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Immobilier : "la carotte fiscale Robien fait le plein d'appartements vides"
C'est ce titre on ne peut clair, "La carotte fiscale Robien fait le plein d'appartements vides", que "Libération" a choisi pour nous donner des nouvelles des Robien qui sortent de terre ou attendent déjà un occupants, de plus en plus "urgemment" vu que l'avantage fiscal n'est pas consenti indéfiniment.
Alors investissements miracles, boulets au pieds ou HLM déguisés ? "Dans les villes moyennes, la demande de location ne suit pas l'offre des promoteurs." Aïe ! Mais n'était-ce pas prévisible ? La vacance locative ne sera pas de tout repos.
"La construction a battu des records l'an dernier avec 410 000 logements mis en chantier. Mais cette croissance est notamment tirée par le «dispositif fiscal Robien», du nom de l'ancien ministre de l'Equipement et du Logement du gouvernement Raffarin. Créé en 2003, «le Robien» consiste à octroyer des réductions d'impôt substantielles aux particuliers qui achètent des logements pour les louer."
"La mesure, qui vise à abonder l'offre locative, fait surtout le bonheur des promoteurs, qui vendent des appartements comme des petits pains : 67 000 logements relevant de ce dispositif ont été écoulés l'an dernier à des cadres, des commerçants ou des professions libérales séduits par la carotte fiscale. Mais ils risquent d'y laisser des plumes : des programmes enflent dans des villes moyennes où la demande locative n'est pas exponentielle."
Les villes où le marché est inondé de "Robinades" sont listées, et les fameuses listes noires où il faudrait vite essayer de se délester de son Robien et dont m'avait parlé un agent immobilier, vont commencer à circuler dans les médias et sous le manteau. "Le Robien fait tache d'huile, à Montauban, Albi, Tarbes, Angoulême, Castres, Poitiers. Même Le Puy-en-Velay (Haute-Loire), une ville de 20 000 âmes qui perd des habitants, n'y a pas échappé. «Ils ont construit il y a plus d'un an un immeuble d'une trentaine de logements. A ce jour il leur reste toujours des appartements à louer», témoigne Olivier Romeyer, agent immobilier et président départemental de la Fnaim (Fédération nationale des agents immobiliers)."
Pourtant en cas de blocage du marché, c'est le contraire qui se produit, les vendeurs qui ne parviennent pas à écouler leur bien, le proposent plus ou moins rapidement à la location. Je peux vous assurer que ce phénomène est actuellement très facile à observer. Plusieurs dizaines de biens que j'avais suivi sur des sites d'annonceurs, ont été retirés de la vente et offerts à la location. L'arrivage des Robien dans ce contexte va accélérer la saturation des deux marchés.
"Pourtant l'Etat accorde des réductions fiscales sans limite de production et sans cibler les territoires où il existe une vraie pénurie de logements : région parisienne, métropoles régionales, Côte d'Azur, le Genevois français..." Alors pourquoi il y a autant de Robien vacants ? Libération pense, comme nous tous, que les Robien n'ont pas été construit là ils seraient "utiles" : "les promoteurs se sont rués sur des villes moyennes où les terrains sont aisés à trouver. Des programmes déjà achevés sont en partie vides et d'autres lancés à tour de bras vont venir abonder l'offre lorsqu'ils seront livrés cette année ou l'an prochain."
Il y a des gens qui vont avoir des dettes alors que l'on n'aura même pas résolu le problème épineux du logement. Seuls les promoteurs se sont rempli les poches, mais ils ne seront pas là pour amortir les tuiles et alléger les ardoises. Le risque sera réparti entre les particuliers et l'Etat. Comment ? Cela dépendra de ce qui reste dans les caisses publiques.
"«Cela peut mal tourner. S'il y a une vacance massive, des gens qui ont cru flairer le bon plan en achetant un de ces appartements pour le louer risquent de réaliser de bien mauvaises affaires», prévient Jean-François Macaire, adjoint (PS) au maire de Poitiers chargé du logement. Dans son plan local de l'habitat (PLH), la communauté d'agglomération de Poitiers a estimé à 1 000 le nombre de logements neufs à réaliser chaque année (HLM, accession à la propriété, locatif privé). Cet objectif a été pulvérisé par le Robien. «On a vu des promoteurs arriver de partout. Aujourd'hui, le rythme de construction dépasse les 1 500 logements, dont beaucoup de Robien qui ont du mal à louer», déplore Jean-François Macaire."
"Les promoteurs construisent, et des réseaux de commercialisation, souvent adossés à des banques, se chargent de vendre ces programmes à des «personnes éloignées qui souvent ne verront pas le logement» avant de l'acheter, souligne une étude de l'Anil (1). Les appartements réalisés à Montauban sont ainsi vendus sur plan à des investisseurs lyonnais, parisiens ou strasbourgeois qui ignorent tout du marché locatif dans le Tarn-et-Garonne. Les réseaux forcent le trait sur la carotte fiscale."
Le cauchemar Robien dont nous vous avons averti, commence et "...à Montauban, près de 30 % des logements Robien sont vides, selon des élus et des agents immobiliers de la ville . «Montauban est devenu une manne pour des promoteurs. Ils viennent poser leurs paquets de logements sans se soucier de ce que ça deviendra lorsqu'ils les auront vendus à des gens appâtés par la carotte fiscale. Ils créent une offre qui ne correspond à rien..."
"Sans locataires, et donc sans loyers, l'édifice Robien se fissure. Et qu'adviendra-t-il si ces logements demeurent vides à long terme ? Des élus craignent que certains de ces immeubles deviennent des copropriétés dégradées. D'autres craignent des reventes en masse et des chutes de prix si les investisseurs ne trouvent pas de locataires."
Après la carotte, le bâton. "«Ces constructions ont été un ballon d'oxygène au début. Mais il y a eu une dérive. On sature», prévient Geneviève Parmentier, l'adjointe au maire d'Albi (UMP) chargée de l'urbanisme et du cadre de vie. Des annonces locales témoignent d'une recherche désespérée de locataires à coups de promotions. «A saisir ! Frais d'agence offerts, un mois de loyer gratuit» propose le Tagerim pour sa résidence le Moulin, à Albi. «Deux mois de loyer hors charges offerts, frais d'agence offerts», renchérit Omnium Gestion, pour un immeuble cours Lautrec."
«Borloo popu». Paradoxalement, cette surproduction ne règle pas la question du logement des ménages pauvres. A Albi, pour louer un deux pièces Robien, il faut compter environ 450 euros auxquels s'ajoutent des charges importantes dues au chauffage électrique. «Il y a du Robien vide, mais moi j'ai toujours 1 800 demandes de HLM sur Albi», se désespère Jacques Valax, président de l'office HLM du Tarn.
Les différences de loyer entre le Robien et le logement social sont de l'ordre de 30 %. Plus les charges. Ce qu'a enfin admis le gouvernement. Dans le projet de loi Engagement national pour le logement (actuellement en navette entre l'Assemblée et le Sénat) le Robien va être rabioté et devenir moins attractif dans les villes moyennes. Un nouveau dispositif appelé le «Borloo populaire» est par ailleurs créé. Il est destiné à des ménages aux revenus plafonnés. Les loyers ne pourront pas excéder 70 % du prix du marché."
Je crois que l'HLM-Robien, on en est pas loin, on finira par créer des mesures et des aides qui feront que les propriétaires Robien désespérés et floués, vont loger les candidats à un logement social, qui feront un petit sacrifice financier et renonceront à la surface de leur rêves, puisque les logements HLM sont beaucoup plus grands que ceux du parc privé.
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Commentaires
22 mar 2006 11:04:47
"Sans locataires, et donc sans loyers, l'édifice Robien se fissure." Une assurance est prevu, lors de l'achat, pour couvrir le fait qu'aucun locataire n'est present. Les loyers sont verses au proprio via cette assurance. Ce que me retorque un "robien" lorsque je lui fait part de votre remarque.
bubure
22 mar 2006 11:32:41
ceci est une bonne nouvelle pour accentuer le l'explosion de la dite bulle. il faut payer pour apprendre. pour s'enrichir il ne faut surtout pas suivre les conseils des banques. il faut carement faire le contarire .
22 mar 2006 13:03:28
Une assurance est prevu, lors de l'achat, pour couvrir le fait qu'aucun locataire n'est present"
Sauf que cette assurance ne dure que quelques mois :-)
Marie Phoenix
22 mar 2006 13:19:31
Bonjour,
Ce qui m'a tjs surpris dans cette histoire des "miraculeux Robien", c'est que tous les avantages sont TEMPORAIRES. La déductions fiscales, les assurances, tout ceci ne dure que qqs mois. Or les gens se sont lancé dans cette aventure tête baissée, se disant, cela ne m'arrivera pas à moi.
Cdlt, Marie
Elisabeth
22 mar 2006 13:24:41
Sur les assurances , certes, j'en ai fait les frais, etant persuadée qu'elle courrait à longue echéance alors que celle inclue ds le prix de vente ne durait qu'un an ...
Mais je ne m'étais pas souciée de la chose , n'ayant eu aucun pb pour louer pdt 3 ans et aucune carence malgre changement de locataire.
sur les deductions fiscales, c'est qd mêm 5 ans à taux tres conséquent et 4 ans ensuite, et je ne paie quasiment plsu d'impot
par contre , c'est au niveau trésorerie qu'il faut faire attention , on ne le dira jamais assez !
Marie Phoenix
22 mar 2006 13:33:51
Bonjour Bubure,
Oui cet article est vraiement réaliste et ouvre les yeux, mais c'est si décevant de constater qu'il n'y a presque pas eu de mises en garde dans les médias.
Il ne faut pas être un génie pour s'en rendre compte : il y a des risques financiers énormes, si le bien ne se loue pas. On a construit bcp trop de Robien, dans des zones où la demande est timide.
Oui, la banque donne des conseils qui souvent n'arrange qu'elle. Idem pour les AI immobiliers. Je continue à chercher un logement en RP, je suis écoeurée par les banques et les AI.
Ce sont des rapaces (pas tous). Ils sont tous prêts à nous endetter sur la base de notre salaire étranger.
Une agence immo a sorti à mon époux : dépêchez-vous de louer tant que vous avez une fiche de paie d'expat). C'est honteux, et eux, aimeraient-ils qu'on les mette dans une telle situation ?
M
Marie Phoenix
22 mar 2006 13:36:15
Bonjour Bubure,
Oui cet article est vraiement réaliste et ouvre les yeux, mais c'est si décevant de constater qu'il n'y a presque pas eu de mises en garde dans les médias.
Il ne faut pas être un génie pour s'en rendre compte : il y a des risques financiers énormes, si le bien ne se loue pas. On a construit bcp trop de Robien, dans des zones où la demande est timide.
Oui, la banque donne des conseils qui souvent n'arrange qu'elle. Idem pour les AI immobiliers. Je continue à chercher un logement en RP, je suis écoeurée par les banques et les AI.
Ce sont des rapaces (pas tous). Ils sont tous prêts à nous endetter sur la base de notre salaire étranger.
Une agence immo a sorti à mon époux : dépêchez-vous de louer tant que vous avez une fiche de paie d'expat). C'est honteux, et eux, aimeraient-ils qu'on les mette dans une telle situation ?
M
Elisabeth
22 mar 2006 13:40:48
Sur les AI ... à Toulouse , une de mes amies qui a du cherche un logement etudiant pour sa fille et le cautionner, s'est faite joindre par telephone par l'Agence en vue d'obtenir par son employeur (une école !!) l'assurance qu'elle ne serait pas au chomage dans les 3 à venir ...
Marie
22 mar 2006 14:07:06
Bonjour Elisabeth
"n'ayant eu aucun pb pour louer pdt 3 ans et aucune carence malgre changement de locataire."
Tu as eu une carence de plusieurs mois jusqu'en mars 2006 il me semble ?
Cdlt, M Ph
Elisabeth
22 mar 2006 14:38:36
2 mois 1/2 de carence en fait, après 3 ans de location sans aucun souci (j'ai même eu le locataire avant le PV de recette de l'appartement)
si la personne n'avait pas eu un préavis d'un mois seulement cause mutation , cela aurait été transparent pour moi, mais il faut tenir compte de cela car les mutations sont nombreuses . De + depuis 3 ans , le de Robien a poussé comme des petits pains .. et le parc est excessif, d'autant + que c'est nous particuliers, qui pallions au pb de logement avec nos propres finances, les stés n'avancant les travaux qu'une fois les ventes sur plan effectuées.
Attention , certains conseils financiers et certaines banques ne tiennent pas compte de la carence locative pour admettre votre pret .. si empressés qu'ils sont à vous endetter , mais le pb peut survenir , jouant un sale tour à votre trésorerie.
Et les assurances carences locatives sont à prendre en supplement ... ne l'oubliez pas !!!
La Dépêche
22 mar 2006 23:13:37
http://www.ladepeche.com/aff_art.asp?Ref=200603221318
"Quelques règles d'or : il n'existe pas de produits de placement accessibles au grand public qui rapportent sensiblement plus sur une durée moyenne que les comptes sur livret divers et variés. Il y a eu le mirage des sociétés dites de "nouvelle économie" (Internet), il y a eu les mirages de la loi Robien comme il y aura les illusions des dispositifs Borloo. On peut compter sur la créativité débordante des arnaqueurs en tous genres pour bientôt proposer, souvent avec la complicité bienveillante des autorités financières, de nouvelles dispositions qui conduiront à des déboires semblables.
Notons que l'investissement immobilier est un des plus difficiles qui soit, qu'il est tenu par des professionnels à l'éthique trop souvent élastique et qu'il s'adresse à des épargnants qui décèderont avant de pouvoir jouir des fruits de leur épargne....
Comme toujours, les promesses n'engagent que ceux qui les croient !"
Marie Phoenix
22 mar 2006 23:19:00
Les investisseurs, moyennement aisés, qui répugnent à payer des impôts qui fait fonctionner notre pays se sont cru malins et ont foncé la tête baissé dans les bras des escrocs de l'immobilier et des banquiers gourmands. La retraite sera moins grasse, c'est certain.
upatou
23 mar 2006 11:45:37
Bonjour,
"il y a eu les mirages de la loi Robien comme il y aura les illusions des dispositifs Borloo".
Je ne sais pas si le plan Borloo sera un miroir aux alouettes autant que Robien l'est devenu dans des zones non indiquées.
Ce qu'il faut c'est acheter là où la demande populaire existe, et où le bailleur peut anticiper une rentabilité minimale ainsi qu'une +V de son bien au terme du plan Borloo.
Et il faut aussi se prémunir de ceux qui chassent les gogos, avis perso il y en aura de + en + avec le ralentissement du secteur !
Il y a presque 1 an lorsqu'avec ma conjointe nous cherchions à acheter 2 appartements locatifs (1 par personne, car nous ne sommes pas et ne serons jamais mariés !), nous avons été mis en contact avec une AI un peu particulière des Champs-Elysées, qui tout de go, nous a proposé d'acheter (cher !!) un dernier étage d'immeuble à Béziers.
Bien entendu nous n'avons rien contre Béziers, mais à parler au marchand de soupe d'une proche banlieue parisienne, en venir à évoquer Béziers nous a fait un choc.
Son montage était à emprunt 110% in fine sur 25 ans, à taux révisable non capé, de sorte à selon lui, être le plus possible excédentaire foncier (??!!).
Bref on est partis bien vite, et nous avons fini par trouver ce q'il nous fallait dans le 93 collé à Paris.
Nous avons acheté dans une opération PLI : tva 5.5% mais revenu fiscal de référence du bailleur et du locataire limités à 32269 EUR en 2004, soit +/- 20kF/mois quand même !!
En pratique, prix au m2 de 2600 EUR, alors que dans la même zone, les majors du béton proposent des biens similaires à au moins 3200 EUR/m2.
J'ai fait un calcul précis en intégrant tous les revenus et bonus fiscaux d'une part, et toutes les dépenses, impôts, charges, travaux, primes, intérêts, cotisations de l'autre, avec une réévaluation annuelle de 1% du loyer (fixé à 14€/m2, soit un peu en-dessous des prix constatés dans la ville concernée).
Bilan net: une rentabilité de 3,18%/an, et la propriété d'un bien immobilier en +.
Ca va n'est-ce pas ?
Cordialement,
Ryan.
28 mar 2006 00:27:11
Immonot publie ceci (c'est un site de notaires) :
Les prix du locatif se stabilisent, et baissent même pour certains biens à la relocation
A la relocation, les loyers se stabilisent, voire baissent sur certains types de produits et dans certains quartiers. De nombreux professionnels s'accordent à dire que les prix ont atteint un palier, et que le réajustement qui semble s'annoncer ne serait qu'un juste retour des choses après une longue période de pure flambée. La solvabilité des locataires y est certainement aussi pour beaucoup.
Les prix
Avec une surface moyenne de 38 m2, les loyers parisiens se situent, selon les chiffres du réseau Century 21, à un niveau de 20,64 €/ m2, avec un loyer moyen à 786 €, contre 762 € l'année précédente et 636 € il y a cinq ans.
Ce sont les logements les plus rares qui alimentent l'augmentation des loyers, principalement les 3 pièces avec + 3,14 % d'augmentation. Les studios et 4 pièces restent stables avec respectivement 0,9 % et 0,7 % de progression. Le 2 pièces est impacté par un rythme de hausse inférieur à la moyenne parisienne avec 2 % de progression. En moyenne, à la relocation, un studio va se situer à 553 €, un 2 pièces à 799 €, un 3 pièces à 1145 €, et un 4 pièces à 1472 €.
Sans surprise, ce sont les studios qui enregistrent les loyers les plus forts : 22 € le m2. Les 2 pièces se louent en moyenne 18 € le m2. Même niveau de loyer pour les grands appartements (5 pièces et plus), tandis que les 3 et 4 pièces se louent respectivement à 17,5 et 17,9 € le m2.
La demande
L'analyse des locations parisiennes par typologie révèle que le studio reste le type de logement le plus couramment loué avec 45 % des locations. Le 2 pièces représente lui 38 %, et le 3 pièces 12 % des actes réalisés. A Paris, la demande principale porte sur des surfaces inférieures à 40 mètres carrés, pour un loyer maximum de 800 € hors charges.
Les locataires
Les moins de 40 ans constituent la majorité des locataires (88 %). Les moins de 30 ans représentent 60 % des preneurs même si le niveau de prix constaté a entraîné une chute sensible des locations réalisées auprès des étudiants dont la part est passée en un an de 25 à 18 % ; les 30/40 ans représentent quant à eux 28 % des preneurs. La moyenne des ressources constatées pour les locataires est de 2 742 € nets. C'est un niveau en progression sur un an (+ 13 %).
Les arrondissements
On observe une certaine uniformisation des loyers. Voici quelques années, il y avait des écarts importants entre les arrondissements cotés de l'Ouest et ceux des arrondissements plus populaires de l'est. Puis ces derniers ont rattrapé leur retard et talonnent les bons arrondissements. Résultat : les locataires retournent dans les arrondissements centraux de Paris.
Les arrondissements les plus accessibles restent le 20e, le 19e, le 18e, le 10e et le 12e.
Les plus chers le 7e, le 6e, suivis par les 4e et 5e arrondissement.
Le 3e et le 14e affichent des valeurs très élevées, loin devant le 15e, 16e et 17e arrondissement.
Pour l'anecdote, la valeur la plus haute, 32 €/ m2, a été enregistrée dans l'île Saint-Louis (4e) et la plus basse, 12 €/ m2, Porte de la Chapelle.
Les tendances
L'inquiétude des propriétaires n'a fait qu'augmenter les conditions draconiennes d'octroi au locataire du fait des assurances loyers impayés (CDI, salaire équivalent à trois voire quatre fois le montant du loyer, garants ou caution parentale...).
La solvabilité des locataires influe donc grandement sur le marché, le seuil psychologique de loyer se situant désormais à 1 200 € pour Paris. Au-dessus, on va s'orienter vers l'achat. Certes, la hausse des loyers est restée plus sage que la flambée des prix des transactions, mais l'allongement de la durée des emprunts, la baisse des taux d'intérêt et l'extension des prêts à taux zéro plaident en faveur de l'acquisition.
Autre tendance constatée, liée à la flambée des loyers, le fait que le locataire est devenu aussi exigeant que l'acquéreur. Le nombre de logements vacants est en augmentation. On visite plus, on négocie plus, surtout si le bien n'est pas en parfait état. Mais au final, stabilité ne veut pas dire retournement du marché. Tout le monde n'a malheureusement pas accès à la propriété ou au logement social, et la demande locative n'est toujours pas près de retomber.
G.A.
upatou
29 mar 2006 13:08:52
Metro a fait une interview de Borloo, où ce dernier déclare que le plafond du plan éponyme sera fixé à 15,91 EUR du m2 pour Paris & 1ère couronne.
http://www.metrofrance.com/site/home.php?sec=contenu&Idarbo=21&Idarbo1=11&content=1&id=57120&resec=liste_complete&vi=0
Euh... à 15,91 EUR le bout, je vois plus trop où est le social ??
Marie
29 mar 2006 13:16:32
Bonjour upatou,
Excellent et ça donne plein d'infos pratiques, les prix, les dates.
Je traite l'info de suite...
Merci INFINIMENT,
Marie
upatou
29 mar 2006 16:44:19
Chère Marie (tu permets que je te donne de l'épithète ?), je connaissais pas ce blog avant d'y avoir accédé suite à mon errance folle sur le wéwéwé. Il m'a tellement plu, que j'ai mis son url parmi mes favoris.
Bravo.
Une question stp : j'ai l'idée de faire du borloo depuis septembre 2005 (dépôt du projet ENL à l'Assemblée Nat.), et j'ai signé une résa d'appartement fin février. Normalement, l'acte authentique interviendra vers mai ou juin d'après le commercialisateur.
Mais dans l'article, métro dit que son concernées par le borloo, les réservations signées à compter du 1er juillet 06.
J'espère que ce n'est en l'espèce, qu'une maladresse d'écriture !!
Qu'en penses-tu ?
upatou
11 avr 2006 15:27:28
Lu ce matin :
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=443
Alors ?? la hausse ne s'arrête pas.../
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