Après avoir abondamment cité pendant plusieurs années, qui furent si "prospères" pour la profession, les prévisions haussières de la FNAIM et remonté du terrain les observations des agents immobiliers enthousiastes face au dynamisme du marché, où l'offre avait du mal à satisfaire la demande, les médias abordent désormais ce secteur sous un angle nettement moins optimiste.
Les particuliers, échaudés par la hausse des années 1999-2005, considèrent que les professionnels surévaluent les biens qui leur sont confiés , et font miroiter au vendeur une plue-value mirobolante pour décrocher l'affaire, voire l'exclusivité.
Ces pratiques leur permettent d'augmenter leur revenus en touchant une commission (un %) plus importante. Les agents immobiliers déplorent les prétentions démesurées de certains vendeurs et la surenchère de certains confrères, qui a terme contribuent à figer le marché en évinçant les acheteurs, (les primo acquéreurs, les investisseurs, les "prudents"...), et soulignent que leurs commissions baissent en haut du cycle.
Le propriétaire d'une agence immobilière, a bien voulu nous donner sa lecture du marché actuel et une analyse de la stratégie future de la profession.
M. Ph. C'est plutôt rare de décrocher un entretien-vérité dans cet univers de la pierre, vous êtes le seul agent contacté qui a bien voulu "jouer franc jeu".
A.I. : "Le marché immobilier a été dynamisé par des taux particulièrement bas, et par le rattrapage de certaines zones sous-évaluées, et présentées comme des investissements attractifs par la presse spécialisée.
Cela a eu un fort impact sur les acheteurs. Je ne nie pas que certains de mes confrères pratiquent la surévaluation pour garnir leurs vitrines, mais pour ce qui est du montant de la commission, il a du être revu à la baisse, et nos revenus n'ont pas fait de bond spectaculaire, surtout depuis 2003."
Et il ajoute, "sur les grandes surfaces, nous devons nous contenter de 3% vu les sommes en jeu, et sur les surfaces plus modestes, vu le niveau de prix depuis 2-3 ans et le profil des acheteurs, qui se livrent à une véritable "gymnastique financière" pour concrétiser l'achat, nous devons bien souvent sacrifier nos marges, ce qui est parfois la condition sine qua non pour que la transaction soit purement et simplement conclue.
Les prix qui montent, font proportionnellement baisser nos marges. Et la baisse des loyers a réduit également nos revenus. Les années les plus fastes, que je situe entre 2000 et 2003, sont loin derrière nous."
M. Ph. L'année 2005 a vu la chute du nombre de transactions.
Face au retournement du marché, "...mes confrères et moi-même adopterons la stratégie la plus apte à éviter le blocage du marché, pour maintenir notre chiffre d'affaires.
Les biens surévalués seront difficilement présentables à un acheteur angoissé à l'idée d'acquérir un logement dont la valeur diminuera à terme dans un marché en perte de vitesse. Il faudra se mettre à sa place et intégrer sa crainte de réaliser une moins-value.
L'idéal dans un contexte déprimé, est d'offrir à nos acheteurs des biens en dessous du prix du marché, mais les propriétaires feront de la résistance et la profession jouera la carte de la prudence, pour ne pas emballer le mécanisme de la baisse, qui s'auto-entretiendra de toute manière. Un décrochage trop brutal pourrait lui aussi, au même titre que l'insolvabilité, figer le marché et nous priver d'activités."
article publié le 10 décembre 2005
11 Commentaires
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bla bla bla , les vendeurs font de la resistance , tres bien mais a qui la faute ? aux agences immobilieres qui font du porte a porte en baratinant les proprios "vous savez madame que votre appartement se vend a prix d'or "etc... du coup tout le monde veut vendre a prix d'or . maintenant que le marche se tasse , les agences rejettent la responsabilite sur les proprios . les taux remontent rapidement avec les risques de faillite . la solution c'est baisse des prix et baisse de la duree d'emprunt , sinon c'est le chomage pour 2/3 des vendeurs . apres le gavage c'est la famine .
11 mai 2006 à 15:312
Le pire c est qu ils veulent garder leur Marge.
Et puis quoi encore?
11 mai 2006 à 17:013
J'ai voulu "déterrer" cette interview, car elle est vraiment très intéressante, car TRES INCERE.
Bah oui, comme tous les commerçants ils cherchent à préserver leur marge.
La phrase qui m'a le plus marquée : "intégrer sa crainte de réaliser une moins-value". C'est très clair, les AI vont POUSSER les proprios à brader, sinon les gens ne se décideront plus à acheter.
Moi perso, si je devais acheter, je dirai : comme ça baisse, et si je suis forcée de revendre vite, je souhaite acheter sous le prix du marché pour ne pas être (trop) perdante.
Marie
11 mai 2006 à 17:334
Chère Marie,
Votre article, encore une fois très intéressant, me pousse à vous apportez mon témoignage d'agent immobilier.
Je travaille dans un quartier parisien central où les prix atteignent des sommets.
Hier, des clients sont venus me proposez leur studio de 30 m². L'appartement est bien placé, bien agencé, ne nécessitant aucun travaux, l'immeuble possède un ascenseur, la copro est bien gérée, bref un bon produit si ce n'est un léger manque de lumière.
Ces clients me demandent une estimation.
Ma stratégie, à la base, est d'essayer d'estimer le bien en fonction, du bien évidemment, du prix au m² par rapport au produit, au quartier, aux travaux, mais surtout par rapport aux enveloppes de mes clients acheteurs.
Première estimation, 200.000 €. Ce qui est déjà une très belle somme pour un studio.
A ce prix je sais que je peux le vendre dans la semaine, car des appartements sans gros défauts comme celui la se font rares.
A cette première annonce, je vois que mes clients vendeurs font la moue.
Ils s'étaient déjà un peu renseignés et en espéraient autour de 230 - 240 mille Euros.
Effectivement, lorsque l'on sort bêtement sa calculette voilà les chiffres que l'on obtient.
Pour 30m² à 200.000 Euros, nous obtenons un prix au m² de 6666 Euros. Effectivement, à ce prix, pour mon quartier et vu la bonne qualité du produit, nous sommes bien en deçà du prix du marché. Pas étonnant que je puisse le vendre en une semaine.
En prenant le prix du marché, car mes clients m'ont clairement demandé de faire l'estimation la plus haute possible, il convient de se baser sur 8500 Euros du mètre pour cet appartement. Et là forcément, le prix du studio passe à 255.000 Euros.
Je parle toujours commission d'agence incluse car sinon on ne s'en sort plus.
A ce "joli petit prix", je sens que je vais devoir ramer pour trouver un potentiel acquéreur, mais bon c'est mon travail après tout.
Forcément 255.000 Euros ça fait cher pour un studio, même grand.
Si la surface aurait été de 32/35 m² et qu'elle aurait constitué un petit 2 pièces bien agencé, le prix aurait été justifié. Mais la, pour un studio, ce prix va faire fuir les acheteurs.
La majorité de mes acquéreur pour ce type de produit a un budget gravitant autour des 150.000 €. Il est vrai qu'à ce prix ils recherchent plus des surfaces comprises entre 17 et 25 m². A 17 ils peuvent espérer trouver, à 25 notre commission est plus que méritée.
Une faible proportion de ma clientèle acheteuse est capable, rubis sur l'ongle, de débourser une somme de 200.000 €, 200.000 étant généralement "un maximum".
Pour ce prix, cette clientèle est exigeante. Elle recherche des studios à partir de 20 m², espérant un joli 25m² bien agencé sans trop de travaux.
Cela étant dit, je me sens un peu coincé. Moi qui voulait faire une estimation la plus juste possible, après avoir sorti l'estimation la plus haute possible, mes clients vont, naturellement, vouloir essayer de vendre au prix de 255.000 Euros.
Si je veux prendre le mandat, je vais devoir leur faire espérer que cela est possible, bien que difficile et qu'on va essayer.
Le scénario est écrit à l'avance: nous commencerons à 255.000, puis, nous baisseront notre prix à 245, puis 235 qui sera, je pense, le prix de base d'un début de négociation. A partir de ce point, les offres vont commencer à tomber, très certainement autour de 200.000 commission incluse. A ce prix les vendeurs vont évidemment refuser. Leurs contre-propositions tourneront autour de 230.000 et je pense que cet appartement partira (ou devrait partir) autour de 220.000, commission incluse.
Bien sûr je peux me tromper. Un fou m'en proposera peut être 235 ou 240 tout de suite. Là j'appellerai les propriétaires et je leur dirai d'accepter tout de suite et qu'à ce prix ils peuvent sortir le champagne.
Voilà, j'espère que cette expérience permettra de comprendre un peu mieux le métier des A.I. Et surtout dans quelle situation ils se trouvent aujourd'hui.
Pour la petite histoire, ils ont acheté cet appartement il y a 8 ans pour 600.000 franc et ils ont réalisé pour un peu moins de 200.000 franc de travaux. A vos calculettes!
12 mai 2006 à 13:165
donc nous somme d'acord pour dire qu'aujourd'hui il vaut mieux vendre que d'acheter . celui qui vent sort le champagne , et celui qui achete ?
12 mai 2006 à 13:436
Merci pour ce long témoignage fort intéressant, je voudrais en faire un article (les commentaires ne sont pas toujours lus).
Si cela pose un problème, dites-le moi, je le retire.
Très cordialement, Marie
12 mai 2006 à 14:327
Aucun problème pour un article.
Pour info mon nom n'est pas ricky, je ne souhaite pas que ma véritable identité apparaisse.
12 mai 2006 à 14:358
Et celui qui achète trinque ;)
12 mai 2006 à 14:429
anonymat garanti, l'artcile est déjà parti (Internet remarche, je fonce...).
Qu'est-ce que je mets comme photo ?
12 mai 2006 à 14:4710
pour la photo j'aime bien celle ci "show me the money"
http://www.cutejapan.com/images/money.gif
12 mai 2006 à 16:5211
Commentaires
Rédigé par: | 10 déc. 05 18:26:25
Bonjour Marie, je suis tout à fait d'accord avec ton analyse
16 mai 2006 à 18:59Ajoutez un commentaire
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