L'un de nos lecteurs a déclaré, à tort, que la baisse de l'immobilier n'a pas d'importance, et que ce qui importe c'est d'éviter de jeter les loyers par la fenêtre et que l'on est gagnant à tous les coups si on achète son logement. Pas si sûr.
Une intervention, celle de adn step, vient de démontrer efficacement le contraire. "Certains supposent que la baisse compense l'augmentation du coût du crédit (et que cela ne modifie pas les remboursements et le coût total du logement, ndlr). Mais, en réalité, la baisse peut plus que compenser l'augmentation du coût du crédit.
Un exemple : J'ai 100 000 €. Je veux acheter 1 appartement :
- il coûte 200 000 €, j'emprunte 100 000 € à 3.5% sur 15 ans (mensualité : 715 €). => Je paye 228 680 en tout.
- il coûte 150 000 € (ayant baissé de 25% entre temps), j'emprunte 50 000 € à 6% sur 7 ans (mensualité : 730 €). Je paye 211 356 € en tout, et je ne rembourse que pendant 7 ans au lieu de 15.
Etes-vous toujours convaincus que la baisse des prix de l'immobilier n'est pas importante ?
adn step"
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23 Commentaires
1
Soit 17324 euros économisés, ce qui peut équivaloir à 2 ans de location si je prends les paramètres suivants :
- Coût achat : 200 000 euros
-> 30 m² (6600 euros/m²)
-> Equivalent location : 720/mois (24 euros/m²)
Donc si je repousse l'échéance de l'achat pendant 2 ans afin d'obtenir ces 25% de diminution de l'immobilier, le résultat est identique...
(grosso merdo)
25 juin 2006 à 22:542
Sauf que dans un cas tu payes pendant 7 ans et dans l'autre 15. Je préfère 7 !
25 juin 2006 à 23:173
Bonjour,
Il y a une erreur de calcul adn step :
Dans le choix sur 7 ans, les 50000 euros à 6%, tu ne les payes "que" 61320 euros et pas 50000 de plus.
Donc le total revient à 161320 euros !!
Ce qui n'est pas négligeable :)
25 juin 2006 à 23:394
tout et n'importe quoi
26 juin 2006 à 03:045
Je préfère des taux à 10% et un emprunt sur 10 ans que des taux à 4% et un emprunt sur 25 ans.
Pourquoi?
Parce que à coût de crédit identique, je gagne en mobilité: on garde un bien immobilier 7 à 8 ans en moyenne d'après la FNAIM...
Sans compter qu'avec un prêt sur 25 ans, on ne rembourse le capital qu'après 7 ans!
26 juin 2006 à 08:206
"Dans le choix sur 7 ans, les 50000 euros à 6%, tu ne les payes "que" 61320 euros et pas 50000 de plus.
Donc le total revient à 161320 euros !!
Ce qui n'est pas négligeable :)"
A bé wé, si les demonstrations sont correctes à 50 000 euros près, on risque d'avoir du mal à percevoir les differences....
Le message que le blog essaye de faire passer est tres important pour toute une fraction de francais (les jeunes primos). A chaque fois qu'un des articles est farfelu et met un doute sur ta (Marie) déontologie/motivation/compétence, c'est le message qui en patie. Etant donné que ton blog represente un des principaux vecteurs - c'est tres dommage.
Cette demonstration est tres juste sur le fond et se devait d'etre tres convaincante. DOmmage pour le resultat à 50 000 euros pres.
Je veux te feliciter Marie pour l'energie que tu déploies pour animer ce blog et developper une information à contre courant. Mais je te conjure de réorienter ton blog vers la qualité et non le volume. Tu seras beaucoup plus efficace et convaincante si tu produits 1 ou 2 articles de qualité par semaine etayés par des arguments et des sources en béton. Facile à dire lorsqu'on est de l'autre coté de l'écran, mais je crois que ton travail et tes idées seraient bien plus lisibles et auraient une force de conviction bien plus importante. Je ne veux pas te blesser en disant cela, je veux juste te faire part d'une de ces critiques qui peut faire avancer.
26 juin 2006 à 10:167
Présentation du tableau d’amortissement pour l’acquisition d’un même bien :
1) Dans le premier cas le bien est acquis au double de sa valeur mais avec un taux plus intéressant de 3,5 %
2) Dans le second cas, le bien à été négocié à son juste prix (baisse de 50 % pour les mois à venir) mais avec un taux d’emprunt moins favorable 5 %
1) Bien au double de sa valeur acquis avec un prêt au taux de 3,5 % : il faut 42 ans et 10 pour acquérir le bien
Taxes : 6,5 %
Taux : 3,5 %
Acquisition : 250 000 €
Droits de mutation : 16 250 €
Coût total : 266 250 €
33 % des revenus : 1 000 €
Mois Capital-Init. Intérêts CapitalRemb. Capital-Rest.
__1_:___266 250________777_______223________266 027
__2_:___266 027________776_______224________265 802
514_:_____1 557__________5_______995____________561
515_:_______561__________2_______998
2) Bien négocié à son juste prix (-50%) avec un prêt au taux de 5 % : il faut 16 ans et 3 mois.
Taxes : 6,5 %
Taux : 5,0 %
Acquisition : 125 000 €
Droits de mutation : 8 125 €
Coût total : 133 125 €
33 % des revenus : 1 000 €
Mois Capital-Init. Intérêts Capital-Remb. Capital-Rest.
__1_:___133 125_______555________445__________132 680
__2_:___132 680_______553________447__________132 233
194_:_____1 551_________6________994______________557
195_:_______557_________2________998
Conclusion : il vaut mieux attendre quelques mois même si les taux remonte de 1 ou 1,5 % et négocier âprement son acquisition afin que le prix négocié soit le plus proche possible de la valeur intrinsèque du bien acheté. Mais il ne faudra non plus rien lâcher lors de la négociation du prêt :
- Négocier les frais de dossier
- Négocier le taux
- Négocier la possibilité de pouvoir faire des remboursements anticipés sans frais ni pénalités et sans limitation du nombre de ces remboursements anticipés.
Acquéreurs tous à vos tableurs
26 juin 2006 à 11:038
Serait-il possible d'avoir un lien permanent sur une feuille présentant l'impact sur le coût et la durée du prêt en fonction de la variation du coût d’acquisition d’un bien.
26 juin 2006 à 11:369
Bonjour acquéreur en détresse !
Tu as des outils sur le notre blog : dans la rubrique outils. Ils sont listés à la fin de l'article au dessus, acheter ou louer 1 à 8.
Cdlt, Marie
26 juin 2006 à 12:1910
demonstration de qualité douteuse...L'auteur ferait bien de réviser ses classiques !!!
26 juin 2006 à 12:5411
Mediator, voyons, vous faites de la pub pour un livre à 120 €. Non merci.
26 juin 2006 à 13:1612
Celui qui appel l’intervention du médiateur ne sait pas utiliser le tableur EXCEL. Il faut reprendre les mêmes chiffres est faire un essai :
Voici la formule :
- Capital initial = prix d'acquisition + droits de mutation
- Intérêts mensuel: Capital initial * (taux/12)
- Remboursement du capital pour le mois courant= 33 % du revenu mensuel du ménage (soit 1 000 € dans notre exemple)- Intérêts mensuel
Capital restant = Capital initial - remboursement du capital remboursé pour le mois courant.
Celui qui appel l’intervention du médiateur est un farceur : un AI, un banquier ou un assureur.
26 juin 2006 à 13:1813
investir dans l'immobilier c'est comme mettre beaucoup d'oeufs dans le meme panier. si le panier tombe par terre . a part faire une enorme omelette ! bref l'immobilier est pour ceux qui ont de l'argent et ne savent pas quoi faire avec . il suffit de demander aux boursicotteurs ce qu'ils en pensent .
26 juin 2006 à 13:2414
Je viens de faire un calcul :
Un appart moche, trop petit à 40 km de Paris, proposé à 220.000 €. Avec les frais de notaires, cela va me coûter 235.000 €
Je peux louer pour 800 € (maxi, probalement mois) la même chose.
Près de 300 mois de loyers pour cet achat, cad 25 ans de loyer pour posséder un bien qui sera vite trop petit ?
Les loyers baissent. Le locataire, puisque je serai obligée de le louer dans qqs années, ne couvrira pas le loyer et les frais.
En ce moment, acheter ou louer ? Louer, quand on est pas crésus. Et épargner en attendant la baisse.
26 juin 2006 à 13:3615
C'est gentil vos calculs !
Il y a aussi ce scénario : baisse de 40% (bas du cycle récesif) et taux à 3.5% (PEL de 4 ans ouvert à la période d'euphorie des taux courts),
et celui-ci : baisse de 80% (creux de la dépression à la 1929) et taux à 1.0% (taux longs à la japonnaise)
mais le scénario à 100% et taux à 3.5% fixe sur 30 ans n'est pas foncièrement stupide non plus : il suffit qu'on parte en hyper inflation assez vite et assez fort.
On peut mixer tout ça : une bonne récession, qui fait du -40%, avec un emprunt sans apport 30 ans et sans pénalité de rachat ... attendre la reprise inflationniste (avec ses liquidités placées et qui rapportent), racheter l'emprunt et vendre en haut de cycle et recommencer
NB : il manque la fiscalité dans tous ces scénarios.
26 juin 2006 à 14:5216
Toutes ces projections de calculs sont valables...
Mais au risque de vous paraître pessimiste , si récession il y a ...la pauvreté gagnera .
Les prix de l'immobilier certes baisseront ! Mais restera-t'il de quoi à la fin du mois pour louer , acheter , ou économiser ???
Il sera même impossible de loger tout le monde en zone rurale , pour pouvoir cultiver son jardin parce que c'est là que les prix augmenteront !!!
(sourire)
26 juin 2006 à 16:0117
Mais non Robin !
Grâce à leur technologie moderne, presse à imprimer et hélicoptères, les banquiers centraux (ces escrocs) rendront les gens riches, en vraie-fausse monnaie certes, mais ayant cours légal. Donc même le pari d'une dépression à la 1929 n'est pas nécessairement une catastrophe pour l'immobilier !
26 juin 2006 à 16:1718
Il est vrai que le virtuel de notre économie peut tous nous amener à être riche (sourire).
Même plus besoins de papier! ....
Pour être plus sérieux , et parce qu'il y a quand même des économistes LIBRES , une petite promo pour le bouquin de
André-Jacques Holbecq :"Un regard citoyen sur l'économie"et pour ceux qui voudrait le consulter sur le net (c'est gratuit)
http://www.onnouscachetout.com/themes/economie/
ajh-00-un-autre-regard-sur-l-economie.php
Juste une précaution si vous allez sur ce site :gardez la tête froide ! Il y a du bon et du mauvais ! Du sérieux et du farfelu !
Mais comme je sais que la plupart des fidèles de Marie font preuve d'intelligence , je ne me fais pas trop de soucis ! lol
26 juin 2006 à 16:2519
Mea Culpa, Mea Maxima Culpa!
C'est bien 161 320 € et pas 211 356 € . Ca m'apprendra à ne pas me relire et à poster à des heures indues.
Ce qui ne fait que conforter mon exemple, d'ailleurs.
Sinon, j'ai entendu à la radio que le gouvernement allait annoncer de nouvelles mesures quant à l'immobilier. Quelqu'un a-t-il des infos?
26 juin 2006 à 19:1120
Bonjour à tous je lis vos articles avec beaucoup d’attention
Je voudrais savoir est ce qu’il n’est pas préférable de rester en location, d’attendre une baisse significative du bien en vu acheté à un taux intérêt plus élevé. Une fois le bien acheté à bon prix d’attendre cette fois que les taux d’intérêt baissent pour un rachat du prêt par la banque ou une concurrente
Question : y a-t-il des pénalités ?des frais ?
26 juin 2006 à 20:3521
eric2, tu as 1000 fois raison: on PEUT emprunter à 7% (avec les prix bas) et renégocier son emprunt quand les taux rebaissent! On a une chance (même grosse) alors qu'en empruntant à 3.5% avec les prix haut on n'en a aucune. C'est essentiel!
26 juin 2006 à 22:0122
"Mea Culpa, Mea Maxima Culpa!
C'est bien 161 320 € et pas 211 356 € . Ca m'apprendra à ne pas me relire et à poster à des heures indues.
Ce qui ne fait que conforter mon exemple, d'ailleurs.
Sinon, j'ai entendu à la radio que le gouvernement allait annoncer de nouvelles mesures quant à l'immobilier. Quelqu'un a-t-il des infos?"
Je vais corriger demain
Ou, ces infos m'intéressent. Marie
27 juin 2006 à 01:2923
cher robinwood,
tu reprends là l'argument assez comique (dans la meme trempe il y a "les baissiers sont des speculateurs")des "haussiers" qui ont le sens de l'humour à savoir "Si l'immo baisse c'est la cata, la fin du monde."
Ben moi je dis plutot que si ca continue à augmenter c'est la cata, depuis que le pouvoir d'achat des moins riches baisse, donc depuis que l'immobilier monte, les tensions vont en s'agrandissant et un jour peut-etre ca petera, et la bulle avec bien sûr.
28 juin 2006 à 01:49Ajoutez un commentaire
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