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Robien : quand l’investissement “miracle” vire au cauchemar !

henri baltzer Immobilier 20 commentaires

IAïe, aïe,¨aïe ! Finalement, le Robien, c’est pas si bien ! Ou comment perdre de l’argent en espérant pouvoir en économiser – et en gagner – en pensant avoir fait l’affaire du siècle.

La belle stratégie, le beurre, l’argent du beurre et la crémière, risque pour certains propriétaires malheureux de se transformer en… moins-value. Et dans les mois et années à venir, surtout fin 2006 et début 2007, il faut s’attendre aux premières ventes "forcées" à des prix sacrifiés de ces investissements "miracles" ! Bien sûr, comme en bourse, il y aura aussi des gagnants, mais pas seulement…

Le spectre des Robien vides, qui se délabrent lentement à défaut d’occupants et d’entretien, n’est pas une image d’un paysage désolé, droit sortie d’une bande dessinée d’Enki Bilal.

Et la vision de leurs propriétaires ruinés – ou tout simplement "allégés" d’une partie de leur patrimoine pour les plus fortunés – ne relève pas de la science fiction la plus fantaisiste.  Ce n’est que du… bon sens, et l’analyse du secteur locatif dans la perspective des records actuels du BTP, nous conforte dans nos prévisions pessimistes !

Chronique d’un mauvais investissement annoncé, ou comment on accélère la construction alors que les taux montent et les locataires se raréfient et … osent négocier le montant de leur loyer. (Et ça marche !)

Je vous donne la recette de la soupe Robien : la belle carotte fiscale du dispositif, ajoutez-y l’argent pas cher grâce taux "dérisoires" (3%, du jamais vu, c’est vrai, mais comme il faut considérablement allonger le crédit – vu les prix du m² – ce "3% cadeau" pèse nettement plus dans le montant final déboursé).

Saupaudrez le tout avec un marché locatif bien portant au moment de la signature (mais probablement plus au moment de la livraison), puisque derrière chaque porte attend une horde de locataires prêts à louer à n’importe quel prix, enfin presque, vu la pénurie.

Vos laissez mijoter le tout sur le feu de la presse, qui applaudit ce merveilleux pays de Cocagne, et finissez en faisant assaisonner le tout par des méthodes de ventes dignes des time-shares.

Tout y est : les mailings ciblés, les petits-déjeuners et les cadeaux, et les GO qui ne perdent pas le nord, et n’hésitent pas à intimider l’assemblée en humiliant Jacques parce qu’il est trop pauvre pour s’enrichir en dormant. Il n’avait qu’à être riche. On aurait pu le rendre plus riche encore.

C’est dans la combinaison de tous ces éléments que réside sans doute le piège de cette trop belle affaire, trop belle pour ne pas être ratée. Mais la carotte fiscale sert de paravent aux promoteurs  pour cacher le fait que leurs biens sont surévalués.

Et la donne a sacrément changé, les Robien trouveront preneur de plus en plus difficilement. Le locataire se fait plus rare, la révision des plafonds fera sortir de la "bonne" grille certains contribuables, qui se sont lancés finalement pour rien dans cette aventure qui n’est pas de tout repos.

En effet, il faut gérer le bien et les.. relations avec les locataires) et pour ceux qui ont emprunté à taux variable (un quart des investisseurs Robien), le dernier avantage, c’est-à-dire le taux bas, est en train de partir en fumée lui aussi.

Et pour couronner le tout, le record de livraisons coïncide avec l’arrivée à échéance du dispositif Périssol. De nombreux propriétaires échaudés par les soucis de gestion et les impayés, vont se délester de leurs logements, qui pour certains se sont avérés une source de coûts et d’ennuis plus qu’une manne miraculeuse récoltée sans efforts.

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20 commentaires

  1. krachimmo 11 décembre 2005 à 19:00

    Et voilà le résultat. Encore une fois, l’Etat a voulu avoir une vision de court terme pour essayer de résoudre une pénurie qui n’a jamais existé. Résultat : sur fond de démographie atone, on a construit près de 500000 logements par an en 2004 et 2005. Sans doute autant en 2006. C’est sûr qu’il va y avoir des lendemains difficiles pour certains apprentis sorciers car dans certaines régions, comme vous l’avez souligné Marie, le marché locatif se retrouve déséquilibré pour de nombreuses années.

  2. ReG_ 11 décembre 2005 à 19:20

    C’est très bien, il va y avoir des affaires à faire … :)

  3. Anonymous 12 décembre 2005 à 16:51

    Commentaire à cet article trouvé sur un autre forum d’où il a été forwardé par un lecteur :
    “J’ai vu de fervents partisans expliquer que :
    si on est très fortement imposé (TMI maximum) et
    si on investit à dans un marché non saturé et
    si on se couvre avec une assurance en béton contre la vacance et contre les impayés (avocat obligatoire) et
    si on sait d’avance qu’on va garder au minimum 12 ans le bien,
    alors avec un effort minime de quelques dizaines d’euros par mois on se constitue un patrimoine, quelque soit le sens de variation du marché.
    Je doute que la majeure partie des acquéreurs de Robien remplissent ces conditions mais plaçons nous à la place de cet investisseur.
    Pourquoi aller sciemment s’endetter sur un produit surévalué tel que celui vendu par les défiscalisateurs par rapport à un marché qui l’est déjà. Les banques ne prêtent pas aux investisseurs à l’infini, d’autant moins si leur patrimoine immobilier locatif est en negative equity.
    Ne vaudrait-il pas mieux attendre une période plus favorable pour trouver une autre affaire, dont on négocierait le prix cette fois ci.
    Si on veut vraiment maîtriser les coûts, autant acheter un terrain (à son prix bien sûr) et faire construire en déléguant bien sûr la maîtrise d’oeucre à un architecte si on n’est pas en mesure de la faire. Si on remplit en outre les 4 conditions ci-dessus, alors le dispositif Robien est avantageux.
    Mais il faut bien admettre que les packs Robiens vendus par les défiscalisateurs sont des arnaques au même titre que les time-shares de sinistre mémoire.”

  4. Marie 12 janvier 2006 à 10:44

    J’ai retiré votre adresse électronique. Cet espace est réservé aux commentaires des lecteurs, et ne sert pas à faire du démarchage, avec des arguments que je trouve douteux. C’est un peu trop gros : “Heureusement que le loi vient mettre de l’ordre dans tout cela.” ! Le nouveau plafond ne change rien au surendettement des ménages.

  5. CHARPENTIER 14 février 2006 à 04:49

    Bonjour,
    Je suis entierement d’acord avec l’aticle du blog. Moi meme, je ne suis fait avoir par la societe Bercon Finances alors que je travaille dans la Finance. Les discours et comportements sont rodes et vous font perdre vos reperes.
    Cdt

  6. Marie Phoenix 14 février 2006 à 14:12

    Bonjour Charpentier,
    Merci de votre témoignage, qui est très franc. Nous l’apprécions tous ici. J’ai failli “plonger” moi aussi, mais comme je ne suis pas domiciliée en France, et que je ne pouvais pas aller “signer” l’achat de mon Robien avant X semaines, j’ai eu le temps de “refroidir” et de me raviser.
    Oui, ils sont redoutables, et le nombre de Français qui ont été entraînés dans l’aventure Robien (qui sera un désastre pour certains), en est la meilleure preuve. Et ils vont même chercher les gens à l’étranger. Les Français expatriés sont innondés de pubs pour les Robiens, et le fait d’avoir une adresse .it, .us ou .ch ne les décourage pas du tout.
    Ils se disent que certains sont domiciliés fiscalement en France, et qu’ils vont peut-être glaner quelques clients, qui en plus étant loin, ne sont pas conscients du blocage, déjà perceptible par endroits en France.
    Bien cordialement, Marie

  7. Robiens... 14 mars 2006 à 00:24

    Un rapport du sénat précise que plus de 55% des logements neufs sont des Robien.
    Et ils seraient 85% à Toulouse, et pas loinde 80% à Montpellier !
    Ca promet.

  8. pilou 17 mars 2006 à 22:01

    J’ai récemment cherché à me renseigner : c’est presque de la vente forcée !
    L’étude débouche sur une proposition de bien qu’il faut reserver tout de suite sinon le promoteur va le proposer à quelqu’un d’autre !!!
    Nous avons une semaine pour nous rétracter bien sûr.
    Pas envie de poursuivre et avoir eu l’impression d’avoir affaire à des vendeurs de cuisines.

  9. peauxdelavieillecabane 21 mars 2006 à 10:57

    eh oui, ça va baisser, et c’est bien fait pour vous.
    pendant des années, les propriétaires se sont goinfrés sur le dos des locataires, chacun son tour, c’est juste de la logique économique.
    et c’est pas la peine de rejeter la faute sur l’ETat : c’était évident que si tout le monde se jetait sur le robien, ça allait foirer. Ca n’a pas loupé.
    j’ai bien fait de refuser les offres mirobolantes (ça aussi, ça aurait du éveiller vos soupçons, car les bonnes affaires, je me les garde, je ne les refile pas à mon voisin)faites par les promoteurs et ma banque.

  10. Alain 22 mars 2006 à 16:18

    De ce trium vira (contribuable, assurance et banque) seulement deux (quelque fois ce sont les mêmes d’ailleurs) sont sûrs de gagner de l’argent à terme. Devinez lesquels ?
    Contrairement à ce qu’avancent souvent ces financiers, tant que votre logement n’est pas revendu n’avez rien gagné.
    Moi, ils voulaient me faire signer sans que j’ai vu ni l’emplacement du logement ni les détail des contrats des assurances ! Ils m’ont même reproché mon manque de confiance en eux !!!

  11. Marie Phoenix 22 mars 2006 à 16:39

    “Pas envie de poursuivre et avoir eu l’impression d’avoir affaire à des vendeurs de cuisines.”
    ou de time-share ! Exactement !
    Cdlt, Marie

  12. Lazare 24 mars 2006 à 00:22

    Marie,
    J’admire votre regard si précis sur l’immobilier. Il change des discours de béni oui oui béats, de vendeurs faux derch ou de journalistes paresseux…
    L’immobilier est un investissement spéculatif donc risqué on l’oublie. Les “cadeaux” fiscaux ne dispensent pas d’une analyse critique des prix des produits et du marché. Les bonimenteurs qui vendent chers de mauvais produits sont trop peu dénoncés…
    Mais l’immobilier locatif, Marie, ce n’est pas toujours la photo du malheur… Personne n’est obligé d’acheter un appart comme un pot de Yaourt, sans reflechir ni regarder, rien n’interdit avant d’en prendre pour 15 ans de : rechercher, comparer, comprendre pourquoi une ville va monter ou baisser, si le prix est correct, la qualité convenable… A bientôt.

  13. Marie Phoenix 24 mars 2006 à 00:35

    “Mais l’immobilier locatif, Marie, ce n’est pas toujours la photo du malheur… ”
    Bien évidemment, mais il y a des dizaines de milliers de Français qui vont y laisser des plumes, et il n’est pas inutile de leur rappeler les 4 vérités.
    Dans le cas des Robien, ont a trop mis en avant la carotte fiscale et pas assez l’EMPLACEMENT du bien, par ex.
    Cordialement, Marie

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