Cette non réaction ...?
http://www.batiactu.com/data/13092006/13092006-173046.html
25 septembre 2006 à 16:2512
Prix moyen des maisons aux Etats-Unies -2% d'aout 2005 à aout 2006.
Maisons vendues -12.6% (8/2005-8/2006)
Maisons à vendre 3.9 mio +39%
Ca veut dire qu'il y a stock à vendre pour une durée estimée de 7.5 mois ou une augmentation de 60% de la durée depuis un an.
//money.cnn.com/2006/09/25/news/economy/homesales/index.htm?postversion=2006092510
25 septembre 2006 à 16:4113
OK, je vais traiter ce dernier sujet
25 septembre 2006 à 16:4614
le sujet sur les logements vacants, un message s'est glissé entre le mien entre temps
25 septembre 2006 à 16:4815
25ans à 800 euros par mois pour un f2 soit:12x25x800=
240000euros pour un 2 pièces ...vraiment une bonne affaire,quelle excellente idée!surtout que les prix vont stagner lol (la stagnation des marchés en haut de crète surtout quand ils ont pris 115% en 5 ans sera la grande nouveauté du 21eme siècle...) au fait le père Noel il existe vraiment???
oui oui,à la frontière suisse tout est possible.
25 septembre 2006 à 17:0816
Chere Marion,
Voici en quelques mots la situation actuelles: pour que
certains s'enricihissent, d'autres doivent perdre de l'argent.
Les vendeurs vous diront qu'il n'y a pas de devins, et que ceux qui prédisent la baisse se trompent depuis quelques années: ceux là sont à leur manière des devins bien peu objectifs, ils n'ont qu'une idée: vous faire signer!!
Compte tenu du niveau actuel des prix, de la baisse violente dans d'autres pays (USA), de l'augmentation des stocks immobiliers, du climat actuel ( on commence à parler de baisse dans certais journaux), la meilleur chose à faire est d'attendre un peu (6 mois ?) avant de se lancer.
Les choix ne sont pas faciles, surtout quand ils engagent des sommes aussi importantes: donc nécoutez pas les vautours de l'immobilier, prenez votre temps. Ce qui compte, c'est la qualité du bien , et aussi le timing. Ceux qui achetent au plus mauvais moment ne sont jamais gagnants.
25 septembre 2006 à 17:4017
Votre ferveur pour plonger tout le monde dans le krach fait oublié à tout le monde les fondamentaux : ou le logement se situe? Quel prix? Taux d'imposition du foyer qui veut faire le de Robien etc... Tout n'est pas pourri, il y a encore de belles opérations à faire si on oublie pas l'essentiel : on achète de l'immobilier : on n'achète pas une écononmie d'impots, on ne cherche pas à éviter de louer, on réfléchi à sa situation personnelle quand on emprunte de l'argent.
Qui peux donner autant de conseil en ayant si peux d'info. C'est décredibilisant tout de même!
25 septembre 2006 à 17:4618
Hélène 25000 euros un T2, il faut pas éxagérer quand même!!!! D'autre part un T2 ce n'est pas qu'un cout de matériau et de la main d'oeuvre...
25 septembre 2006 à 17:5119
Mon frère a écouté ma mère pour acheter un studio à Paris en 1992; elle était supposée être la grande pretresse de l'immobilier.
Mon père a même été jusqu'à signer le compromis de vente au nom de mon frère (lequel a acheté sans visiter).
L'achat était financé à 40% par un prêt bancaire et 70% par un prêt "familial".
Et puis ... mon père est tombé malade (maladie neurologique) et la notion de prêt familial a "dérapé" suite a des tensions familiales importantes,
Ma mère n'avait pas vu les gros travaux de l'immeuble (tout à refaire),
Les taux étaient à plus de 10%.
L'immobilier s'est effondré.
Vous imaginez la suite...
Je veux bien donner des détails, mais pas sur le forum.
Depuis mon frère médite une maxime de mon regretté grand père : "ne faites jamais d'affaire en famille". C'est éxagéré, mais si il y a des déboires, ca fout un bazar d'enfer.
Maintenant, il est sur que dans la plupart des cas, ca se passe bien ... mais ...
Vous avez l'air décidé; je ne peux donc que vous souhaiter le meilleur.
Un dernier conseil cependant: même si il s'agit de votre père, écrivez tout sur un bout de papier. C'est pénible de le demander à sa propre famille quand on a 25 ans (mon frère en avait 26), mais ca évite de prendre des risques.
Ce document peut rester entre vous, bien sur, mais ca évite certaines choses.
Couchez sur papier :
-Qui est propriétaire
-Qui paye les remboursements
-Si il y a un "prêt familial", quelles en sont les conditions (taux, échéance ... eh oui ...)
-Qui cherche le locataire
-Que se passe t'il en cas de déboire (voir le dossier Robien): malfacons, absence de locataire, rentabilité mal calculée (si vous n'habitez plus dans l'appart), etc...
En bref, clarifiez la situation (si vous n'êtes pas fille unique en particulier, mais même...).
Visitez l'appartement si c'est vous qui l'achetez. Posez vous la question : Est ce que je veux acheter cet appartement?
Rappelez vous : si c'est votre appartement, la réponse vous appartient.
25 septembre 2006 à 18:1420
Il ne faut pas s'engager à la légère, c'est la durée du prêt pour une surface assez petite qui appelle à la + gde prudence
25 septembre 2006 à 18:2221
Merci à tous,
Je vais bien réfléchir et faire la part des choses!
En effet les prix sont fragiles, si nous achetons (malgre tout) l'appart est 10% en dessous du marché. L'appart est fini, neuf, et très joli donc revendable dans X anneés.
Je vais reparler avec mon père de tout ce que vous m avez conseillé et nous prendrons la décision qui nous convient.
En tout cas, ce qui est sûre c est que je vais laisser l'appart à mon père car c est vrai que 25ans d endettement ce serait un peu fou.
Pour l histoire du contrat, c est une bonne idée maintenant il me faut voir comment on organise les choses, car je ne suis pas fille unique.
Merci encore, je vais continuer de vous lire avec attention.
25 septembre 2006 à 18:3522
Ce n'est pas parce qu'il est 10% moins cher qu'il faille se jeter dessus. Il est 10% moins cher car c'est le début de la baisse qui s'amorce.
Se laisser entraîner par les soldes (cela m'arrive svt, tiens encore ce matin, je suis revenue avec un sac de beaux livres, ils étaient soldés) ce n'est pas gravepour les choses de la vie courante, par contre pour un appartment, c'est grave... et a des conséquences toute la vie durant.
Si j'étais vous, je vous le dis clairement, je ne me lancerai pas dans cette aventure.
25 septembre 2006 à 18:5923
Il faut acheter du De Robien en grande quantité, jusqu'à plus soif.
C'est vraiment le moment est vraiment bien choisi :
- "les prix sont au zénith et ne peuvent que chuter (alors il faut vraiment en acheter, pour soutenir le BTP et au passage enrichir les promoteurs).
- Le 5 octobre la BCE annonce la remontée de ces taux (le prix de l’immobilier devrait suivre un mouvement inverse),
- Au USA, le KRACH devient de plus en plus une réalité.
Braves gens, soyez généreux, sacrifiez votre épargne pour soutenir le BTP.
25 septembre 2006 à 19:0724
Bonjour,
Dès le début de votre histoire Marion un aspect de votre m'a titillé, mais personne n'a rebondi....
Je ne suis pas expert mais je croyais que la défiscalisation de Robien ne pouvait s'exercer sur un bien loué à un membre la famille, me trompe-je ???
cordialement
Jambon
;-)
25 septembre 2006 à 19:5425
on peux louer à ses asecndants et descendants depuis le robien remanié
25 septembre 2006 à 20:2626
à arthur. non un cout de construction de 25000 euros semble correcte.
25 septembre 2006 à 23:5527
Ce Patrick Rymond Dracula raconte n'importe quoi : je pense qu'en cout de construction c'est bcp trop juste pour un T2 de 50 m². D'autre part il faut pas oublier qu'il faut un terrain, des frais de notaire, de la tva, des taxes diverses... + le travail de l'archi, de la personne qui suit les travaux etc... Par conséquent je pense que la remarque :"un T2 ça coute même pas 25000 euros " est un peu légère voire idiote. C'est le type de remarque qui laisse sous entendre que tout le monde s'en fout plein les poches et que malheureux sont les gens qui achètent. OK le sprix sont bien trop haut en ce moment mais ce n'est pas pour autant que tout le monde est méchant dans ce monde et que tout le monde en veut aux futurs acheteurs...
26 septembre 2006 à 09:2128
Je fais faire dans mon quartier un garage. Pour l'achat du terrain (16 m2), la constriction du garage, le raccordement pour les eaux de pluie et les frais de notaire, j'en ai pour 9000 €.
Mon garage ne repond à aucune norme d'isolation thermique, n'a pas l'eau courante n'y l'électricité...
Alors un T2 de 50 m2 aux normes pour 25000 €, laissé moi rire...
26 septembre 2006 à 10:2529
Je parlais uniquement du cout de la construction (matériaux et main d'oeuvre)pas des taxes , pas des raccordements, pas du terrain.
Prenons l'exemple d'un immeuble de 25 logements de 30 mètres carrés:
En maison individuelle le cout de m2 est à partir de 850 euros.( cf prix chez maison granja www.maison granja.com) En immeuble le cout de la construction au m2 est de 600/650 euros (moyen de gamme)
Par la formule suivante (par exemple pour un immeuble de :
prix de l'immeuble / nbre de logements
487 500 euros / 25 = 19 500 euros par logement
Sont a ajouter le prix du terrain /25
le prix du raccordement/25
les taxes/25
Mon ami est en train de construire 300 m2 en autoconstruction il est hors d'eau hors d'air et il en est à 60.000 euros de dépenses.
+ 6000 euros de taxes de la commune dont égout
+ 2000 euros raccordements
+10000 euros à prévoir pour finir la maison
+ le prix de terrain
Faites vos calculs !!!!
Mes proches sont promoteurs et je suis moi meme passionnée de construction.
D'autre par Manu pour l'isolation thermique sache que a poser soit meme des complexes isolants 10cm des polystyrène + BA13 RT 2005 ne coutent que 10 euros au m2 soit
1000 euros pour 100 m2 de facade + 1000 euros de pose(exemple d'une maison individuelle)
Avant de décrier , Comptez !
@+++
26 septembre 2006 à 11:2830
Hélène, votre ami à t'il compter les heures investies dans la préparation de son projet ainsi que les heures à contrôler l'avancement, mais également les frais d'essence et d'usure de voiture ?
Un appartement est vendu sur un terrain (pour des deux pièces c'est généralement en ville) et est entièrement équipé (tableau électrique, compteur individuel, sanitaires...). Il y a également les parties communes : l'escalier avec la surface associée, parfois l'ascenseur, la porte d'entrée, les interphones, les allées et jardin également...et tant d'autres choses.
Mais pour faire construire et vendre des logements il y a de nombreux salaires à payer sur plusieurs années, et ces personnes sont souvent en déplacement d'où des frais plus élevés.
La construction d'un immeuble est un projet important, avec : la recharge de terrain, gestion des permis de construire, des architectes, des assurances, des homologations, du marketing et des vendeurs. Et ce projet sur plusieurs années ne se rentabilise que sur une vingtaine de logements parfois...
26 septembre 2006 à 12:2031
la remarque faite : "un T2 coute 25000 à construire main d'oeuvre comprise"
Donc ce que ça "coute" c'est bien plus que 25000 euros, je rejoins Manu!!! Vos amis promoteurs qui construisent à 650 euros /m² sont très très forts... que construisent-ils?
26 septembre 2006 à 14:3432
des nouvelles de marion ?
15 octobre 2006 à 17:27Ajoutez un commentaire
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