"Je ne suis pas tout à fait d’accord sur le «peu importe le niveau des taux» car si mes souvenirs sont bons, les banques ont usé de l’argument des taux bas et du crédit pas cher pour attirer les clients vers le crédit immobilier et en piquer aux autres banques dans le même temps.
Une remontée suffisante des taux conjuguée à des conditions de durcissement des prêts excluraient des candidats à l’accession. La dérive des banques qui ont prêté jusqu’à 110% de la valeur du bien a encouragé la flambée immobilière sans aucun risque pour elles car elles font appel à des organismes cautions SACEF, le crédit foncier de France qui remplacent les IPPD . Les banques sont remboursées quelques soient les risques de défaillance de l’emprunteur, l’organisme caution se retournant ensuite vers l’emprunteur pour récupérer sa mise.
Les marchés financiers anticipent les évolutions économiques, et non l'inverse ! Les valeurs immobilières ont fait 25% de croissance en bourse depuis janvier 2006 contre 10% de moyenne pour le CAC 40.
Néanmoins, un tour de vis monétaire de la part de la BCE et ces mêmes valeurs peuvent perdre l’essentiel de cette croissance en 1 heure.
Ce que je peux en dire aujourd'hui, c'est que peu importe le niveau des taux d'intérêts, la seule chose qui préoccupe les investisseurs dans l'immobilier, c'est de savoir combien plus cher vaudra un bien immobilier l'année prochaine qu'il ne vaut maintenant.
Je ne suis pas certaine que même une amorce de hausse des taux puisse à elle seule renverser le mouvement. De la même manière, ce ne sont pas des taux bas qui sont la seule justification de la hausse de l'immobilier (il suffit de considérer la situation japonaise).
Il est par contre un critère essentiel, c'est le "spread" (la différence) entre les taux monétaires et les taux obligataires longs.
Les banques centrales fixent les taux monétaires en fonction de la situation économique. Les instituts de crédits empruntent aux taux monétaires pour revendre l'argent ainsi emprunté à des taux plus élevés sur la base des taux longs et financent ainsi leur risque et leur activité.
Ceci fonctionne tant que les taux monétaires sont inférieurs aux taux longs, mais lorsque le spread se resserre, puis que la courbe des taux s'inverse, les instituts de crédits ne prennent plus de risque.
Dans un premier temps, les dossiers des emprunteurs les moins solvables sont écartés, car la rémunération du risque augmente. Dans un second temps, les prêts sont bloqués, car l'activité de prêt n'est plus rentable. On se retrouve dès lors dans une situation de "credit crunch" (écrasement du crédit).
En l'absence de prêts, plus de crédit, et donc plus d'investissements, immobilier ou autre. Les dettes doivent néanmoins être remboursées par n'importe quel moyen, ou à défaut échelonnées, et en dernier lieu effacées.
La situation actuelle est d'une complexité redoutable, et c'est là ou je bloque un peu. Néanmoins aux US, on observe une remontée des taux monétaires dangereuse.
Greenspan a besoin de "réserve" en terme de potentiel de baisse des taux en prévision des difficultés à venir pour éviter une baisse trop rapide des marchés, mais toute remontée des taux courts est un frein à la croissance.
Les taux longs obligataires sont par contre le fait du marché qui anticipe une situation économique tendue et recherche des placements sécurisés en achetant des obligations d'état.
Ils sont aussi le fait des exportateurs asiatiques qui vendent des produits aux consommateurs américains, que ceux ci paient en dollars.
Les entreprises asiatiques échangent leurs dollars contre des devises locales, (ou autre chose) avec leurs banques, qui recyclent ces dollars en partie en obligations d'état US.
La demande en obligations fait monter leur prix mais baisser leur rendement.
Economie : croissance française 2005 estimée par l'Insee à 1,6%, qui espère 2% en 2006
La France a réussi à réduire son déficit budgétaire
Economie : déficit commercial historique pour la France en 2005
7 Commentaires
1
merci à ce lecteur inconnu ;-)
voilà un article qui éclaire ma lanterne sur certains points comme le spread dont j'avais entendu parler sans savoir ce que c'était.
quelqu'un pourrait-il me conseiller un livre ou un site pour que l'on puisse se former à la finance et à son jargon comme je l'avais sur d'autres sujets que je maîtrisais
d'avance merci
29 août 2006 à 02:472
super l'article !! n'empêche maintenant je me dis que je croyais que mon banquier était mon ami... tu parles ! il voulait absolument que j'achète parce que c'était le moment pour les banquiers et que je suis solvable aussi ! y en a marre effectivement de pas tout comprendre et qu'on nous prenne pour des nouilles ! je suis également intéressée pour connaître mieux le jargon de la finance et tout ce qui va avec si je trouve un site ou autre je ne manquerai pas de le faire savoir ! j'ai un voisin qui est ancien banquier... il a tout abandonné et a littéralement changé de métier il y a environ 2ans et demi en m'expliquant que ça n'allait plus du tout avec ses convictions que ce n'était plus que du marketing que l'on était de simples pions sur un échiquier .. il m'a même donné d'autres renseignements... A VOMIR ! il avait des problèmes de santé ce n'était pas le moment de changer de métier ! et pourtant !! aujourd'hui il me dit ne jamais l'avoir regretté ! j'espère avoir bientôt une conversation avec mon banquier .. il tenait absolument à ce que j'achète cette année notamment à cause des intérêts qui montent etc.. le fait qu'une maison c'est bon pour la retraite etc.. enfin le blabla habituel quoi.. il y a 2 mois environ je lui ai expliquer que je pense qu'il vaudrait mieux que j'attende quelques mois, voire 2 ans car je peux économiser plus et bien (et j'y arrive bien en ce moment ben oui faut savoir ce que l'on veut)et voilà qu'il me répond que je pense de façon "PAYSANNE" faut le faire non !? je n'ai vraiment pas compris car mon apport sera nettement plus subtantiel d'ici là ! (il n'est pas trop mauvais jusqu'à maintenant mais pas suffisant pour acheter une maison sans sacrifier mes loisirs et ma vie !) bref cet article m'a fait enfin comprendre l'obstination de mon banquier... je suis déçue vraiment déçue mais je sais que si je lui reparle à nouveau il me trouvera toutes les excuses possibles on me faisant tourner la tête et en me confirmant que tout ça ce sont des bêtises et que c'est maintenant le mieux pour moi d'acheter ! depuis que je lis vos articles je m'interresse énormément à la finance, au marché immobilier dans le monde.. je ne voyais pas ça de cette façon et c'est extrêmement intéressant je dois bien l'avouer ! voire excitant ! j'espère en apprendre plus ! c'est extraordinaire comment tout cela fonctionne! allez sur ce je bosse là alors je vous embrasse tous et merci pour le travail que vous effectuez tous ! à bientôt bonne journée ! bis
29 août 2006 à 09:143
Merci pour ce nouvel article,
Bonne journée,
Bruno
29 août 2006 à 09:494
bonjour,
j'ai trouvé sur le site www.la-chronique-agora.com un article intéressant
29 août 2006 à 13:525
merci Bruno !
le Verni est bien l'autre faut s'abonner tant pis je vais m'empresser de me renseigner auprès de ce site bonne soirée !
29 août 2006 à 19:446
Bonjour, lisant votre blog depuis 6 mois, je me demande si je ne devrais pas vendre mon F5 (actuellement vacant et ne trouvant pas de locataire) avant que les prix ne baissent.
D'autre part j'ai bien compris que ce n'était pas le bon moment pour réinvestir dans l'immobilier!
Donc je vends... je n'achette pas... mais que faire de l'argent de la vente jusqu'à ce que le marché soit de nouveau favorable à un achat ? Placer l'intégralité dans des produits boursier me fait froid dans le dos ;-)
Je suis sûr de ne pas être un cas isolé...
Un petit article ou un post dans les forums pourrait être instructif pour nombre de vos lecteurs.
Cordialement,
Laurent
04 septembre 2006 à 09:187
ummm, Bernanke....
04 septembre 2006 à 22:52Ajoutez un commentaire
Merci de consulter notre charte de modération avant de poster votre commentaire.