Forums, blogs, courriers des lecteurs, émissions télé ou radio du monde entier retransmettent cette question en boucle, "mais qui achète encore la pierre en 2005, à ce niveau de prix ?".
En septembre 1998, Alan Greenspan avait lancé des mises en garde contre l'irrationnelle bulle dot.com.
J'en ai une preuve irréfutable, puisque j'ai soigneusement gardé un vieux numéro du Figaro, un "collector affectif", pour le montrer régulièrement aux amis incrédules - qui y ont laissé des plumes - mais qui ne se souviennent guère de ces avertissements préalables.
Elle a bel et bien éclaté et violement. Aujourd'hui, l'immobilier et sa bulle démesurée nous inquiètent davantage pour nos proches et pour les habitants d'une bonne partie de la planète touchée par la flambée.
19 Commentaires
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Bravo encore Marie pour vos articles. Celui là est très interessant et malgré les explications que vous nous apportez, je me demande toujours comment on a pu en arriver à une telle situation. C'est sûr qu'il risque d'y avoir des réveils difficiles après tant de déraison.
17 décembre 2005 à 10:15Ne pensez-vous pas cependant que le crédit hypothécaire, qui sera introduit en France en 2006, risque de rendre le marché encore plus spéculatif et donc de faire encore monter les prix déja stratosphériques?
2
J'espère que le retournement va couper l'herbe sous les pieds de ce crédit hypothécaire et le rendre impopulaire. Oui, il y a un risque, mais ce crédit arrive au mauvais moment. Pour une fois, le timing semble être défavorable à la "bulle" immobilière.
17 décembre 2005 à 16:023
http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?file=341827337&pageForum=1
:-)
17 décembre 2005 à 16:044
Bonjour!
17 décembre 2005 à 16:45J'ai lu un article sur universimmo qui m'a donné la nausée. Du coup, j'ai rédigé une longue réponse (alors que je n'ai jamais rien posté sur le net) qui est en bas de l'article. Mais comme au final, je pense que personne ne le lira là bas, je me permets de vous le poster ici où il y aura peut être un peu plus de lectorat. Faites-en ce que bon vous semble (vous pouvez l'effacer si vous le trouvez inutile ou le faire circuler au contraire). Bien à vous.
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Ainsi donc, les prix dans l’immobilier devraient continuer à connaître une croissance de l’ordre de 6% en 2006, et nous devrions nous en réjouir ! Les prix croîtront plus vite que la richesse que nous produisons, plus vite que nos salaires, et cela serait rassurant ?
Oui ! Et ce grâce au fameux indice de solvabilité : il s’améliore de 8% à un niveau de prix astronomique ! Quel miracle ! Mais … quelle est la pertinence de cet indicateur de solvabilité ? Ne serait-il pas plus honnête de présenter l’indice de solvabilité à ISO DUREE D’EMPRUNT ? Car évidemment, si on s’endette sur 25-30-35-40 ans, il y a fort à parier que les mensualités seront plus faibles que lorsqu’on s’endette sur 15-20 ans (le maximum que nous autorisaient les banques il y a encore peu de temps, au passage)…
Et pourquoi cacher les dangers et l’inanité économique de telles durées d’emprunt ? Pourquoi ne dit on pas que, financé par un emprunt supérieur à 20 ans, un achat peut être une opération médiocre d’un point de vue financier, par rapport au « scénario location » (surtout que les loyers baissent !), et une très mauvaise opération si le marché se retourne ?
J’ai mon idée sur la question : la solvabilisation des jeunes ménages est le seul moyen de faire tenir un marché qui sans eux se bloquerait complètement. Pourtant, les jeunes ménages n’ont-ils pas une DETTE d’ores et déjà assez lourde sur les épaules ? Je passe sur la dette de notre pays de l’ordre de 2.000 milliards d’Euros, dont les médias nous parlent suffisamment. Les jeunes ont aussi à faire face à un chômage qui les touche particulièrement (20%), à la précarité de l’emploi (abus du système de stages, contrats nouvelle embauche, pression sur les salaires, délocalisations, …). En plus de cela, il faudrait leur faire supporter des emprunts de 25 à 40 ans afin de soutenir le marché immobilier ?
Que va-t-il arriver au couple de jeunes de 25-30 ans qui s’endette sur 30 ans pour s’acheter un petit appartement ? En tout cas, il ne faut pas qu’ils se séparent ! Encore moins qu’ils perdent leur emploi ou qu’ils changent de lieu de travail. Surtout, qu’ils ne fassent pas d’enfants ! Car ils seront scotchés à leur petit appartement qu’ils ne pourront pas quitter avant longtemps, à moins de faire une très mauvaise opération financière ! Or, la plupart de mes collègues ont changé 2 à 3 fois d’entreprise (donc de lieu de travail) au cours de leurs 7 premières années d’expérience professionnelle ! Certains ont perdu leur emploi et ont connu le chômage. TOUS ont changé de situation maritale : séparations, naissances… A ces occasions, changer de logement est souvent une obligation. Et si les prix se mettent à baisser ne serait-ce que faiblement, un achat financé dans de telle conditions peut être CATASTROPHIQUE financièrement si on doit déménager. Je considère donc que les propos qui sont tenus et l’incitation à l’endettement dans le contexte actuel sont des actes CRIMINELS et témoignent du plus profond CYNISME.
Et finalement, qui a intérêt à ce que les prix continuent à croître de la sorte ?
Les propriétaires (qui voient la valeur de leur patrimoine augmenter) ? Les professionnels du secteur ou liés au secteur, dont les revenus augmentent avec les prix de l’immobilier ?
Cela n’est même pas certain ! En effet, les propriétaires qui veulent revendre pour s’agrandir ont un pas encore plus grand à franchir pour acquérir leur prochain logement et ont plus de mal à vendre leur logement actuel (au fait, j’ai pris le thé ce WE chez des amis qui sont dans cette situation, et ils ont calculé qu’ils ont plus intérêt à ce que les prix baissent pour s’agrandir, ils hésitent donc à vendre maintenant pour maximiser leur plus-value, à se mettre en location pendant quelques temps, puis à acheter dans quelques années, car ils croient à une baisse des prix, voire la constatent déjà sur les biens qu’ils convoitent).
Et les professionnels alors ? L’augmentation des prix n’est-elle pas bénéfique uniquement si les volumes se maintiennent ? Ne préfèreraient-ils pas davantage d’activité, un marché plus fluide à un niveau de prix plus raisonnable ?
Au fait, j’ai oublié de me présenter… Vous l’aurez deviné, je ne suis pas propriétaire …. Je suis un pauvre locataire frustré et exclu ! Eh oui… Ma femme et moi-même, avec nos revenus combinés annuels de 130.000€ (près de 9 x le SMIC tout de même…) et notre apport d’environ 200.000€, avons du mal à trouver un logement convenable à Paris (nous avons 2 enfants et visons donc 80m²). Il n’y a sans doute rien d’anormal dans notre situation, qui s’explique par la pénurie de logement sur l’Ile de France … C’est curieux pourtant, quand j’augmente de 30% le prix maximum lors de mes recherches sur les sites Internet, j’ai alors plusieurs centaines d’offres. Coïncidence, quasiment tous les économistes (excepté M. Mouillart), estiment la SUREVALUATION des prix à 20%-40% pour la France! Etonnant, non ? Maintenant, quant à prévoir la suite des évènements… Aux Etats-Unis, où la hausse des prix a été globalement plus faible qu’en France, la presse commence à s’inquiéter et redoute un « bain de sang » (sic.) dans certaines régions. En France, on nous bassine avec l’ « atterrissage en douceur », et M. Mouillart nous prédit que l’achat immobilier restera réservé aux ménages à hauts revenus (4-5 fois le SMIC selon lui). Nous, avec 9 fois le SMIC à Paris, on refuse de jouer le jeu ! (de toutes façons, on est quasiment « out »). Si avec çà vous ne prenez pas conscience du malaise…
5
Bonjour GK,
Je vous remercie d'avoir partagé avec nous votre vision du marché immobilier, et nos lecteur vous liront avec plaisir.
Pour ce qui est du forum que vous citez, il est animé par les professionnels de l'immobilier, il me semble, ce qui explique une vision optimiste du marché... de leur point de vue.
Je ne crois pas au maintien de la montée des prix l'année prochaine, justement au vu du malaise, et certains spécialistes parlent de 7% de hausse du m² en France pour 2005. Cela veut dire que si nous sommes passés de +15 à +7%, le chiffre de +6% est fantaisiste, irréaliste. Cette correction va se poursuivre.
Je répondrai à certains points que vous soulevez GK dans l'un de mes prochains articles.
17 décembre 2005 à 17:106
Et les professionnels alors ? L’augmentation des prix n’est-elle pas bénéfique uniquement si les volumes se maintiennent ? Ne préfèreraient-ils pas davantage d’activité, un marché plus fluide à un niveau de prix plus raisonnable ?
La réponse est oui, ils préfèrent une baisse pour ... retravailler. Vous la trouverez dans l'interview, très sincère, d'un agent immobilier, que j'ai pu réaliser "La stratégie des agents immobiliers" dans notre rubrique immobilier.
17 décembre 2005 à 17:227
Bonjour Marie,
18 décembre 2005 à 00:26Vos articles sont bien ficelés, l'écriture est agréable et les données précieuses.
Journaliste sur le web ou dans un journal papier également ?
Ph Ch
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A l'attention de Ph Ch : Grrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrr
PS : chacun(e) aura compris
LOL
19 décembre 2005 à 19:549
Merci pour cet article clair et limpide.
Descartes a dit que le bon sens est la chose la mieux partagée au monde. Aujourd'hui beaucoup semble en manquer.
J'ajouterai un petit point propre aux bulles. Les taux de croissance des actifs immobiliers ou financiers ont tendance à s'accélérer dans les mois précédents l'éclatement de la bulle.
Cela a été le cas avec les technos en 2000 et avec l'immobilier en 90-91. Ce que semble aussi démontré votre graphique sur l'évolution des prix de l'immobilier.
21 décembre 2005 à 11:1810
Petite expérience personnelle pour compléter tout ça.
On est un jeune couple (28 ans) avec 1 enfant, bossant tous les deux (ingé + prof).
Il y a 4 ans on a eu la bonne idée d'acheter une longère dans notre région (petite, pas très chère, emprunt sur 13 ans).
Cette année, mutation => vente de la maison.
Chouette on se dit ! Les prix ont grimpé !!!
Et bien non... c'est pas si simple !
oui, on a vendu notre maison bien plus chère que lorsqu'on l'a acheté (plus value : 67%). Mais au final, ça reste une petite maison pas chère...
Dans notre nouvelle région, les prix ont explosé et sont bien plus élevés que dans la précédente.
Résultat : on ne peut pas raisonnablement acheter (ou alors emprunt sur 25/30 + endettement à hauteur de 30% des revenus) et ce malgré notre apport.
Celui-ci nous permet tout juste de nous payer un terrain. Et on préfère construire même si les coûts là aussi ont pris une grosse claque, et faire un emprunt sur 20 ans (date à laquelle on se retrouvera avec des enfants aux études mais bon...).
De toute façon d'ici 20 ans, beaucoup de choses auront encore changé coté professionnel...
Et dire qu'on gagne "correctement" notre vie...
21 décembre 2005 à 16:29Mais commen font les autres ??
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"oui, on a vendu notre maison bien plus chère que lorsqu'on l'a acheté (plus value : 67%)" tant mieux pour vous, et sincèrement je suis contente que vous ayez fait une bonne plue value à titre PERSONNEL.
Mais je pose LA question "éthique" : faire une plue-value de 67% sans rien faire (évent qqs travaux ?), est-ce normal ? Est-ce que cette spéculation peut et/ou doit continuer sans fin ?
Non, le marché s'est emballé (c'est cyclique), la pression du "demain ce sera plus cher" pousse certains à acheter trop cher. Tant que ça monte ils ont raison à un moment X, mais pas dans l'absolu,, mais ce sont ceux qui savent y résister qui sont gagnants à terme.
21 décembre 2005 à 22:0912
"mais ce sont ceux qui savent y résister qui sont gagnants à terme."
... certes , mais avant d'etre un investissemnt , il faut bien se loger ... le pb est peut etre là , on cumule sur le même bien, un besoin vital de logement et un besoin economique de placement ... ce qui finalement fait monter les prix
sur " ce malgré notre apport.
Celui-ci nous permet tout juste de nous payer un terrain" , j'ai un ami qui à le même pb , avec un apport de 100 000 euros , il ne peut qu'acheter le terrain ;
sa seule possibilite vendre un terrain dt il a hérite (heureusement pour lui !) en peripherie de ville , classe agricole au depart mais que de bonnes ames veulent habiliter pour en faire une maison de retraite ... en echange de quoi egalement le terrain qu'il convoite lui-même pourra passer constructible , après accord entre mairies et agents immobiliers..
certaines agences proposent même d'acheter des terrains non constructibles pour y placer un cabanon (photo à l'appui ) en attendant que le terrain devienne constructible !
21 décembre 2005 à 22:2313
La solution est la ! Un terrain inconstructible avec un mobile home dessus. C'est illégal mais bon, faut bien un toit !
13 janvier 2006 à 15:2314
A la demande d'un lecteur, qui voulait absolument relire cet article et attirer l'attention de nos lecteurs sur cette analyse, je vous le signale.
31 janvier 2006 à 17:2915
Ne pas négliger dans les facteurs de hausse le nombre de transactions imputées aux étrangers.
02 février 2006 à 14:58Une conversation avec un notaire m'a fait découvrir que près de 30% de ses transactions dans paris se font avec des anglo-saxons, anglais ou americains.
Le New York Times a fait plusieurs articles sur les americains qui investissent à Paris, et sur les entreprises (en général des expatriés à Paris)spécialisées dans la recherche d'appartment pour américains.
Si le pouvoir d'achat des Francais est limité par des facteurs connus, celui des anglais et des américains répond à une autre logique. Davantage d'inégalités et un nombre plus important permet à des millions de personnes de s'offrir un pied-a-terre à Paris.
Reste à savoir quelle sera leur réaction en case de stagnation des prix, ou même de chute.
La perspective du NYT, dans laquelle les américains achètent pour investir parce leur marché est stagnant pourrait laisser entrevoir une fuite en masse.
JN.
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Les étrangers qui achètent à Paris, achètent à l'Ouest. Les quartiers populaires du Nord-Est sont pourtant ceux qui flambent.
06 février 2006 à 17:3117
Pr GK : 130 000 € annuel de revenu... permettez moi de verser une petite larme sur tout le malheur qui s'abât sur vous mon pauvre vieux, les temps sont vraiment durs pour les pauvres coome vous !
Quel cynisme, je trouve cela honteux de pleurer... sachez monsieur, que la majorité des gens ont juste de quoi vivre (1 200 e nets par mois) en France, alors sachez faire preuve de retenue !
10 février 2006 à 11:5118
Attention paupiette, nous comprenons tous votre idée mais je vous rappelle que l'intitulé est le suivant :
immobilier : comment, mais comment, font-ils pour acheter encore ?
Ce que nous dit GK est intéressant. Pas de manichéisme.
Merci
15 mars 2006 à 14:3419
Bonjour Sylvain,
Je suis bien contente que vous retourniez à cet article, car il est le résultat d'une longue analyse et d'une longue réflexion sur "le comment" de la flambée, le pourquoi ayant été expliqué par les professionnels etc... en long, en large et en travers
Je vais revenir très bientôt sur cet article et sur vos commentaires, très intéressants merci, car il y a encore des choses à dire sur ce sujet.
Marie
15 mars 2006 à 14:43Ajoutez un commentaire
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