I Le secteur
Le secteur de l’immobilier est fortement représenté à la bourse de Paris (sans y rajouter les titres connexes comme la construction), en effet, pas moins de 20 sociétés purement foncières y sont cotées. Ces sociétés gèrent des locaux d’habitation, mais le plus souvent, des locaux commerciaux, bureaux ou industriels. Les plus grandes (Nexity, Klepierre…) gèrent des biens dans l’Europe entière.
Portée par la bulle mondiale des prix des m² (Japon, USA , Londres…), la France a suivit et Paris mène la danse se désignant comme baromètre des prix d’autres villes françaises de Province (ils évoluent généralement dans le même sens mais avec quelque mois de décalage).
Les foncières cotées déclarent donc des bénéfices toujours plus élevés et leur volumes d’affaires explosent.
II L’analyse
Aujourd’hui, le « marché » de l’immobilier apparaît se comporter comme une bulle, c'est-à-dire : afflux de capitaux, effets pervers, frénésie à l’achat, soutien artificiel (loi Robien) et volumes de transactions historiquement anormaux. Ceci ne vous rappelle-t-il pas quelque chose ? J’ai bien peur que nous soyons dans la même mécanique que le marché boursier au début de l’année 2000 ou simplement la réplication de 1991 pour l’immobilier lui-même.
Les prix au m² résultant d’une confrontation entre une offre et une demande, ils risquent de connaitre une stabilisation à l’automne et un début de reflux en début d’année 2006 car les valorisations deviennent complètement folles : par exemple 1M€ pour 100 m² dans un quartier « correct » de la capitale » est aussi irréaliste que EGIDE en novembre 2000 à 748 €.
Parier sur une hausse persistante cela voudrait dire parier sur une pénurie d’offre et un excès de demande, tous ces indicateurs sont inverses aujourd’hui.
III Parcours boursier
Les titres des foncières sont au plus haut, souvent même historique :
Klepierre Nexity Bail Investissement Foncia
IV Conseil
Je vous conseil de rester à l’écart de toutes les valeurs foncières et immobilières de la côte car l’atterrissage des prix prévu en 2006 risque de fortement faire corriger ces titres.
Pour les plus téméraires, et ceux qui manient les options, je vous conseil d’attendre la fin de l’année 2005 pour valider le raisonnement (stagnation voir début de reflux des prix) et ainsi « putter » ces valeurs.
Objectif : 30 % de baisse des prix du m² à Paris (cycle 2006/2008) ceci entraînant la correction sur la France entière.
16 Commentaires
1
Je partage l'analyse faite ici. Quelques exemples incontestables ainsi qu"une petite dose d'humour. Merci
03 août 2005 à 13:152
je suis novice en matiere de bourse, j aimerais vous poser une question concernant les frais d achat d action
03 août 2005 à 13:53je sais qu il ya des frais quand on lance un ordre d achat sur un titre , si on decide de vendre le meme titre ya t il aussi des frais sur l ordre de vente
merci de me repondre svp
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La réponse est oui, à l'achat comme à la vente en cas d'éxécution de votre ordre sur le marché. En général la moyenne des frais est de 0.80 % du montant de l'ordre.
03 août 2005 à 13:564
Bonjour,
Je ne peux être en accord avec ce raisonnement, mal fondé selon moi.
04 août 2005 à 16:38Les foncières cotées sont généralement investies dans l'immobilier d'entreprise, marché différent de celui du logement; aujourd'hui, le volume de transactions, que ce soit en euro ou en m², est dans un volume moyen ces dernières années (cf Point Marché Auguste Thouard 1er semestre 2005). La demande reste stable cette année.
Le fait qu'un titre soit au plus haut ne signifie en rien un renversement de tendance dans l'immédiat. Nous sommes loin d'être dans une bulle sur le marché de l'immobilier coté. Les cash flow générés par les foncières en augmentation permettent d'envisager une continuation de la tendance haussière des sociétés immobilières.
Je conseille donc au contraire de l'exposé ci-dessus, pour un placement sécuritaire avec un rendement intéressant, d'investir sur les foncières dont le savoir-faire des équipes de gestion est reconnu et qui bénéficient de signes de reprise du marché et notamment, des loyers (en forte baisse économique depuis 2001).
5
Chacun ressent les marchés en général et le marché de l'immobilier en particulier, avec son feeling.
Je vous remercie de votre intervention qui permet le débat, ce qui est toujours intéréssant et enrichissant pour tous.
Même si les m² de bureaux et les m² d'habitations n'ont pas le même cycle, ni les mêmes prix, les valeurs ne sont pas non plus décorrelées, il n'y a aucune raison économique qu' 1 m² de bureau 2 rue Tartanpion est une valeur qui évolue différement que le m² d'habitation au 3 rue Tartanpion.
Chacun connaît l'excès d'offre de "bureaux" (en particulier à Paris) ou de locaux "industriels" dans les bassins de ce type. Il suffit simplement de prendre les périphériques des grandes villes et de compter les "panneaux" (ceci expliquant peut être aussi la "forte baisse économique des loyers depuis 2001"). Tant que la France connaîtra une croissance inférieure à 3 % voir 3.5 % il n'y aura pas d'explosion de la demande pour des m² de "production" ou de "service", ceci est mécanique et mathématique et explique que "La demande reste stable cette année".
"Le fait qu'un titre soit au plus haut ne signifie en rien un renversement de tendance dans l'immédiat" , en effet ceci n'est pas un argument de baisse, mais le sous jacent (l'immobilier) à mon sens oui.
En terme de rendement, je pourrais aussi faire la liste d'au moins 10 titres qui en offre un qui est supérieur aux foncières françaises et dont le "marché" n'est ni décorrelé des fondamentaux du pays (PIB etc...), ni dans une bulle spéculative (mon opinion)... ce qui est pour le moins plus "sécurisant".
Ceci n'enlève rien au "savoir-faire des équipes de gestion" qui ne sont pas toujours les "market makers", mais plutôt les "market follower".
Je vous propose donc de prendre date, sous forme de jeu et de prendre position virtuelle en fin d'année ensemble sur la foncière de votre choix ;), vous en call et moi en put...
chiche ?
04 août 2005 à 21:466
Comment putter ces sociétés j'ai très envie de le faire mais jamais intervenu sur des marchés options
12 août 2005 à 18:017
Bonjour,
Persuadé d'un effondremlent immobilier dans les semaines/mois à venir, je suis interessé par une prise de position sur un "put".
Je connais un peu le système des warrants, mais il est cependant très technique, les calculs sont un peu 'tordus' et nécessitent plus un savoir faire que de réelles connaissances en maths (que je possède suffisamment par ailleurs).
Supposons que vous suggériez un "put" précis, avec un objectif et une échéance. Ne pensez vous pas que, vu la faible liquidité de ce genre de produits et le nombre de visites sur votre blog il puisse y avoir une "manipulation" du cours de ce "put", par l'augmentation subite du nombre d'acheteurs ?
La question est ouverte et gratuite, c'est juste une idée lancée comme ça...
Cdlt.
03 septembre 2005 à 09:33Murps
8
Je ne pense pas encore que leblogfinance ou moi-même sommes des markets makers :) Nous n'influençons pas le marché :) Alan Greenspan a déjà du mal à faire celà !
Je chercherais un put et un call (pour ceux qui pensent que ça va monter) en fin d'année avec des cararactéristiques précises et j'annoncerai aussi les stops de protections compte tenu de la nature des warrants hyperspéculative et dangereuse.
03 septembre 2005 à 23:329
Bonjour,
Il n'y a pas a proprement parler de bulle speculative sur l'immobilier cependant les premisses d'un point d'inflexion du marche de l'immobilier est la :
- prix au plus haut depuis 10 ans (sommet du pic qui se reproduit tous les 7 a 12 ans)
- reprise economique d'ou taux directeurs qui vont etre remontes par la BCE fin 2005 voir T1 2006.
- ralentissement de la hausse des prix (les acquereurs ne sont plus solvables au dela)
- et surtout baisse marquee des volumes, signe precurseur dans tous marche (immobilier, bourse, ...)
Donc j'abonderais dans le sens de l'article sur le fait que le prix de l'immobilier est a son plus haut mais avec une vrai demande (et non pas de la speculation comme le marche de Paris en 90).
Ainsi, nous n'aurons pas un krach mais plutot une baisse certe marquee mais raisonnable entre 5 et 10 par an les premieres annees.
Ensuite, il est difficile de faire une projection a plus de 2 ans, cela dependra de la reprise economique, de l'inflation qui fait que la BCE remonte encore plus ses taux, etc, ...
Donc maintenant, en esperant vous avoir apporter quelques elements de reponses, j'ai moi-meme une requete :
Existe-il des call sur des actions dans le secteur immobilier (si possible 100 investissement locatif particulier sachant que le marche de l'immobilier de bureau n'est pas ma tasse de the) ? Bien entendu un call sur 5 ans ?
Merci,
16 novembre 2005 à 09:14Mickael.
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Je recherche bien-sur des put et non des call.
Lapsus, Mickael.
16 novembre 2005 à 09:1711
Bonjour Messieurs
18 décembre 2005 à 17:092006 est là...
votre vision du marché de l'immobilier Parisien?
prix en hausse ou en baisse?
Merci
Luc
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OH ! J'EN SUIS CERTAIN DEPUIS DEUX ANS MAINTENANT LA BULLE VA EXPLOSER, C'EST LE KRACH ANNONCE ! VENDEZ DES QUE VOUS POUVEZ OU BIEN PREPAREZ VOS MOUCHOIRS !
16 août 2006 à 11:0613
OH ! J'EN SUIS CERTAIN DEPUIS DEUX ANS MAINTENANT LA BULLE VA EXPLOSER, C'EST LE KRACH ANNONCE ! VENDEZ DES QUE VOUS POUVEZ OU BIEN PREPAREZ VOS MOUCHOIRS !
16 août 2006 à 11:0614
OH ! J'EN SUIS CERTAIN DEPUIS DEUX ANS MAINTENANT LA BULLE VA EXPLOSER, C'EST LE KRACH ANNONCE ! VENDEZ DES QUE VOUS POUVEZ OU BIEN PREPAREZ VOS MOUCHOIRS !
16 août 2006 à 11:0715
OH ! J'EN SUIS CERTAIN DEPUIS DEUX ANS MAINTENANT LA BULLE VA EXPLOSER, C'EST LE KRACH ANNONCE ! VENDEZ DES QUE VOUS POUVEZ OU BIEN PREPAREZ VOS MOUCHOIRS !
16 août 2006 à 11:0716
Le krach est décidément l'arlésienne de l'immobilier. Annoncé depuis deux ans au moins, on ne voit toujours rien se passer. Dès lors, les cassandres perdent leur voix, et la hausse des prix poursuit sa voie.
11 avril 2007 à 11:18Westbrook solde des appartements, malheureusement une hirondelle ne fait pas le printemps.
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